7.2. Состав кондоминиума и правовой режим входящих в него объектов

В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» к числу объектов, которые могут выступать в качестве базовых для целей формирования на их основе отдельного кондоминиума, отнесены:

— часть жилого здания размером не менее одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход и межквар­тирный лестнично-лифтовой узел; — отдельно стоящее жилое здание; — несколько компактно расположенных жилых зданий; — несколько компактно расположенных односемейных садовых или дачных домов с приусадебными участками;

— несколько компактно расположенных гаражей и других объек­тов, объединенных общим земельным участком и элементами инф­раструктуры.

' Рабенхорст К. С. Организация деятельности и управления собственностью то­варищества домовладельцев (кондоминиума). М.: ИЭГ, 1994; Бапиер С. «Кондоми­ниум» как форма собственности на недвижимость // Вопр. экономики. 1993. № 7.

^ Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и ре­формы в России. СПб., 1998. С. 69.

Практический интерес представляют варианты образования кон­доминиума в части жилого здания и на базе компактно расположен­ных сооружений (домов, дачных домиков и других объектов), посколь­ку наибольшее число споров, в том числе и судебных, связано имен­но с названными конфигурациями комплексов недвижимого имущества. Говоря о первом из них, следует подчеркнуть, что зако­нодатель ограничился упоминанием отдельной части здания разме­ром не менее одной блок-секции. Допуская возможность образова­ния кондоминиума в блок-секции, закон тем самым исключает ана­логичную возможность для иных элементов объемно-планировочной структуры здания, например для этажа.

Блок-секции представляют собой автономные части жилых зда­ний как в объемно-планировочном и архитектурно-художественном, так и в инженерном отношении. Для более полного учета градостро­ительных условий и создания разнообразных архитектурных реше­ний жилой застройки разрабатываются и внедряются в строитель­ство серии блок-секций. Типовые блок-секции имеют различную кон­фигурацию (рядовую, торцовую, со сдвигом, угловую, крейтовую), что обеспечивает широкие возможности создания серий типовых про­ектов жилых зданий различной этажности и с разными по площади квартирами.

Законом определено условие, соблюдение которого необходимо для выделения отдельной части здания в самостоятельный кондоминиум. Это сохранение целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума, при надстройке, реконструкции, перестройке либо сносе данной части. Очевидно, что одного такого условия будет недостаточно для целей формирования кондоминиума на базе отдель­ной части здания. Представляется, что вторым условием могло бы быть требование о том, чтобы эта часть здания являлась самостоятельным объектом недвижимости. Например, две отдельные блок-секции жи­лого дома, разделенные другой или другими блок-секциями, не могут быть одновременно выделены в отдельный кондоминиум, поскольку не могут выступать в качестве самостоятельного объекта недвижимо­сти, хотя, возможно, они и подпадают под условие о сохранении це­лостности других частей здания.

Формирование кондоминиумов на базе компактно расположен­ных сооружений должно быть оправдано разумными размерами ком­плекса недвижимого имущества. Законодатель (п. 1 ч. 2 ст. 5 Феде­рального закона «О товариществах собственников жилья») не фор­мулирует каких-либо ограничений по верхнему пределу размеров

комплекса недвижимости, требуя лишь наличия общего земельного участка и элементов инфраструктуры. Представляется, что при фор­мировании имущественного комплекса кондоминиума из двух и бо­лее отдельно стоящих зданий или сооружений, хотя бы в одном из которых помещения принадлежат различным собственникам, необ­ходимо согласие всех собственников объектов недвижимости, вклю­чаемых в кондоминиум.

Практика между тем показывает, что чаще всего кондоминиумы формируются на базе одного многоквартирного жилого дома. Подоб­ное решение не только облегчает управление кондоминиумом, но и позволяет избежать многих конфликтных ситуаций и корректно обо­сновать долю участия каждого домовладельца в общих расходах.

Особого внимания заслуживает такой элемент кондоминиума, как общее имущество. Его определение дается в ст. 1 Федерального зако­на «О товариществах собственников жилья», а состав приводится в ст. 7 данного Закона. Законодатель исходит из того, что общее имуще­ство — это находящиеся в общей долевой собственности домовла­дельцев части комплекса недвижимости, пред назначенные для обслу-живания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Легко заметить, что в дан­ном случае квалификация общего имущества фактически совпадает с определением принадлежности, содержащимся в ст. 135 ГК. В то же время общее имущество связано с так называемой главной вещью — помещением — физически, поэтому, несмотря на данную в законе дефиницию, его следует определять не как принадлежность, а как со­ставную часть, и не помещения или помещений, а жилого здания.

В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» более подробно, чем в ГК, перечислены объекты, которые отнесены к общему имуществу в кондоминиуме. Всех их объединяет назначе­ние — обслуживание единого комплекса недвижимости. К их числу отнесены: обслуживающие более одного домовладельца межквартир­ные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несу­щие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, при­легающие земельные участки в установленных границах с элемента­ми озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназна­ченные для обслуживания единого комплекса недвижимого имуще­ства кондоминиума и служащие его использованию.

Переходя к вопросу о правовом режиме входящих в кондоминиум объектов, следует подчеркнуть, что данный режим обусловлен общи­ми признаками комплекса недвижимого имущества, позволяющими рассматривать его в качестве кондоминиума. К этим признакам необ­ходимо отнести следующие:

— нахождение отдельных помещений многоквартирного жило­го дома в собственности конкретных лиц;

— наличие общего имущества и его нахождение в общей доле­вой собственности лиц, являющихся собственниками отдельных по­мещений многоквартирного жилого дома. Рассмотрим Названные признаки.

Факт нахождения отдельных помещений жилого дома на праве собственности является одним из существенных условий формиро­вания кондоминиума. При этом фигура собственника не играет осо­бой роли. Согласно ст. 6 Федерального закона «О товариществах соб­ственников жилья», таковыми могут быть:

— граждане, ставшие собственниками жилых помещений в резуль­тате их приватизации либо приобретшие эти помещения по иным ос­нованиям, например по договору о долевом участии в строительстве;

— граждане и юридические лица, ставшие собственниками не­жилых помещений, расположенных в жилом здании, в результате приватизации недвижимого имущества;

— юридические лица, обладающие правом собственности на жилые или нежилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств; — Российская Федерация; — субъекты Российской Федерации; — муниципальные образования.

Важным обстоятельством является фактор множественности объек­тов права собственности на отдельные помещения. Таких субъектов должно быть не менее двух. Если все помещения жилого дома стано­вятся объектами права собственности одного лица, произойдет вырож­дение долей в праве собственности на общее имущество, а весь дом станет объектом персонального (единоличного) владения.

Наличие права собственности на помещение дает его владельцу реальные возможности осуществлять принадлежащие ему правомо­чия. Данные правомочия собственник обязан осуществлять в соот­ветствии с общими нормами гражданского законодательства. В со­ответствии со ст. 209 ГК собственник вправе:

— владеть принадлежащим ему помещением, т.е. фактически и юридически им обладать;

— пользоваться принадлежащим ему помещением в соответствии с назначением последнего, т.е. извлекать из помещения пользу, выго­ду, доходы;

— распоряжаться принадлежащим ему помещением, т.е. опреде­лять юридическую и фактическую судьбу помещения путем совер­шения действий по его продаже, дарению, мене, залогу, передаче в наем (аренду) и т.п.

Сложности возникают при ответе на вопрос: чем в натуре облада­ет собственник помещения? Определение пределов «персонального владения» очень важно с точки зрения страхования недвижимости, несения риска ее повреждения, ответственности за ущерб, причи­ненный общему имуществу. На этот вопрос отечественное законода­тельство ответа не дает. В то же время в некоторых зарубежных стра­нах, например в США, согласно принятой в ряде штатов концепции правомочия собственника распространяются на внутреннее простран­ство помещения, ограниченное слоем штукатурки, при этом наруж­ные стены, потолок и пол считаются частями общих мест.

Помещение в кондоминиуме (как жилое, так и нежилое) может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собствен­ности. Законодатель в п. 1 ст. 6 Федерального закона «О товарище­ствах собственников жилья» определил, что независимо от вида об­щей собственности собственники помещения выступают как один домовладелец. Примером могут служить отношения, складывающи­еся между супругами по поводу владения, пользования и распоряже­ния принадлежащей им совместно квартирой. В данном случае со-собственников будет два, но домовладелец один, например муж, со­гласившийся представлять интересы семьи в товариществе собственников жилья.

Закон не ограничивает собственников каким-либо количеством принадлежащих им помещений в кондоминиуме, равно как и катего­риями таких помещений.

Наличие общего имущества и его нахождение в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками отдельных поме­щений, является необходимой предпосылкой установления соответ­ствующих отношений по поводу его содержания и эксплуатации. Го­воря другими словами, общее имущество — это тот объект, по пово­ду управления, содержания и эксплуатации которого возникает необходимость в образовании организованного сообщества жильцов и осуществлении его деятельности.

В ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» получили развитие нормы ГК, посвященные правовому ре-

жиму общего имущества жилого дома. Однако в отличие от правил, содержащихся в ст. 289 и 290 ГК, субъектами права собственности на общее имущество в кондоминиуме являются не только собствен­ники квартир, но и собственники любых помещений, являющихся единицами комплекса недвижимого имущества, выделенными в на­туре и предназначенными для самостоятельного использования.

Названный Закон содержит диспозитивную правовую норму (ст. 9), устанавливающую общий подход к определению доли каждо­го домовладельца в праве собственности на общее имущество в кон­доминиуме. Эта доля в праве, иначе именуемая долей участия, опре­деляет долю собственника в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества. Она пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений в кондоминиуме, из­меренных в квадратных метрах площади, если иное не установлено решением общего собрания, принятым большинством присутствую­щих домовладельцев или их представителей, либо иным законным соглашением собственников. Долю участия можно определять и с использованием таких величин, как, например, объем принадлежа­щих домовладельцу помещений либо их стоимость. Возможна диф­ференциация долей участия в зависимости от вида принадлежащих домовладельцу помещений.

В схему определения долей участия законодатель включил и соб­ственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире. Доля участия собственника комнаты в общем объеме обязательных платежей опре­деляется на основании приходящейся на него общей площади в квар­тире, установленной пропорционально находящейся в его собствен­ности жилой площади. Однако данная норма диспозитивна и приме­няется, если иное не установлено соглашением домовладельцев.

На порядок распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности домовладельцев, не могут распространяться правила, закрепленные в ГК и в соответствии с которыми:

— участник долевой собственности вправе по своему усмотре­нию продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо рас­порядиться ею иным образом (п. 2 ст. 246 ГК);

— плоды, продукция и доходы от использования имущества, на­ходящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собствен­ности соразмерно их долям (ст. 248 ГК);

— при продаже доли в праве общей собственности посторонне­му лицу остальные участники долевой собственности имеют пре-

имущественное право покупки продаваемой доли по цене, за кото­рую она продается (п. 1 ст. 250 ГК);

— участник долевой собственности вправе требовать выдела сво­ей доли из общего имущества (п. 2 ст. 202 ГК);

— кредитор участника долевой собственности при недостаточ­ности у собственника другого имущества вправе предъявить требо­вание о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 255 ГК).

Применительно к доле в праве на общее имущество в кондоми­ниуме действуют следующие правила:

— собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в пра­ве собственности на общее имущество жилого дома, а также совер­шать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК; п. 3 ст. 8 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);

— доля собственника каждого домовладельца в праве собствен­ности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее это­му домовладельцу (п. 2 ст. 9 данного Закона);

— доля в праве собственности на общее имущество нового до­мовладельца равна доле в праве собственности на это имущество предшествующего домовладельца.

Юридическая конструкция общей долевой собственности, сфор­мулированная применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не является типичной российс­кой конструкцией. Для многоквартирного жилого дома вопрос о праве собственности на объекты, не подлежащие разделу, возникает неиз­бежно, поскольку наличие общих конструктивных элементов жилого дома — это чисто техническая потребность, которая объективно су­ществует и не зависит от воли проживающих в доме лиц. Задача зако­нодателя заключается в установлении правового режима этих элемен­тов. Соответствующие предписания существуют и в законодательстве ряда зарубежных стран. Так, в Японии установлено правило наследо­вания права собственности на жилое помещение'. Аналогичная норма содержится и в §6 Закона о собственности на жилое помещение и о праве на длительное пользование жилплощадью Германии^

' Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М., 1992. ^ Стратегия концепции муниципального жилищного фонда. Консультационный проект для Санкт-Петербурга // Отчет результатов работы немецко-российской груп­пы, Бонн, 1994. С. 4,

86