9.4. Дарение жилого помещения

В качестве одной из разновидностей сделок с жильем выступает договор дарения. По договору дарения жилого помещения одна сто­рона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать не­движимое имущество в жилищной сфере в собственность другой стороны (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Из данного определения следует, что договор дарения жилого по­мещения является безвозмездным и может быть как реальным, так и консенсуальным. Поскольку жилое помещение передается одаряе­мому в собственность, даритель должен быть его собственником.

Сторонами договора дарения могут выступать граждане, юри­дические лица и публичные образования. В ряде случаев к сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные тре­бования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст. 26,28,29,30 ГК) либо к их статусу (п. 2 и 3 ст. 575 ГК).

Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены прави­лом п. 4 ст. 575 ГК, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превыша­ет пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда

в отношениях между коммерческими организациями. Кроме того, со­гласно п. 1 ст. 576 ГК юридическое лицо, которому вещь, в данном случае жилое помещение, принадлежит на праве хозяйственного ве­дения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Что касается жи­лых помещений, принадлежащих учреждениям на праве самостоя­тельного распоряжения, то их дарение, по нашему мнению, не требу­ет специального согласия собственника имущества, закрепленного на

праве оперативного управления за данным учреждением'.

Предметом договора дарения жилого помещения может являть­ся жилой дом, его части, отдельные квартиры или их части в виде изолированных жилых комнат^ Предмет договора дарения должен быть определенным, что достигается указанием, например, на конк­ретную квартиру или жилой дом. Обещание подарить все свое иму­щество без выделения из его состава конкретного объекта не порож­дает обязанностей у обещавшего и юридически ничтожно, как нич­тожен и договор, который предусматривает передачу жилья одаряемому после смерти дарителя.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совмест­ной собственности с соблюдением правил ст. 253 ГК и п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Дарение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, производится также с согласия всех собственников. Вместе с тем каждый из собственников имеет право по своему усмотрению подарить свою долю в праве на общее иму­щество без соблюдения правил о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК).

Форма договора дарения жилого помещения определяется харак­тером предмета дарения, в качестве которого выступает недвижимое имущество. Договор дарения должен заключаться в письменной фор­ме и подлежит обязательной государственной регистрации в соот-

' По поводу возможности учреждения самостоятельно (без согласия собственни­ка) осуществлять сделки дарения имущества, находящегося в режиме самостоятель­ного распоряжения, существует и иная точка зрения, высказанная проф. М.Г. Масе-вич, по мнению которой «...учреждения вправе заключать договора дарения только с согласия собственника или уполномоченных им лиц, за исключением «обычных по­дарков» (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части вто-рой(постатейный)/Подред.О.Н.Садикова.С. 152).

^ В данном параграфе не рассматриваются в качестве предмета дарения действия по освобождению одаряемого от бремени содержания жилого помещения.

ветствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на жилые помещения, возникшие до вступления в силу указанного закона по основаниям, установленным ранее действовав­шим законодательством (нотариальное удостоверение договора и его регистрация в органах исполнительной власти), признаются действи­тельными, а их государственная регистрация по новым правилам про­изводится по желанию их обладателей.

По договору дарения жилого помещения необходимо согласие ода­ряемого на получение жилья в собственность. Одним из важнейших прав дарителя, закрепленных в ст. 577 ГК, является право отказа от исполнения договора дарения. Это право даритель может реализовать после заключения договора в случае изменения своего имуществен­ного или семейного положения либо состояния здоровья при условии, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенно­му снижению уровня жизни дарителя. Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю тяжкие повреждения. А в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым наследники дари­теля наделяются правом требовать в суде отмены дарения. В результа­те отмены дарения одаряемый обязан возвратить жилое помещение, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Если же одаряемый произвел отчуждение подаренного ему жилья третьему лицу, то возврат его, как правило, невозможен.

Разновидностью дарения жилого помещения является его пожер­твование, под которым закон признает дарение вещи или права в общеполезных целях (п. 1 ст. 582 ГК). Пожертвования могут делать­ся гражданам, различным социальным, культурным и учебным уч­реждениям, общественным и религиозным организациям, а также го­сударству. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо раз­решения или согласия.