7.4. Способы управления кондоминиумом

Государственная регистрация кондоминиума сама по себе лишь фиксирует границы комплекса недвижимого имущества, индивидуа­лизируя тем самым как сам объект управления, так и его составные части. Никаких дополнительных благ для собственников жилых и нежилых помещений, как это полагают отдельные граждане, она не несет, открывая лишь установленную законом возможность избра­ния способа управления зарегистрированной недвижимостью.

Избрание способа управления кондоминиумом является, несмотря на правило п. 1 ст. 20 Федерального закона «О товариществах соб­ственников жилья», скорее всего не правом домовладельцев, а их обя­занностью, поскольку в соответствии с п. 4 этой же статьи неизбрание в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в кото­ром более 50% площади помещений находится в частной собственно­сти, влечет наложение штрафа на домовладельцев, а также на должно­стных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме. Правом домовладельцев, очевидно, является самосто­ятельность выбора способа управления, проявляющая себя в недопус­тимости каких-либо властных предписаний и административных ука­заний относительно конкретного способа управления.

Закон называет три основных способа управления кондоминиумом, выбор которых зависит от количества домовладельцев и размера кон­доминиума. Первый способ — непосредственное управление силами самих домовладельцев. Его избрание допускается при наличии в ком­плексе недвижимого имущества не более четырех помещений, при­надлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

Например, четырехкваргирный коттедж, в котором хотя бы одна из квар­тир находится в собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются у органа местного самоуправления тем же граж­данином или юридическим лицом, может управляться непосредствен­но, ибо подпадает под установленные п. 1 ст. 21 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» признаки для подобного спо­соба управления.

Что означает непосредственное управление? Прежде всего то, что домовладельцы по соглашению между собой должны обеспечить над­лежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования законодательства, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отно­шения домовладельцев при таком способе управления с ресурсоснаб-жающими организациями могут оформляться индивидуально с каж­дым из них или с уполномоченным этими домовладельцами лицом.

Следует подчеркнуть, что наличие в кондоминиуме четырех и менее помещений не препятствует избранию домовладельцами и иных способов управления, например образования товарищества собственников жилья.

Второй способ — передача домовладельцами функций по управ­лению кондоминиумом уполномоченной государством или органа­ми местного самоуправления службе заказчика на жилищно-комму­нальные услуги. Для юридического закрепления данного способа управления требуется заключение договора на управление комплек­сом недвижимого имущества. Этот договор, как указано в п. 4 ст. 21 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», дол­жен заключаться в соответствии с гражданским законодательством. Что же представляет собой этот договор?

Бытующее мнение относительно возможности заключения дого­вора доверительного управления имуществом представляется не впол­не оправданным, поскольку:

— по договору доверительного управления учредитель управле­ния передает доверительному управляющему не функции по управ­лению, а имущество (ст. 1012 ГК);

— унитарные государственные предприятия или учреждения, в организационно-правовых формах которых чаще всего и пребывают службы заказчика, не могут быть доверительными управляющими (ст. 1015 ГК).

Более подходящим для такого случая является договор возмезд-ного оказания услуг (гл. 39 ГК), который может быть заключен меж-

ду службой заказчика и каждым домовладельцем или службой заказ­чика и лицом, уполномоченным всеми домовладельцами. Представ­ляется, что предметом подобного договора могут быть услуги по контролю за объектом недвижимости и его составными частями, дол­госрочное планирование проведения работ, направленных на повы­шение стоимости недвижимого имущества, ведение учета дебиторс­кой и кредиторской задолженности, составление сметы расходов и контроль за ее исполнением, организация страхования и аудита, зак­лючение договоров на эксплуатацию и техническое обслуживание жилого дома. Возможно заключение и агентского договора (гл. 52 ГК).

Третий способ — это образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по уп­равлению уполномоченному физическому лицу — индивидуально­му предпринимателю либо уполномоченной организации любой фор­мы собственности (управляющему).

Самостоятельное управление комплексом недвижимости нели­шено некоторых отрицательных сторон. Прежде всего это недоста­точность профессиональных знаний, навыков и умений в сфере уп­равления недвижимостью у членов товарищества, что может дать в результате эффект, обратный ожидаемому, либо привести, как это и случается на практике, к конфликтным ситуациям между домовла­дельцами.

Управление кондоминиумом, осуществляемое силами професси­ональных управленцев (профессиональное управление), представля­ется более предпочтительным, ибо дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект не­прерывности управления. Правда, данный вариант управления тре­бует и больших расходов, определяемых необходимостью оплаты услуг профессионального управляющего.

Приведенный перечень способов управления кондоминиумом не является исчерпывающим и может быть дополнен на основании фе­деральных законов или законов субъектов Российской Федерации. Домовладельцы не ограничены раз и навсегда избранным способом управления кондоминиумом. Закон дает им возможность в любое время пересмотреть ранее выбранный способ и, например, обратиться к уполномоченной государством или органами местного самоуправ­ления службе заказчика с предложением заключить соглашение о передаче функций по управлению.