7.5. Товарищество собственников жилья

Статус товарищества собственников жилья. Товариществом собственников жилья является объединение домовладельцев — соб­ственников помещений как в существующих, так и во вновь создава­емых кондоминиумах, которое образовано в соответствии с Феде­ральным «О товариществах собственников жилья» в целях согласо­вания порядка реализации прав домовладельцев, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и прира­щению недвижимости в кондоминиуме, распределения междудомо­владельцами обязанностей по возмещению соответствующих издер­жек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического со­стояния общего имущества.

Товарищество собственников — это некоммерческая организация, обладающая всеми атрибутами юридического лица.

Поскольку товарищество собственников является объединением лиц, то предполагается непосредственное участие последних в дея­тельности созданного ими юридического лица. Вместе с тем товари­щество собственников жилья как одну из существующих организа­ционно-правовых форм юридических лиц следует отличать от хозяй­ственных товариществ, имеющих похожие названия, таких, как полные товарищества, товарищества на вере, являющихся коммер­ческими организациями, целями создания и деятельности которых являются извлечение прибыли и ее распределение между участника­ми. Деятельность товарищества собственников жилья не направлена на получение прибыли. Прибыль от ведения товариществом собствен­ников разрешенных видов хозяйственной деятельности не может рас­пределяться между его членами, а должна использоваться только для достижения уставных целей.

Товарищества собственников жилья отличаются от других неком­мерческих организаций и, в частности, от жилищных и жилищно­строительных кооперативов—самых близких им организационно-правовых форм объединения граждан — по целям деятельности. Ос­новные отличия товариществ собственников от жилищных кооперативов состоят в следующем:

— как правило, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и участником доле­вой собственности на общее имущество в кондоминиуме, тогда как кооператив с не полностью выплаченным паевым взносом выступа­ет в качестве как собственника жилых помещений, так и сособствен-ника объектов общего пользования;

— товарищество собственников жилья не может распределять полученные доходы между его членами, в то время как жилищный кооператив, если его рассматривать в качестве потребительского, со­гласно п. 5 ст. 116 ГК может это делать;

— членом товарищества собственников жилья может быть граж­данин-собственник без какого-либо возрастного ценза, в то время как в члены жилищно-строительного кооператива согласно ч. 2 ст. 113 ЖК могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста;

— членами товарищества могут являться как граждане, так и юри­дические лица и даже публичные образования, что неприемлемо для жилищных кооперативов по смыслу действующего ЖК.

К регулированию отношений, возникающих в процессе созда­ния и деятельности товариществ собственников, может применять­ся, поскольку иное не установлено Федеральным законом «О това­риществах собственников жилья». Федеральный закон от 12.01.96 № ОО-ФЗ «О некоммерческих организациях» (в ред. Федеральных законовот26.11.98№ 174-ФЗ;от08.07.99№ 140-ФЗ)'.Должны,в частности, применяться нормы о правовом положении некоммер­ческой организации, о наименовании и месте нахождения, о филиа­лах и представительствах некоммерческой организации, об эконо­мической поддержке некоммерческих организаций органами госу­дарственной власти, о контроле за деятельностью некоммерческой организации.

Товарищество собственников, являясь юридическим лицом, долж­но обладать обособленным обществом. Данное правило предполага­ет, что имущество товарищества обособляется от имущества лиц, его образовавших (членов товарищества). Конкретное выражение иму­щественная обособленность находит в том, что товарищество должно иметь самостоятельный баланс или смету (абз. 2 п. 1 ст. 3 Федерально­го закона «О некоммерческих организациях»). Буквальное толкова­ние данной нормы не дает основания полагать одновременное нали­чие у некоммерческой организации, а следовательно, и у товарище­ства и сметы, и баланса. В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» указания на этот счет отсутствуют, а имеет ме­сто противоречивая терминология, недающая ясной картины. В ряде статей содержится упоминание «бюджета товарищества на год» (абз. 3 п. 1 ст. 29), «баланса фонда товарищества» (абз. 9 п. 1 ст. 29),

'СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; 1998. № 48. Ст. 5849; 1999. № 28. Ст. 3473.

«годовой бюджет товарищества, сметы и отчеты» (абз. 3 п. 1 ст. 37). Представляется, что это один из поводов для внесения соответствую­щих корректировок в текст Закона.

По смыслу ст. 40 Федерального закона «О товариществах собствен­ников жилья» имущество товарищества может состоять из вещей (дви­жимых и недвижимых), денег и ценных бумаг. Очевидно, что данный перечень следует дополнить и имущественными правами. В п. 4 на­званной статьи содержится правило, в соответствии с которым в соб­ственности товарищества может находиться имущество, входящее в состав кондоминиума. Указанную норму не следует рассматривать как ограничение. Ее необходимо считать своего рода уточнением бо­лее общего правила, сформулированного в абз. 4 п. 1 ст. 29 Федераль­ного закона «О товариществах собственников жилья» в том смысле, что собственное имущество товарищество вправе иметь как в составе кондоминиума, так и вне установленных его границ.

Комплекс недвижимого имущества, образующий кондоминиум, как было показано выше, не является имуществом товарищества, посколь­ку принадлежит домовладельцам — членам товарищества. Между тем при определенных обстоятельствах товарищество может стать соб­ственником одного из помещений, входящих в состав кондоминиума, например, путем покупки его у прежнего домовладельца.

Организация товарищества собственников жилья. Выбор спо­соба управления кондоминиумом является важной стадией процесса упорядочения отношений собственности в кондоминиуме, посколь­ку закладывает основы дальнейшего совместного проживания домо­владельцев. Решение о создании товарищества собственников жилья как формы управления кондоминиумом принимается на общем со­брании домовладельцев, созываемом для определения способа уп­равления зарегистрированным в установленном порядке комплексом недвижимого имущества. Общее собрание домовладельцев право­мочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представи­тели, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев'. Решение о создании товарищества принимается большинством голосов присутствующих на собрании домовладель­цев или их представителей и оформляется протоколом. На этом же собрании может быть утвержден устав товарищества.

' Голоса домовладельцев, присутствующих на общем собрании, считаются исхо­дя из доли участия, т.е. доли домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Устав товарищества собственников жилья наряду с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» выступает в каче­стве основы правового существования товарищества. В Уставе конк­ретизируются общие положения законодательства применительно к -целям деятельности юридического лица, компетенция его органов, права и обязанности членов. В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О некоммерческих организациях» требования учредитель­ных документов некоммерческой организации (Устав товарищества является единственным учредительным документом данной органи­зации) обязательны для исполнения самой некоммерческой органи­зацией и ее участниками.

В ряде субъектов Российской Федерации разработаны и утверж­дены примерные уставы товариществ собственников жилья. Так, в Санкт-Петербурге подобный устав утвержден распоряжением Коми­тета по управлению городским имуществом от 08.05.97 № 427-р и рекомендован домовладельцам к руководству'.

Момент, с которого товарищество собственников жилья считается созданным (по терминологии ГК) или организованным (по термино­логии Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), традиционно связан с фактом его государственной регистрации.

Перечень документов, представляемых для регистрации товари­щества, определен в ст. 27 названного Закона. Он не является закры­тым, поэтому желателен и оправдан подход, в соответствии с кото­рым орган, осуществляющий государственную регистрацию юриди­ческих лиц, издает в пределах своей компетенции распорядительный акт, устанавливающий исчерпывающий перечень представляемых на регистрацию документов.

Для товариществ собственников жилья законом установлен нор­мативно-явочный порядок регистрации, т.е. для образования товари­щества не требуется согласия государственных муниципальных орга­нов и каких-либо третьих лиц. Регистрирующий орган осуществляет лишь проверку соответствия закону устава товарищества и соблюде­ния установленного порядка и условий организации товарищества.

После государственной регистрации товарищество собственни­ков жилья обязано в установленные сроки встать на учет в налого­вом органе, пенсионном фонде, фонде обязательного медицинского страхования, фонде занятости, фонде социального страхования и орга­не государственного статистического учета.

Регистрация товарищества, осуществленная в установленном по­рядке, влечет для домовладельцев, пожелавших избрать подобный способ управления кондоминиумом, членство в товариществе соб­ственников жилья. Под членством следует понимать юридически зна­чимое состояние, в силу которого то либо иное лицо становится обла­дателем совокупности прав и обязанностей, наличие которых связано с участием этого лица в конкретной организации. Как правило, права члена организации делятся на два вида: личные права и права имуще­ственные. К личным правам относятся право на участие в общих со­браниях организации, право на голос, право на информацию и т.п.

Следует подчеркнуть, что Конституционный Суд РФ в своем По­становлении от 03.04.98 № 10-П признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товари­ществе без добровольного волеизъявления домовладельца, не соот­ветствующими ст. 30 Конституции РФ, из смысла и содержания ко­торой вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем'. Как известно, и это вытекает из упомянутых выше и' ряде других статей названного За­кона, при создании товариществ допускалось принятие решения по его образованию большинством голосов присутствующих домовла­дельцев или их представителей. Членство в товариществе у лиц, про­голосовавших против создания товарищества, в данном случае воз­никало автоматически с момента регистрации товарищества. Кроме того, после создания товарищества и его государственной регистра­ции, лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, станови­лись членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Подобные нормы, сформулиро­ванные законодателем, есть не что иное, как установление обязатель­ного членства в товариществе.

Очевидно, что признание обязательного членства в товариществе противоречащим Конституции РФ повлекло определенные правовые последствия. Основным из них следует считать то, что отныне без добровольного волеизъявления домовладельца никто не вправе вклю­чить его в число членов товарищества. Это, разумеется, относится только к домовладельцам-собственникам, но не к субъектам права хозяйственного ведения или оперативного управления, которые об-

' Ваше право. Жилье. СПб., 1998. С. 219—226.

'СЗ РФ. 1998. №15. Ст. 1794.

ретают членство в товариществе по решению собственника (п. 2 ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жи­лья»). Не может сегодня применяться и условие об обязательном членстве в товариществе, которым обременяется договор об от­чуждении помещений во вновь создаваемом кондоминиуме.

Каковы практические выводы, которые следуют из Постановле­ния Конституционного Суда РФ? Прежде всего нужно признать, что вступление Постановления в силу не парализовало процесс создания товариществ как форм управления комплексами недвижимого иму­щества, основанных на личной инициативе собственников и их доб­ровольном волеизъявлении. И если часть домовладельцев избрала именно такую форму управления кондоминиумом, то нет препятствий для реализации их права на добровольное объединение. Что касается другой части собственников, которые не пожелали объединяться, то они могут автономно решать вопросы содержания и обслуживания Принадлежащих им помещений. При этом домовладельцы, не явля­ющиеся членами товарищества собственников, обязаны участвовать в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоми­ниумом в целях его содержания и эксплуатации (ст. 21, ч. 2 ст. 24 Зако­на РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Домовладельцы — не члены товарищества — не должны подвер­гаться дискриминации в отношении установленных законом их прав по владению и пользованию общим имуществом. Очевидно, что на практике самым острым вопросом будет вопрос об определении ве­личины расходов домовладельцев, не являющихся членами товари­щества. Конституционный Суд РФ предписывает решать данную про­блему в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев. При недостижении согласия споры по данному вопросу должны раз­решаться в судебном порядке. В данном случае важно знать следую­щие два правила. Первое из них заключается в том, что оплата рас­ходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, уста­новленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда (ч. 2 ст. 22 Закона РФ «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федерации»). Второе опирается на предписа­ние законодателя, установившего, что собственники жилых помеще­ний участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содер­жанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими пло-

щади в этом доме (ч. 2 ст. 24 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Постановление Конституционного Суда РФ должно повлиять еще на ряд моментов правоприменительной практики, связанных, в част­ности, с реализацией некоторых норм, установленных Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Так, представля­ется лишенным юридического смысла правило ст. 27 этого Закона, определяющее необходимость представления для целей регистрации товарищества копий правоустанавливающих документов всех домо­владельцев—собственников помещений в кондоминиуме. Подоб­ное требование является на практике достаточно трудноисполнимым, а в части включения в круг лиц, обязанных представлять копии пра­воустанавливающих документов, домовладельцев, не пожелавших стать членами товарищества, будет служить дополнительным пре­пятствием при осуществлении государственной регистрации товари­ществ собственников. В этой связи ст. 27 Закона «О товариществах собственников жилья» следует толковать ограничительно, имея в виду то обстоятельство, что правоустанавливающие документы, представ­ляемые для регистрации товариществ, важны для регистрирующего органа с точки зрения подтверждения статуса домовладельца как собственника и правомерности его членства в товариществе.

Особенности образования и регистрации товариществ соб­ственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. Статья 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» опре­деляет диаметрально противоположную последовательность регист­рации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кон­доминиуме по сравнению с регистрацией товарищества в уже суще­ствующем комплексе недвижимого имущества. В последнем случае регистрации товарищества должна предшествовать государственная регистрация кондоминиума. Во вновь создаваемом кондоминиуме этого не требуется'.

Между тем нормы ст. 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в ряде случаев ставят в тупик не только граж­дан и практических работников жилищного сектора, реализующих

' Понятие вновь создаваемого кондоминиума связывается законодателем с дей­ствиями физических или юридических лиц, обладающих разрешением на застройку и имеющих цель в результате реализации своего права на застройку построить (ре­конструировать) жилое здание, в котором отдельные помещения будут находиться в собственности нескольких лиц.

заложенные в Законе возможности, но также и специалистов, вынуж­денных по долгу службы принимать те либо иные принципиальные решения, основанные на нормативном материале, содержащемся в названном правовом акте. Приведем краткий анализ указанной выше статьи.

Итак, согласно п. 1 ст. 48 данного Закона товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, зас­тройщиком или иным физическим или юридическим лицом, вклю­чая органы государственной власти или органы местного самоуправ­ления, либо группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имуще­ство. На первый взгляд логика данного пункта сводится к определе­нию круга лиц, управомоченных на образование товарищества, ко­торые должны соответствовать предъявляемым к ним требованиям, касающимся будущей или настоящей принадлежности данным ли­цам на праве собственности вновь создаваемого имущества. Однако здесь не все так гладко как с точки зрения юридической техники, так и в плане реализации данной нормы на практике. Действительно, перечисление в одном ряду заказчика, застройщика и иных физичес­ких и юридических лиц нарушает единство классификационного ос­нования, по которому и выстраивается приведенный в статье пере­чень. А разделительный союз «или» делает упоминание заказчика и застройщика вообще излишним, поскольку последние никем иным, как физическим или юридическим лицом, и быть не могут. Кроме того, обособленное включение в перечень управомоченных лиц за­казчика и застройщика дает основание полагать, что иные физичес­кие или юридические лица заказчиками и застройщиками как тако­выми могут не являться, а при регистрации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме вправе предъявить копию разрешения на застройку, выданную не на их имя.

Еще одна неточность технико-юридического свойства связана с критерием будущей или настоящей принадлежности на праве соб­ственности вновь создаваемого имущества. Совершенно очевидно, что органы государственной власти или органы местного самоуправ­ления ни при каких условиях по действующему законодательству не имеют и не будут иметь право собственности на указанное имуще­ство. Поэтому с позиций логического толкования анализируемого пункта требование о наличии права собственности на имущество в настоящем или будущем надлежит относить к группе лиц, действую-

щих совместно. Это подтверждается и грамматическим толкованием п. 1 ст. 48 Закона, которое позволяет сделать вывод о том, что упоми­наемые в перечне физические и юридические лица, имеющие право на образование товарищества, также не обязаны отвечать сформули­рованному законодателем критерию.

Все вышесказанное имеет известное практическое значение, по­скольку позволяет по-иному выстраивать существующие механиз­мы регистрации товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах и, в частности, создаваемых государственными унитарными пред­приятиями.

Практика государственной регистрации товариществ, инициато­рами создания которых выступают государственные предприятия, име­ющие разрешение на застройку, показывает, что регистрирующий орган в числе документов, представляемых на регистрацию товари­ществ во вновь создаваемых кондоминиумах, требует письменного согласия собственника имущества на создание товарищества, выра­женного в форме специального распоряжения, доверенности или осо­бого письма. Данное требование чаще всего обосновывается ссылкой на ст. 295 ГК и п. 2 ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», запрещающие государственному предприятию соответственно распоряжаться недвижимым имуществом и быть чле­ном товарищества без согласия (разрешения) собственника. Возника­ет вопрос о правомерности и обоснованности подобного требования со стороны регистрирующего органа. Для ответа на него следует рас­крыть специфику тех действий, которые государственное предприя­тие не может совершать, не получив на это согласия собственника имущества. Перечень таких действий установлен в п. 2 ст. 295 ГК, в соответствии с которым предприятие не вправе продавать принадле­жащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товари­ществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без со­гласия собственника.

Нетрудно заметить, что в приведенной норме содержатся пределы осуществления предприятием црава хозяйственного ведения недвижи­мым имуществом. Очевидно, что действия по образованию товарище­ства не являются актами распоряжения недвижимостью, поскольку последней еще не существует. Она, безусловно, должна быть отнесена к категории вновь создаваемого недвижимого имущества, возникно-

вение права собственности на которое определено ст. 219 ГК и связыва­ется законодателем с актом государственной регистрации.

Применительно к вновь создаваемым кондоминиумам, недвижи­мое имущество которых может быть «построено» или «реконструи­ровано», следует различать два случая физического состояния недви­жимости. Первый случай характеризуется отсутствием строительно­го объекта, а второй — его наличием. Однако как в том, так и в другом из названных случаев с момента принятия решения на застройку (ре­конструкцию) и до оформления — государственной регистрации не­движимости —строительство объекта не может считаться окончен­ным и рассматривается действующим законодательством как неза­вершенное (п. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В этот период застройщик распоряжается не объектом недвижимости, а стро­ительным материалом, используемым для целей постройки или ре­конструкции недвижимого имущества'. Определенной оговорки тре­буют действия застройщика, направленные на реконструкцию недви­жимого имущества, которое в той либо иной вещественной форме существовало до момента реконструкции. В данном случае воля соб­ственника этого имущества, направленная на определение дальней­шей его судьбы, выражается в акте, именуемом разрешением на зас­тройку (реконструкцию), не требующем дополнительного подтверж­дения специальным распоряжением или доверенностью, получение которых от уполномоченных государственных органов сопряжено, как правило, с неадекватными значимости названных документов усили­ями застройщика.

После завершения реконструкции или строительства объекта и его госприемки, а также государственной регистрации начинается следу­ющий этап существования недвижимости. На этом этапе фигура заст­ройщика, если он не собственник, отходит как бы на второй план. Пе­редача прав собственности на помещения в кондоминиуме различным домовладельцам должна осуществляться уже самим собственником

' Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым в случае необходимости совершения сделки с объектом неза­вершенного строительства право на указанный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документом, содержащих описание объекта незавер­шенного строительства.

реконструированного или вновь построенного объекта либо с его со­гласия застройщиком — государственным предприятием.

Что касается членства государственного предприятия в товари­ществе собственников жилья, то оно может возникнуть из различ­ных оснований: по решению собственника и по закону. Наиболее типичный случай — это решение собственника помещений, распо­ложенных в кондоминиуме. Сказанное относится к членству госу­дарственной организации в товариществе, образованном в кондоми­ниуме, зарегистрированном в существующей застройке (п. 2 ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»). Ина­че обстоит дело с членством в товариществе, создаваемом во вновь образуемом кондоминиуме. Поскольку собственников помещений в данном объекте еще нет, нет в нем и помещений, принадлежащих субъектам права хозяйственного ведения или оперативного управле­ния. Следовательно, по формальным основаниям п. 2 ст. 32 назван­ного Закона к данному случаю неприменим.

Членство государственного предприятия в образуемом им же това­риществе основано на норме п. 1 ст. 48 Федерального закона «О това­риществах собственников жилья». Если получено разрешение на заст­ройку, которое в данном случае вместе с волеизъявлением застройщи­ка, выраженным, например, в форме приказа руководителя предприятия о создании товарищества и принятии его устава, будет достаточным основанием полагать, что застройщик — государственное предприя­тие является членом данного товарищества, то дополнительного ре­шения собственника имущества, дозволяющего созданному им пред­приятию быть членом другой организации, не требуется.

Аналогично рассматривается и вопрос о членстве в товариществе собственников жилья, образуемом во вновь создаваемом кондоми­ниуме и применительно к государственным учреждениям, выступа­ющим в роли заказчиков или застройщиков.

Регистрация товарищества собственников жилья во вновь созда­ваемом кондоминиуме, по сравнению с аналогичным актом в суще­ствующей застройке, осуществляется в упрощенном порядке. В ре­гистрирующий орган представляются:

— заявление, подписанное лицом или лицами, образующими то­варищество;

— устав товарищества, принятый заявителем; — копия разрешения на застройку;

— другие документы, перечень которых устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом.