10.3. Аренда жилого помещения

Действующее законодательство предоставляет участникам граж­данского оборота возможность выступать в качестве арендаторов жилых помещений. Отношения по предоставлению жилья в аренду регулируются как нормами жилищного законодательства (ч. 6 ст. 1, ст. 17, 18 Закона РФ от 24.12.92 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 10,54, 131—133, 136ЖК),таки нормами гражданского законодательства (§4 гл. 34 ГК, п. 2 ст. 671 ГК). Как и коммерческий наем, аренда жилья в новейшем законодательстве по­рождена началами рыночных отношений, внедряемых в жилищную сферу.

Институт аренды жилья как предшественник найма жилого поме­щения на коммерческих началах не является новым юридическим средством, используемым для опосредования отношений по поводу пользования жилищем. Он широко применялся в отечественном жи­лищном законодательстве, начиная с середины 30-х гг.' Современно­му появлению института аренды жилья мы обязаны новой (от 06.07.91 ) редакции части статей ЖК и Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которые по существу реанимировали аренд­ные отношения в жилищной сфере.

По договору аренды одна сторона — арендодатель предоставля­ет другой стороне — арендатору и членам его семьи недвижимость в

' Инструкция Наркомхоза РСФСР № 572 от 05.11.38 «О порядке заключения до­говоров сдачи в аренду отдельным гражданам небольших домов местных Советов и установлении ставок арендной платы» // Бюллетень НК КХ РСФСР. 1938. №23, Ти­повой договор на сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жилой площади // СЗ СССР. 1937. №74. Ст. 361.

жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения раз­меров, за договорную плату, во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответ­ствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Из данного определения следует, что договор аренды жилья явля­ется реальным, взаимным и возмездным'.

Сторонами договора аренды жилого помещения выступают арен­додатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник жи­лого помещения либо управомоченное им лицо. В качестве аренда­тора могут выступать физические либо юридические лица. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В литературе излагаются и иные точки зрения относительно фи­гуры арендатора жилого помещения. Так, П.И. Седугин полагает, что «договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по най­му жилых помещений с участием граждан»^. Аналогичную позицию занимает и В.Н.Литовкин, который считает, что договор аренды жи­лого помещения теперь возможен лишь между юридическими лица­ми (п. 2 ст. 671 ГК^.

Между тем п. 2 ст. 671 ГК не запрещает предоставление жилых по­мещений физическим лицам, а развивает п. 1 данной статьи, уточняя, что юридические лица могут выступать в качестве арендаторов жилых помещений, но не их нанимателей. Поэтому противоположная приве­денным выше точка зрения о возможности аренды жилых помещений не только юридическими лицами, но и гражданами, например индиви­дуальными предпринимателями, высказанная Ю.К. Толстым, представ­ляется более убедительной^.

Кроме того, в ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» содержится норма, в соответствии с которой собствен-

' В ГК (ст. 650) содержится определение договора аренды здания или сооруже­ния, которое отличается от приведенного выше. В основу приводимого договора по­ложена дефиниция договора аренды по смыслу ст. 1 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики». В соответствии со ст. 650 ГК по договору аренды. здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Та­ким образом, по смыслу данной статьи договор аренды является не реальным, а кон-сенсуальным, что согласуется с общим определением аренды (ст. 606 ГК). ^ Седугин П. И. Жилищное право. С. 83.

^ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/Под ред. О.Н.Садикова. С. 240. " Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 22,23.

ники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юри­дическим лиц^м квартиры или дома любой площади по договору арен­ды. Указанная норма при внесении изменений в ст. 17 Закона, произ­веденных 21.04.97, не претерпела каких-либо перемен, свидетельству­ющих в пользу п. 2 ст. 671 ГК.

На стороне арендатора в договоре аренды могут выступать чле­ны его семьи.

Предметом договора аренды может быть недвижимость в жи­лищной сфере, включая жилые помещения. Напомним, что недви­жимость в жилищной сфере согласно ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» — это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно свя­занные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с мно­голетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые по­мещения в жилых домах и других строениях, пригодные для посто­янного и временного проживания; сооружения и элементы инженер­ной инфраструктуры жилищной сферы.

Срок договора аренды жилищного помещения устанавливается по соглашению сторон, если арендуемое помещение принадлежит гражданину-наймодателю на праве собственности (ст. 131 ЖК). Жи­лые помещения в домах государственного и общественного жилищ­ного фонда предоставляются в аренду гражданам в бессрочное пользование^. 10 ЖК).

Содержание договора аренды жилого помещения образуют вза­имные права и обязанности арендодателя и арендатора. Основной обязанностью арендодателя является передача арендатору жилого помещения в надлежащем состоянии. Помимо обязанности по пере­даче помещения, которая должна сопровождаться оформлением акта приема-передачи объекта аренды, арендодатель должен взять на себя обеспечение предоставления жилищно-коммунальных услуг, техни­ческого обслуживания инженерного оборудования, ремонта мест общего пользования жилого дома, уборки мест общего пользования и придомовой территории. Кроме того, арендодатель обязан уведом­лять арендатора в сроки, согласованные с последним, о предстоя­щем капитальном ремонте жилого дома или арендуемых помещений.

К основным обязанностям арендатора следует отнести: своев­ременное внесение арендной платы и платы за предоставленные ком­мунальные услуги; использование арендуемого жилого помещения

исключительно для проживания; производство текущего ремонта занимаемого жилого помещения; обеспечение доступа в занимаемое помещение представителей арендодателя.

В числе прав арендодателя следует назвать его право на произ­водство осмотров жилого дома и помещений, сданных в аренду, с целью проверки их состояния и использования; производство пере­оборудования жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, при условии получения предварительного согла­сия арендатора.

Среди прав арендатора могут быть выделены следующие: право на вселение в арендуемое им помещение своих несовершеннолет­них детей независимо от согласия арендодателя, а если занимаемое помещение является изолированным, то также супруга и нетрудос­пособных родителей (ч. 1 ст. 132 ЖК); право на сохранение жилого помещения в период временного отсутствия (ч. 3 ст. 132, ст. 60 ЖК); право (за изъятиями, установленными ст. 135 ЖК) на возобновление договора аренды по истечении его срока; право на передачу с согла­сия арендодателя своих прав и обязанностей по договору третьим лицам (перенаем); право на сдачу с согласия арендодателя жилого помещения в субаренду, а также предоставление этого помещения в безвозмездное пользование.

Что касается последнего из названных нами прав арендатора, то в литературе высказываются различные точки зрения на возможность и формы передачи арендуемого жилья третьим лицам. Так, К. Б. Яро-шенко полагает, что, «поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя, т.е. передавать жилое помещение в пользова­ние на основании договора жилищного найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст. 685 ГК)»'.

С.М. Корнеев высказывает иную позицию, утверждая, что «юри­дическое лицо может иметь жилое помещение во владении и(или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в кото­рых оно выступает в качестве наймодателя»^

' Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 81. '- Гражданское право. В 2 т. Т. 2. Полутом 1 /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. С. 455.

Представляется, что точка зрения К.Б. Ярошенко более коррект­на, поскольку право найма жилого помещения не может быть про­изводным от права аренды. Учитывая данное обстоятельство, зако­нодатель в п. 2 ст. 615 ГК определил, в частности, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в суба­ренду (поднаем).

В то же время следует делать различия между субарендой и под­наймом. Внешне схожие, эти институты между тем обладают содер­жательными отличиями, заключающимися в не совпадающих по объе­му возможностях субарендатора и поднанимателя. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК к договорам субаренды применяются правила о догово­рах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Таким образом, субарендатор обладаетсамостоятельным пра­вом пользования жилым помещением, чего нельзя сказать о поднани­мателе, ибо по прямому указанию п. 1 ст. 685 ГК он не приобретает самостояггельного права пользования жилым помещением. Следующее отличие заключается в степени зависимости договоров субаренды и поднайма от договоров аренды и найма соответственно. При досроч­ном прекращении договора аренды субарендатору согласно п. 1 ст. 618 ГК предоставляется право на заключение в пределах оставшегося срока субаренды самостоятельного договора аренды на помещение, занима­емое им по договору субаренды. Подобной возможностью поднани­матель жилого помещения не располагает (п. 4 ст. 685 ГК).

Форма договора аренды определена требованиями законодатель­ства, содержащимися в ст. 609 ГК. В соответствии с п. 1 названной статьи договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от сро­ка, должен быть заключена письменной форме.

Договор аренды жилого помещения, коль скоро последнее отне­сено к недвижимому имуществу, подлежит государственной регист­рации. При этом, по смыслу п. 2 ст. 651 ГК, государственной регист­рации требуют договоры, заключенные на срок не менее года. Мо­мент заключения договора в данном случае приурочен к моменту регистрации.

По Федеральному закону от 21.07.97 №122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит также право аренды недви­жимости в жилищной сфере (ст. 26). В этом случае к договору арен­ды, предоставляемому на государственную регистрацию, прилага-

ются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают­ся сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрирует­ся как обременение прав арендодателя соответствующего помеще­ния либо его части.