10.2. Коммерческий наем жилого помещения

Наем жилого помещения на коммерческой основе — новое для современного российского правопорядка явление. Будучи разновид­ностью договорного владения и пользования недвижимым имуще­ством, данная форма, по сравнению с социальным наймом, не дикту­ет особых требований ни к нанимателю (кроме, пожалуй, одного — нанимателем должно быть физическое лицо), ни к предмету коммер­ческого найма'.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сто­рона — собственник жилого помещения или упра?омоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимате­лю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем. Из данного определения следует, что договор ком­мерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмезд-ным. Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме.

Как и при социальном найме, сторонами договора коммерческо­го найма выступают наймодатель и наниматель.

' ГК (гл. 35) использует термин «наем жилого помещения». Прилагательное «ком­мерческий» весьма условно и служит для того, чтобы оттенить данную разновид­ность найма жилья от найма жилья в жилищном фонде социального использования.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Указанная возможность применительно к собственнику жилья корреспондирует с нормами п. 2 ст. 288 ГК и ч. 2 ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которыми собственник жилого помещения (недви­жимости в жилищной сфере), реализуя принадлежащие ему право­мочия владения, пользования и распоряжения, вправе сдавать при­надлежащее ему жилье на основании договора. Что касается упра-вомоченного собственником в качестве наймодателя лица, то им может быть как орган, осуществляющий управление государствен­ным имуществом или иной орган исполнительной власти региональ­ного (муниципального) уровня в отношении государственного (муниципального) жилищного фонда, так и любое дееспособное фи­зическое либо юридическое лицо (в отношении иных разновидностей жилищного фонда).

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма высту­пает гражданин, поскольку жилое помещение предоставляется для целей проживания в нем. Согласно п. 4. ст. 677 ГК граждане, посто­янно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймода­теля, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, по­стоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с на­нимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Это означает, что участники упомянутого договора приобретают равен­ство в жилищных правах и обязанностях по договору коммерческого найма, т.е. становятся сонанимателями, ала стороне нанимателя об­разуется не фактическая, как при социальном найме, а легальная множественность лиц.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для посто­янного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жило­го дома). Качественные характеристики жилого помещения, предос­тавляемого в коммерческий наем, отличны от аналогичных парамет­ров жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Легко видеть, что требования к предмету договора коммер­ческого найма минимизированы. Здесь нет формальной необходи­мости соблюдать требование о благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта. Помимо качественных харак­теристик предмет договора коммерческого найма в отличие от пред­мета договора социального найма не ограничен по площади предо-

ставляемого в наем жилого помещения. Если по социальному найму жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площа­ди на одного человека (ст. 40 ЖК,ст. 14 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики», то по найму на коммерческой основе подобных ограничений не существует. Например, в коммерческий наем может быть сдан жилой дом целиком, причем не ограниченный по своим размерам. По смыслу ст. 673 ГК законодатель, определяя в качестве объекта договора найма жилого помещения жилой дом, надо полагать, не имел в виду многоквартирный жилой дом, что следует из п. 2 названной статьи, в котором вопрос о найме жилого помещения в многоквартирном доме рассмотрен особо.

Минимальный размер жилого помещения, предоставляемого на условиях коммерческого найма, должен, разумеется, позволять по­стоянно проживать в нем и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В литературе высказано мнение о том, что «объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквар­тирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементами дома, находящееся за пре­делами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры)»'.

Представляется, что такой подход к определению объекта (пред­мета) договора коммерческого найма жилого помещения не может быть признан корректным по следующим основаниям. Во-первых, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 673 ГК, регламентирует отношения по пользованию общим имуществом многоквартирного жилого дома, а именно наделяет, что вполне естественно, нанимателя правом пользования этим имуществом. Право же пользования не может быть объектом (предметом) договора найма, ибо таковым по смыслу п. 1 ст. 673 должно являться жилое помещение, т.е. физический объект, а не право пользования им. Во-вторых, по договору коммерческого найма (п. 1 ст. 671 ГК) наймодатель обязуется предоставить нанима­телю жилое помещение и только. Общее имущество многоквартир­ного дома не охватывается данным обязательством, да и не может охватываться, поскольку нет возможности определения той части общего имущества в натуре, которая может быть включена в каче-

стве материального объекта в предмет договора. В-третьих, для соб­ственников квартир режим общего имущества установлен как общая долевая собственность (ст. 290 ГК), что вполне логично. Для нани­мателей жилого помещения аналогом могла бы служить доля в праве пользования, но подобная конструкция неизвестна отечественному гражданскому законодательству.

Содержание договора коммерческого нашш жилого помещения образуют взаимные права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Как и в договоре социального найма, основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помеще­ния, отвечающего определенным требованиям. К числу таких требо­ваний законодатель относит требование пригодности жилого поме­щения для постоянного проживания. Кроме того, помещение долж­но быть свободным. Пригодность для постоянного проживания, как и при социальном найме, определяется в порядке и по основаниям, установленным жилищным законодательством. Основными крите­риями при этом являются изолированность жилого помещения, его соответствие техническим и санитарным требованиям, нахождение данного помещения в составе жилищного фонда. Что касается обя­занности наймодателя передать внаем свободное жилое помещение, то очевидно, что данному помещению следует быть свободным как фактически, так и юридически. Фактически свободным жилое поме­щение может считаться лишь в том случае, если прежний его пользо­ватель освободил его в установленном порядке, например в связи с выездом на постоянное жительство в другое место. Юридически свободным жилое помещение может считаться при условии, что оно не обременено правами на него третьих лиц. Разновидностью юри­дически свободных жилых помещений будет являться «освободив­шееся жилое помещение»—термин, широко применявшийся в пра-воприменительной практике заселения таких помещений по догово­ру социального найма. Судебная практика относит к освободившимся жилым помещениям такие, которые освободились в связи с предос­тавлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, установленном ст. 28—37 ЖК, выездом на постоянное жительство в другое место, признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора найма по причине смерти най­модателя и в других аналогичных случаях'.

' Гражданское право. В 2 т. Т. 2. Полутом 1 /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.„ 1999. С. 461; Седугин П. И. Жилищное право. С. 159.

' Подробнее об освободившихся жилых помещениях см.: Жилищное законода­тельство: Комментарий/ Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. С. 150—160.

Помимо обязательств по передаче нанимателю жилого помеще­ния, на наймодателя возлагается еще ряд обязанностей, которые он должен исполнить в рамках договорных отношений коммерческого найма. К таковым в соответствии со ст. 676 ГК отнесены: обязан­ность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жило­го дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, пре­доставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремон­та общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказа­ния коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Кроме того, если иное не установлено договором коммерческого найма, в обязанность наймодателя вменено производство капитального ремон­та сданного внаем жилого помещения.

Основной обязанностью нанимателя является надлежащее исполь­зование предоставленного ему по договору помещения. Это означа­ет, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность предоставленного жилья, поддерживать его в состоянии, отвечающем техническим, санитар­ным, противопожарным требованиям.

Следующей, не менее важной, обязанностью нанимателя высту­пает обязанность по своевременному внесению платы за жилое по­мещение. Структура платежей граждан, в том числе нанимателей жилых помещений на условиях коммерческого найма, определена Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 № 887 «О совершен­ствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»'.

Наймодатель, если иное не установлено договором, обязан про­изводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения.

К основным правам наймодателя по договору коммерческого най­ма следует отнести право на запрет проживания временных жильцов в жилом помещении при условии несоблюдения требований законо­дательства о норме жилой площади, право на переоборудование жи­лого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если на подобное действие получено согласие нанимателя, право кон­троля за исполнением нанимателем своих обязанностей по договору, реализуемое как самостоятельно, так и с соблюдением уведомитель­ных процедур.

' СЗ РФ. 1999. №34. Ст. 4116.

К числу прав нанимателя жилого помещения относятся: право вселения в нанятое помещение граждан в качестве постоянно прожи­вающих с нанимателем либо в качестве временных жильцов; право сдачи жилого помещения в поднаем; право на обмен занимаемого жилого помещения; право на заключение договора коммерческого найма на новый срок; право пользования общим имуществом в мно­гоквартирном доме. Указанные права реализуются нанимателем при наличии определенных предпосылок, выражающихся, как правило, в необходимости получения согласия на совершение определенных действий от управомоченных на то лиц.

Так, в соответствии со ст. 679 ГК на вселение в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем требу­ется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. В этой связи возникает вопрос: кто принимает реше­ние о вселении новых постоянных пользователей в занимаемое на­нимателем и другими, постоянно с ним проживающими граждана­ми жилье, если все заинтересованные лица выражают согласие? Оче­видно, что данная норма должна применяться в смысловом контексте правила, содержащегося в п. 2 ст. 677 ГК, согласно которому в дого­воре коммерческого найма должны быть указаны граждане, посто­янно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Поэтому необходимость получения согласия лиц, указанных в ст. 679 ГК, обусловлена внесением изменений в уже заключенный до­говор, в котором наймодатель выразил свою волю на вселение. По­вторно, при появлении новых постоянных пользователей помещени­ем, принимать специальное решение о вселении нет необходимос­ти, поскольку подобное действие наймодателя может ущемить права нанимателя и тех, кто с ним проживал до появления новых пользова­телей'.

При вселении несовершеннолетних детей согласия ни с чьей сто­роны не требуется, равно как не требуется и соблюдения условия о норме жилой площади на одного человека, следование которому обя­зательно при вселении иных лиц.

Временные жильцы, согласно ст. 680 ГК вселяются в нанимаемое жилое помещение на безвозмездной основе по общему согласию на­нимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, с предваритель-

' Высказанная точка зрения по данному вопросу может быть далеко не единствен­ной, поскольку введенная законодателем схема согласований при вселении новых постоянных пользователей допускает различные варианты ее интерпретации.

ным уведомлением наймодателя. При этом максимальный срок, в те­чение которого временные жильцы вправе в качестве таковых пользо­ваться предоставленным им жильем, не должен превышать шесть ме­сяцев. По окончании этого или иного согласованного с временным жильцом срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя либо прирав­ненных к нему лиц временный пользователь обязан освободить жи­лое помещение.

Правило ч. 1 ст. 680 ГК о необходимости предварительного уведомления наймодателя в связи с вселением временных жиль­цов не фиксирует минимального срока их проживания, длитель­ность которого могла бы служить одним из оснований для уве­домления. По существующему порядку вселение временного жильца, даже на одни сутки, влечет необходимость уведомления най­модателя, что вряд ли рационально. Поэтому представляется целесо­образным установить минимальный срок проживания временного жильца, после которого уведомление наймодателя необходимо. Та­ким сроком мог бы стать трехдневный срок, который введен для граж­дан, прибывших для временного проживания, в качестве обязатель­ного при осуществлении регистрации по месту пребывания'.

Право нанимателя на передачу нанимаемого им помещения либо его части вподнаем может быть реализовано с согласия наймодате­ля. Согласия совместно проживающих с нанимателем на постоянной основе граждан при этом не требуется. Отношения между нанимате­лем и поднанимателем оформляются договором поднайма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения, занимаемого на условиях коммерческого найма, не нашло своего закрепления в нор­мах ГК, посвященных институту найма жилого помещения. Указан­ное право предоставлено нанимателю в соответствии со ст. 20 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Если при обмене жилых помещений, расположенных в государственном и му­ниципальном жилищном фонде социального использования, согла­сия наймодателя на осуществление обмена не требуется, то при об­мене жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма, несмотря на правило ст. 20 Закона РФ «Об основах федераль-

' Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрацион­ного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Феде­рации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

ной жилищной политики», согласие наймодателя необходимо. Это объясняется тем, что гражданско-правовая природа договора коммер­ческого найма требует соблюдения процедур, предусмотренных за­коном при перемене лиц в обязательстве (гл. 24 ГК).

Наниматель по истечении срока договора коммерческого найма имеет право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право в соответствии со ст. 684 ГК носит характер преимущественного перед третьими лицами, претендующими на занятие данного помещения. При реализации преимущественного права на возобновление договора должен быть соблюден установ­ленный законом порядок. Так, не позднее чем за три месяца до исте­чения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Отказ должен быть мотивирован решением наймодателя не сдавать в срок не менее года внаем данное жилое помещение. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, пос­ледний считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения в отли­чие от договора социального найма в его современной интерпрета­ции регламентирован законодательно и определен как не превышаю­щий пяти лет. Если стороны не определились по данному условию, договор в силу закона считается заключенным на пять лет.

В ст. 683 ГК выделена особая разновидность договора коммер­ческого найма—краткосрочный наем. К краткосрочным договорам отнесены соглашения о коммерческом найме, заключаемые на срок до одного года. В силу краткосрочности отношений между наймода-телем и нанимателем объем жилищных прав последнего может быть несколько меньше по сравнению с обычным нанимателем. Так, в рамках краткосрочного найма наниматель может быть лишен права на вселение временных жильцов и поднанимателей (ст. 680,685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), льготного срока для устранения нарушений, послуживших основа­нием для расторжения договора (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК). Указанные ограничения имеют диспозитивный характер и могут применяться, если договором не предусмотрено иное.

Расторжение договора колмерческого найма осуществляется по основаниям и в порядке, установленным ст. 687 ГК. Предусмотрены внесудебный и судебный порядок расторжения.

Внесудебный порядок расторжения договора коммерческого най­ма применяется в случае одностороннего решения нанимателя, при­нятого им при согласии других постоянных пользователей в любой период срока действия договора. В этом случае наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о пред­стоящем расторжении.

Судебный порядок расторжения договора применяется в случаях одностороннего решения наймодателя, принятого им по основани­ям, установленным законом, а также по требованию любой из сто­рон договора, основанному на обстоятельствах, предусмотренных законодательством.