10.1. Социальный наем жилого помещения

Отношения по пользованию жилыми помещениями в государ­ственном, муниципальном и общественном жилищном фонде соци­ального использования, состав которого определен в ст. 12 Закона РФ от 24.12.92 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной поли­тики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 №9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ)', опосредуются договором социаль­ного найма.

' Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М„ 1998. С. 541 —542; Никитюк П. С. Наследственное право и наследственный процесс. Ки­шинев, 1973.С. Н4;идр.

• ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147: 1997. № 17. Ст. 1913; 1999. №7. Ст. 876: №25. Ст. 3042; №28, Ст. 3485.

Договор социального найма, который до введения ч. 2 ГК имено­вался договором найма жилого помещения, — традиционный для оте­чественного жилищного законодательства институт. Еще Постанов­лением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» было установ­лено, что пользование жилыми помещениями во всех домах мест­ных Советов, государственных учреждений, предприятий и обще­ственных организаций должно оформляться письменным договором, заключенным съемщиком с управляющим домами или арендатором дома на срок, не превышающий пяти лет'. Типовая форма такого договора была утверждена Наркомхозом РСФСР в феврале 1938 г.^

Срочный характер договора найма был сохранен и в типовых его формах, утвержденных Приказом Министра коммунального хозяй­ства РСФСР от 30.08.47 № 727^ и Постановлением Совета Мини­стров РСФСР от 18.10.62 № 1390^. Последняя по времени типовая форма договора найма, которому был придан бессрочный характер^ была утверждена Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415^ действующим ныне (в ред. от 23.07.93^.

Поскольку к договору социального найма (за отдельными изъя­тиями) применяются нормы действующего жилищного законодатель­ства, дадим определение данного договора: по договору найма жи­лого помещения в государственном, муниципальном и обществен­ном жилищном фонде социального использования одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (най-модатель) обязуется предоставить в пользование нанимателю и чле­нам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного прожи­вания, а наниматель обязуется использовать помещение в соответ­ствии с назначением и своевременно вносить плату за него.

Изданного определения следует, что договор социального найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.

'СЗ СССР. 1937. №69. Ст. 314. ^ Бюллетень НК КХ РСФСР. 1938. №3.

^ Жилищные законы по состоянию на 1 мая 1952 г. / Сост. Т.Д. Алексеев. М., 1952.

*СП РСФСР. 1962. №20. Ст. 102.

^ ВВС РСФСР. 1987. № 9. Ст. 250. В соответствии со ст. 10 ЖК жилые помеще­ния в домах государственного и общественного жилищного фонда предоставляются гражданам в бессрочное пользование. ^СП РФ. 1986. №2. Ст. 10. ^САПП РФ. 1992. № 31. Ст. 2860.

Договор социального найма надлежит заключать в простой пись­менной форме. Однако отказ нанимателя от этой формы не будет яв­ляться основанием недействительности договора (ст. 162, 167 ГК).

Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем, как правило, является жилищно-эксп­луатационная организация, наделенная правами юридического лица и действующая от имени соответствующего субъекта РФ или муни­ципального образования. В Москве, например, такими организация­ми являются дирекции эксплуатации зданий, созданные в организа­ционно-правовой форме государственных предприятий. В Санкт-Петербурге — это районные жилищные агентства, созданные в огранизационно-правовой форме государственных учреждений. Если внаем сдается ведомственный жилищный фонд и соответствующие организации не располагают возможностью содержать специальные жилищно-эксплуатационные подразделения, то в качестве наймода-теля выступают сами организации.

Нанимателями жилого помещения в договоре социального найма в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 51 ЖК) выступает гражда­нин, на имя которого выдан ордер. Однако на практике может про­изойти перемена первоначального нанимателя вследствие признания нанимателем другого совершеннолетнего члена семьи, проживающе­го в данном жилом помещении. Эта перемена влечет изменение ра­нее заключенного договора найма. Согласие на то, чтобы новым на­нимателем жилого помещения был один из совершеннолетних чле­нов семьи дает первоначальный наниматель. В случае смерти нанимателя (первоначального либо последующего) право стать но­вым нанимателем принадлежит в силу закона (ч. 1 ст. 88 ЖК) любо­му совершеннолетнему члену семьи умершего.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.84 №5 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 № 31 ) в интересах несовершеннолетнего попечитель может требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма, в том числе и когда несовершен­нолетний оказывается единственным лицом, имеющим право на за­нимаемое жилое помещение. Требования попечителя в данном слу­чае должны выдвигаться с согласия органа опеки и попечительства.

Наряду с нанимателем, заключившим договор социального най­ма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обя­занности по данному договору члены семьи нанимателя, а также лица,

переставшие быть членами семьи, но продолжающие проживать со­вместно с нанимателем, круг которых определен в ч. 2 ст. 53 ЖК. Это супруг нанимателя, их дети и родители. Иные лица могут быть .признаны членами семьи, если они проживают совместно с нанима­телем и ведут с ним общее хозяйство. Таким образом, членов семьи нанимателя и лиц, к ним приравненных, можно условно отнести к категории сонанимателей, поскольку в силу закона на стороне нани­мателя в его обязательствах перед наймодателем существует факти­ческая множественность лиц'.

В литературе встречаются и иные точки зрения на соотноше­ние прав нанимателя и членов его семьи. Так, П.И. Седугин по­лагает) что «наниматель выступает в качестве представителя чле­нов семьи перед другой стороной — наймодателем»^

Предметом договора социального найма может быть изолирован­ное жилое помещение, состоящее из квартиры либо из одной или не­скольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом дого­вора найма являющиеся частями (элементами) квартиры смежные комнаты, части комнат, подсобные помещения.

К предмету договора социального найма предъявляются более высокие требования в сравнении с предметом (объектом) договора найма, заключаемого на коммерческих началах, либо с предметом договора аренды жилого помещения. Эти требования определены, в частности, в ст. 40 ЖК путем констатации необходимости соответ­ствия жилого помещения уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, и развиты в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 № 2 (в ред. Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.90 № 14)\ Так, в соответствии с п. 15 названного Постановления, предоставляемое жилое помещение должно нахо­диться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. На практике благоустроенным считается жилое помещение со всеми коммунальными удобствами, при этом квартиры в жилых домах, по­строенных по типовым проектам, начиная с 1958 г., относятся к чис­лу благоустроенных независимо от их планировки^.

' См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 44; Жилищное законодатель­ство: Комментарий/Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина. М„ 1991. С. 170. ^Седугин П.И. Жилищное право. М„ 1997. С. 120. ^ Вести. Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8. " См.: Жилищное законодательство. Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева,

П.И.Седугина.С.127—128.

Содержание договора социального найма жилого помещения составляют взаимные права и обязанности наймодателя и нанимате­ля. Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения, параметры которого определены ордером. Жилое помещение на момент его предоставления должно быть пригодным для постоянного проживания в нем, отвечать крите­риям благоустроенности и находиться в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

В числе других обязанностей наймодателя, императивно возлага­емых на него по условиям Типового договора найма жилого поме­щения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР'- следует назвать обязанности по надле­жащему содержанию придомовой территории, по ремонту жилого дома, в том числе капитальному ремонту квартиры нанимателя и внут-риквартирному текущему ремонту жилых помещений нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудова­ния в нем, по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя) другого жилого поме­щения, отвечающего санитарным и техническим требованиям.

Права наймодателя заключаются в возможности производить ос­мотры жилых помещений и санитарно-технического оборудования, находящегося в них с целью контроля исполнения нанимателем сво­их обязанностей по договору; запретить проживание временных жиль­цов при условии несоблюдения требований законодательства о нор­ме жилой площади на одного человека; выступать стороной в спо­рах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения.

Основные обязанности нанимателя, а равно и членов его семьи нормативно закреплены в Типовом договоре найма жилого помеще­ния, а также в Правилах пользования жилыми помещениями, содер­жания жилого дома и придомовой территории вРСФСР^ В соответ­ствии с названными документами наниматель, в частности, обязан: соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе

' Утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 №415 (в ред. По-становленийПравительстваРФот 18.01.92№34,от23.07.93№72б//СП РФ. 1992. №6. Ст. 31; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860). ^ САПП РФ. 1993. № 31. Ст. 2860.

использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за жилое помещение в порядке, размере и сроки, пре­дусмотренные договором; своевременно (не реже одного раза в пять лет) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире; не производить переустрой­ство, перепланировку жилого и подобных помещений, переоборудо­вание балконов и лоджий, перестановку либо установку дополни­тельного санитарно-технического и иного оборудования без получе­ния разрешения наймодателя; допускать в нанимаемое жилое помещение работников ж^шищно-эксплуатационной организации для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения; при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жи­тельства со всей семьей 'освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Права нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения определяются главным образом в соответ­ствии с названными выше Правилами пользования жилыми помеще­ниями и Типовым договором найма жилого помещения. Наниматель, заключив договор, вправе, в частности, вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолет­них членов своей семьи (на вселение к родителям их детей, не дос­тигших совершеннолетия т.е. 18 лет, согласия членов семьи не тре­буется); с письменного согласия проживающих совместно с ним со­вершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения; сдавать с согласия наймодателя занимаемое жилое по­мещение в поднаем'; с согласия всех совместно проживающих со-

' Содержащийся в Типовом договоре найма жилого помещения запрет на исполь­зование жилого помещения «с целью извлечения нетрудовых доходов», а также «в целях личной наживы» (пп. 2 п. 3; п. 4) представляется анахронизмом. Однако при внесении в Типовой договор изменений в июле 1993 г. Правительство РФ не посчита­ло возможным изъять данные указания из его текста, хотя в то время утке бы введен в действие Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной поли­тики», в ст. 15 которого содержится норма, более отвечающая современным подхо­дам к проблеме так называемых «нетрудовых доходов», а именно граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оп­лате жилья и коммунальных услуг.

вершеннолетних членов семьи приобрести занимаемое жилое поме­щение в установленном порядке в собственность.

Расторжение договора социального найма жилого помещения может быть осуществлено нанимателем с согласия членов его семьи в любое время. Это общее правило, зафиксированное в ст. 89 ЖК, предполагает расторжение договора по одностороннему волеизъяв­лению одной из его сторон, а именно нанимателя без возникновения каких-либо юридических оснований, которые послужили бы причи­ной такого расторжения. Что касается фактических жизненных об­стоятельств, побуждающих нанимателя расторгнуть договор, то они могут быть самыми различными, например эмиграция либо переезд на новое место жительства внутри страны.

Непременным условием расторжения договора социального най­ма является согласие членов семьи нанимателя на осуществление им подобных действий.

НайМодатель, хотя об этом прямо и не говорится в ЖК, также впра­ве расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Необходи­мость подобного расторжения обусловлена потребностью освобож­дения жилого помещения (п. 1,2, Зет. 91, ст. -83 ЖК) либо связана со статусом нанимателя (ст. 94, п. 1 ст. 95, ст. 107 ЖК).

Разновидностью договора социального найма является жилищ­ный договор, заключаемый между военнослужащими и Министер­ством обороны РФ или иным федеральным органом исполнитель­ной власти, в котором законом предусмотрена военная служба. Усло­вия и порядок заключения подобного договора определены Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. № 487'. В соот­ветствии с указанным Постановлением, изданным в развитие ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», жилищным до­говором опосредуются отношения по временному возмездному пользованию служебными жилыми помещениями. Сторонами жилищного договора выступают: а) в качестве наймодатеяя — Министерство обороны РФ или иной федеральный орган исполнительной власти в лице соответствующе­го командира или начальника;

б) в качестве нанимателя — военнослужащие, проходящие воен­ную службу по контракту, а также офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента РФ.

' СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.

Жилищный договор заключается на арок действия контракта о про­хождении военной службы военнослужащими, для офицеров—до окончания военной службы по призыву.

Предметом жилищного договора является служебное жилое помещение, предоставляемое военнослужащему и совместно про­живающим с ним членам его семьи.

В случае гибели (смерти) военнослужащего в период прохожде­ния военной службы, увольнения его по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями и имевшего об­щую продолжительность военной службы 10 лет и более, совместно проживающие с ним члены семьи не могут быть выселены из зани­маемого ими служебного жилого помещения без безвозмездного пре­доставления им другого благоустроенного жилого помещения.