9.2. Купля-продажа жилья

Купля-продажа является одной из наиболее широко используемых в гражданско-правовом обиходе сделок, опосредующих перемеще­ние материальных благ в товарной форме. Объектом сделок купли-продажи, т.е. товаром, может выступать любое имущество, не изъя­тое из гражданского оборота. Наиболее распространенным объек­том купли-продажи выступают вещи (объекты материального мира), среди которых известное место занимают и вещи недвижимые, в том числе жилые дома, жилые помещения, а также их части.

Правовым средством, оформляющим сделку купли-продажи жи­лья, является договор купли-продажи. Понятие договора купли-про­дажи жилого помещения выводится из общего определения догово­ра купли-продажи, содержащегося в ст. 454 ГК. По договору купли-продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое по­мещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Из данного определения следует, что данный договор является взаимным, возмездным и кон-сенсуальным.

Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и по­купатель жилого помещения либо его представитель. В ряде случаев продавцом может являться государственное или муниципальное пред­приятие, получившее согласие собственника на продажу жилья (п. 2 ст. 295 ГК). Продавцом жилья теоретически может быть и учрежде­ние, но только такого жилья, которое приобретено за счет средств, приносящих учреждению доходы (п. 2 ст. 298 ГК). Покупателем в договоре купли-продажи жилого помещения может быть любое де­еспособное лицо.

Предметом договора купли-продажи жилья может являться жи­лой дом, в том числе многоквартирный, часть жилого дома, например этаж или блок-секция, отдельная квартира или ее часть в виде изолиро-

ванной комнаты. Учитывая повышенную ценность жилья, прежде всего из-за того, что это недвижимое имущество, законодатель в ст. 554 ГК установил следующее требование к определению предмета в договоре купли-продажи: при описании в договоре продаваемого жилья необходимо указывать на его расположение, приводить дан­ные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, например количество этажей, об­щую и жилую площадь, материал, из которого построено жилое зда­ние, и т.п. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижи­мом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Дополнительная конкретизация предмета договора купли-прода­жи жилого помещения требуется, если оно или его элементы имеют историко-культурное значение и находятся под соответствующей ох­раной в качестве памятников истории и культуры.

В некоторых случаях, и прежде всего при продаже одним из уча­стников общей долевой собственности на квартиру своей доли, не требуется определенного установления недвижимого имущества с той степенью детализации, какая необходима, скажем, при продаже от­дельной квартиры. Это следует из того очевидного факта, что доля в праве не является имуществом в натуре и может не совпадать с раз­мером изолированного жилого помещения.

Форма договора купли-продажи жилого помещения подчинена правилам ст. 550 ГК, в соответствии с которой договор продажи не­движимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Как явствует из данной нормы, для такого договора, если стороны не сочли это необходи­мым, соблюдение нотариальной формы не требуется'.

Если же стороны решили прибегнуть к услугам нотариуса, на­пример, для целей составления проекта договора купли-продажи жилого помещения, то в соответствии со ст. 4 Закона РФ от 09.12.91 № 2005-1 «О государственной пошлине» (в ред. Федеральных зако­нов от 31.12.95 № 226-ФЗ; от 20.08.96 № 118-ФЗ; от 19.07.97 № 105-ФЗ; от 21.07.98 №117-ФЗ; от 13.04.99 № 76-ФЗ) лицо, обра-

В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 249 ГК РСФСР) договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен был быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин, и зарегистрирован в исполнительном коми­тете соответствующего Совета народных депутатов.

тившееся за совершением юридически значимых действий, обязано уплатить государственную пошлину в размере 1% от суммы, на кото­рую заключается сделка. За удостоверение договора взимается по­шлина, равная 1,5% от суммы договора'.

В отличие от иных договоров купли-продажи недвижимого иму­щества договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Факт государственной регистрации договора купли-продажи жилого по­мещения между тем не влечет автоматического перехода права соб­ственности на жилье к покупателю. Дня этого требуется государствен­ная регистрация перехода права собственности на недвижимость. При этом, в случае когда одна из сторон уклоняется от государствен­ной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госу­дарственной регистрации перехода права собственности. Сторона, нео­боснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехо­да права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Таким образом, ни фактическая передача покупателю жилого помещения, ни государственная регис­трация договора не являются моментами возникновения права соб­ственности. Этим моментом служит государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Цена в договоре купли-продажи жилого помещения наряду с предметом договора является одним из существенных условий до­говора. Согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи жилья оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Если же стороны в договоре не согласовали условие о цене, за кото­рую продается жилье, договор в силу прямого указания законодате­ля считается незакдюченным (п. 1 ст. 555 ГК). При этом не применя­ется правило, позволяющее продавцу и покупателю ссылаться на цену, которая обычно взимается за подобного рода объекты не­движимости.

В ряде случаев, например при продаже жилых помещений государ­ственного жилищного фонда, сторона, являющаяся продавцом, обяза­на ориентироваться на величину стоимости жилья, определяемую в соответствии со специально утвержденными правилами. Так, во испол-

'СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 19; № 35. Ст. 4128; 1997. № 29. Ст. 3506; 1998. № 30. Ст. 3613: 1999. №16. Ст. 1934.

нение Закона Саикт-Петербурга от 22.05.97 «О порядке продажи квар­тир государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» губерна­тором Санкт-Петербурга утверждена Методика оценки стоимости квар­тир, продаваемых гражданам целевым назначением, и Методика опре­деления начальной цены квартир, продаваемых на аукционах и конкурсах'. В том и другом документе при расчетах используется пара­метр, именуемый рыночной стоимостью квартиры.

Еще одним существенным условием договора купли-продажи жилья является условие о включении в договор перечня лиц, сохра­няющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование. Такими лицами могут по закону быть: — члены семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК); — наниматель и постоянно проживающие вместе с ним гражда­не (п. Зет. 677 ГК);

— наниматель жилого помещения в государственном и муници­пальном жилищном фонде социального использования и члены его семьи (п. 2 ст. 672 ГК).

Что касается поднанимателей жилья, то их включение в круг лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, неправомер­но, поскольку поднаниматели не приобретают самостоятельного пра­ва пользования жильем^

Правило о перечне лиц, сохраняющих прайо пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, и придание это­му правилу качеств существенного условия договора продажи жилья является важным правовым инструментом в борьбе с недобросовес­тными продавцами. У покупателя в данном случае имеется возмож­ность признать договор купли-продажи незаключенным по основа­нию, указанному в ст. 432 ГК, если продавец по каким-либо причи­нам не указал в договоре лиц, обладающих по закону правом пользования проданным им помещением.

Купля-продажа жилых помещений в многоквартирных жилых домах, на базе которых зарегистрированы кондоминиумы, имеет неко-

' Ваше право. Жилье-99. С. 55—57.

^ Противоположную позицию в этом отношении занимает В.В. Чубаров, полага­ющий, что согласно закону гражданин, являющийся поднанимателем, должен быть включен в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением пос­ле его приобретения покупателем (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Рос­сийской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 134.

торые особенности по сравнению с куплей-продажей жилья в обычных домах. Так, согласно ст. 13 Федерального закона «О товариществах соб­ственников жилья»' продавец, подготавливая предложение о продаже помещения в кондоминиуме, кроме обычных технических характерис­тик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предо­ставить документы со следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества сообщаются: —данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества; — сведения о залоге помещений;

—сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, указан­ным выше, сообщаются:

— данные действующего бюджета и финансового отчета товари­щества;

— сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут воз­никнуть в связи с этими затратами. Кроме того, при наличии товари­щества представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.