9.5. Пожизненное содержание с иждивением

Регламентация отношений по поводу пожизненного содержания с иждивением не является новой для российского законодательства. В ГК РСФСР глава о купле-продаже содержала две статьи, посвящен-

ные купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содер­жания с иждивением. Ныне законодатель существенно расширил границы правового регулирования пожизненного содержания, вклю­чив этот институт в качестве отдельного параграфа в главу «Рента и пожизненное содержание с иждивением». При этом к пожизненно­му содержанию с иждивением применяются правила о пожизнен­ной ренте.

В соответствии со ст. 601 ГК по договору пожизненного содержа­ния с иждивением получатель ренты — гражданин передает принад­лежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязу­ется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражда­нина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Из этого определения следует, что данный договор является реальным, односторонним и возмездным.

Сторонами договора пожизненного содержания выступают по­лучателе ренты и плательщик ренты. Получателями ренты должны быть граждане или указанные им лица-граждане, но не юридические лица. Плательщиками ренты могут являться как граждане, так и юри­дические лица, за исключением тех их разновидностей, которые не могут иметь имущество на праве собственности (унитарные и казен­ные государственные предприятия, учреждения).

Предметом договора пожизненного содержания является недви­жимое имущество, передаваемое в обеспечение содержания гражда­нина^ удовлетворения его потребностей в жилище, питании, одежде и т.п. Согласно закону в договоре пожизненного содержания с ижди­вением должна быть определена стоимость всего объема содержа­ния. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не мо­жет быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Несмотря на то что недвижимое имущество по данному договору передается в собственность плательщика ренты, правомочия после­днего ограничены в силу закона. Так, в соответствии со ст. 604 ГК плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным спо­собом обременять недвижимость, переданную ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия по­лучателя ренты. Указанная норма гарантирует получателю ренты в известной мере право пользования жилым помещением, собствен­ником которого он был до момента вступления договора в силу. На плательщика ренты, кроме того, возложена обязанность принятия мер

к поддержанию стоимости недвижимости на период предоставления пожизненного содержания.

Соглашением сторон по договору пожизненного содержания мо­жет быть предусмотрена замена натурального содержания граждани­на выплатой ему в течение жизни периодических платежей в деньгах.

Срок действия договора определяется периодом жизни получа­теля ренты. Однако, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору, получатель ренты имеет право по­требовать возврата недвижимого имущества либо выплаты ему вы­купной цены, которая определяется условиями договора либо уста­навливается по договорной годовой сумме, выплачиваемой получа­телю ренты при возмездной передаче им недвижимого имущества. При безвозмездной передаче имущества плательщику ренты цена выкупа складывается из договорной годовой суммы, выплачиваемой получателю, и цены недвижимости, которая при сравнимых обстоя­тельствах обычно взимается за аналогичный товар.

К форме договора пожизненного содержания с иждивением за­конодатель предъявляет особые требования. В силу ст. 584 ГК он подлежит как нотариальному удостоверению, так и государствен­ной регистрации. При несоблюдении этих требований сделка счита­ется ничтожной.