8.5. Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности

Жилые помещения служат удовлетворению потребностей граж­дан в жилище. Поэтому законодатель как в ранее принятых (ст. 7 ЖК), так и в новейших нормативно-правовых актах (ст. 288 ГК) последо­вательно формулирует правило, закрепляющее главнейшую функцию жилого помещения, — служить ддя проживания граждан. Данная фун­кция определяет сферу утилитарного применения жилого помеще­ния, которая более всего связана с правомочием пользования им. Та­кая связь как бы уравновешивает юридические возможности по ис­пользованию жилого помещения гражданина-собственника и лиц, которые пользуются жилищем на иных основаниях, скажем, по дого­вору найма. В этом отношении правомочие пользования жилым по­мещением, которым обладает его собственник, и правомочие пользо­вания нанимателя в содержательном плане весьма близки, несмотря на различие в титулах носителей этого правомочия.

Пользование жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, осуществляется как самими этими гражда­нами, так и членами их семей. Гражданин-собственник вправе все-

лить в принадлежащий ему дом или квартиру других граждан, а также сдавать жилые помещения ддя проживания на основании договора. В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться поме­щениями в доме, квартире наравне с собственником, если при их все­лении не было оговорено иное. Право пользования помещениями со­храняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отноше­ний с собственником. Однако реализация данного права в этом случае должна осуществляться в рамках договоров найма или аренды, заклю­чаемых между собственником и бывшими членами семьи, т.е. на воз-мездных началах. Данная возможность, предусмотренная ч. 2 ст. 127 ЖК, дает собственнику юридический инструмент, позволяющий ли­шить бывшего члена семьи прежнего жилища, например, по основа­ниям, указанным в ст. 98, 135, 136 ЖК.

Возможности по пользованию жилищем бывшими членами се­мьи собственника следует отличать от аналогичных возможностей членов семьи прежнего собственника. На стороне последних имеет­ся достаточно прочная гарантия их прав на дальнейшую реализацию правомочия пользования жилым помещением, предусмотренная п. 2 ст. 292 ГК, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника'.

В ГК и ЖК содержится ряд условий, которые должен соблюсти собственник жилого помещения, прежде чем осуществить действия по его использованию, затрагивающие жилищные права иных лиц. Так, размещение собственником в принадлежащем ему жилом поме­щении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. Зет. 288 ГК). От­чуждение жилого помещения, в котором проживают несовершенно­летние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опе­ки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений должен производиться с разреше­ния городской либо районной администрации (ч. 2 ст. 128 ЖК).

' В публикациях по жилищной тематике, появляющихся в последнее время, все чаще звучат требования о внесении изменений в ст. 292 ГК в части ограничения, по мнению а)второв, чрезмерно широких прав членов семьи собственника, в том числе бывших, в сфере пользования жилым помещением. См., напр., Добровец Е.Б. Специ­алисты обсуждают проект Жилищного кодекса РФ // ЖКХ. Журнал руководителя и главного бухгалтера. 2000. № 4. С. 104—112.

Пользование жилищем в частном фонде сопряжено с обязаннос­тью собственника по обеспечению его сохранности. Эта обязанность закреплена в ст. 128 ЖК, в соответствии с которой граждане, имею­щие в собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ре­монт, содержать в порядке придомовую территорию'.

Содержание жилого дома, квартиры в надлежащем состоянии — важнейшая обязанность собственника, которая отвечает не только его интересам, но и интересам общества в целом. ГК установлены санк­ции за бесхозяйственно содержимое жилое помещение (см. гл. 12 настоящего пособия).

Помимо органов местного самоуправления, контроль за исполь­зованием жилых помещений их собственниками призваны осуще­ствлять также органы государственной жилищной инспекции или иные специализированные органы,-образованные в субъектах РФ. Так, в соответствии со ст. 37 Закона Санкт-Петербурга «О структуре Ад­министрации Санкт-Петербурга» контроль за соблюдением собствен­никами и пользователями объектов жилищно-коммунального назна­чения правил их содержания возложен на Государственную админи­стративно-техническую инспекцию Санкт-Петербурга.