9.3. Мена жилыми помещениями

Мена жилыми помещениями стала сегодня весьма распростра­ненным видом сделок с жильем и занимает в этом спектре граждан­ского оборота далеко не последнее место. Правовым средством, ис­пользуемым при оформлении данного вида сделок, является дого­вор мены.

В соответствии со ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Если в качестве товара выступает жилое помеще­ние или жилой дом — налицо договор мены жилыми помещениями (жилыми домами).

Договор этот является консенсуальным, взаимным и возмездным. По своей юридической природе договор мены близок к договору купли-продажи, поскольку в историческом плане является предше-

СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963.

ственником последнего. Поэтому не случайно и прежнее гражданс­кое законодательство (ст. 255 ГК РСФСР), и современные предписа­ния законодателя (гл. 31 ГК) исходят из того, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

Стороналш договора мены жилыми помещениями могут выс­тупать граждане и юридические лица — собственники жилых по­мещений. Участие в качестве стороны договора обладателей иных вещных прав на жилые помещения без надлежащего на то согла­сия собственника не допускается. Это следует из определения договора мены, хотя в литературе встречается и иная точка зре­ния поданному вопросу. Так, И.В. Елисеев утверждает, что «сто­ронами мены могут выступать только лица, обладающие пра­вом собственности или другим вещным правом на имущество»'.

Каждая из сторон договора мены признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

Предметом договора мены жильем могут являться жилой дом, его часть, отдельная квартира или ее часть в виде изолированной комнаты. Очевидно, что предмет договора мены должен отвечать требованию определенности, которое предъявляется к предмету до­говора купли-продажи недвижимого имущества в жилищной сфере. По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п. 1 ст. 567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права соб­ственности. Исключение, сделаиное для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав (п. 4 ст. 454 ГК), фор­мально применимо и к договорам мены, но постольку, поскольку это не противоречит существу мены. Однако, допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, мы тем самым должны признать и существование конструкции «право собствен­ности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением^ При таком подходе возникает закономерный вопрос: какие именно имуществен­ные права могут выступать в качестве предмета договора мены в жилищной сфере? Отвечая на него, возьмем для примера право арен-

' Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М. 1997. С. 113—114.

' См.. напр.: Брагинский М. И.. Витрянский В.В. Договорное право. Общие поло­жения. М., 1997. С. 235.

ды жилого помещения. Формально арендатор жилого помещения с согласия арендодателя может совершить мену имущественного пра­ва аренды, скажем, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности какому-либо лицу. При этом арендатор приобретет жилое помещение в собственность, а что получится? Прежний соб­ственник данного помещения получит по этой сделке «право соб­ственности на право аренды помещения». Здесь возникают еще по крайней мере два вопроса. Первый из них связан с объемом прав на бывшее в аренде помещение у арендодателя, который, как нам пред­ставляется, по-прежнему остается собственником жилого помеще­ния. Тогда бывшее в аренде помещение будет иметь как бы двух обладателей прав на него, наделенных возможностью предоставле­ния этого помещения во временное владение и пользование. Один из них — обладатель права собственности на помещение. Второй — обладатель «права собственности на право аренды помещения». Воз­никает конструкция, похожая на модель «расщепленной собственно­сти», юридическая схема которой отвергнута современным российс­ким законодательством.

Второй вопрос касается обязанностей бывшего арендатора. Их довольно сложно назвать товаром и включить в качестве элемента в предмет договора мены в сочетании с арендными правами. Хотя выход из положения может заключаться в признании имуществен­ных прав на жилое помещение и сопутствующих им обязанностей в качестве «товара с обременением», однако с учетом распростране­ния на договор мены правила п. 1 ст. 460 ГК об обязанности сторон передать товар свободным от любых прав третьих лиц, что примени­мо лишь в случае согласия сторон.

Таким образом, мена жилого помещения на имущественное пра­во пользования или владения другим жилым помещением, формаль­но допустимая по действующему законодательству, практически не­применима в реальном гражданском обороте.

Сказанное справедливо и для случая мены имущественного права на другое имущественное право на жилое помещение. Требование законодателя о смене собственников, участвующих в мене объектов, неизбежно приводит к выводу: для перехода имущественных прав от одного их обладателя к другому существуют более корректные юри­дические средства по сравнению с договором мены, например уступ­ка требования.

Цена договора мены жилыми помещениями не относится к его существенным условиям, исходя из презумпции равноценности объектов, подлежащих обмену. Если же фактическая стоимость од-

ного из участвующих в мене объектов превышает стоимость другого и стороны признают это, то в соответствии с п. 2 ст. 568 ГК сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предос­тавляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредствен­но до или после исполнения обязанности передать товар. Впрочем, данное правило диспозитивно, и стороны могут предусмотреть в до­говоре иной порядок оплаты.

Основной обязанностью сторон по договору мены является пе­редача жилого помещения в собственность контрагента. По общему правилу, такая передача должна быть произведена одновременно. В случае задержки, допущенной одной из сторон, необходимо руко­водствоваться нормами действующего законодательства о встреч­ном исполнении обязательств (ст. 328 ГК) и о просрочке должника (ст. 405 ГК).

В обоюдных интересах сторон переход права собственности на жилые помещения согласно ст. 570 ГК приурочен к моменту испол­нения обязательств по передаче соответствующих объектов обеими сторонами. Это обстоятельство (если только стороны не пришли к иному решению) следует признать необходимым условием возник­новения права собственности на обмениваемое жилое помещение. Достаточным условием для возникновения права собственности бу­дет акт государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Анализ действующего законодательства показывает, что мену жи­лыми помещениями следует отличать от их обмена, в том смысле этого термина, какой придается ему правилами ЖК и Законом РФ от 24.12.92 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 № 9-ФЗ; от 21.04.97 № 68-ФЗ; от 10.02.99 № 29-ФЗ)'. В чем заключается это отличие? Во-первых, в отличие от мены жилыми помещениями при их обмене происходит взаимная передача как прав, так и обязанностей, вытекающих из до­говоров социального найма, найма, аренды. При этом не происхо­дит смены собственников, участвующих в обмене объектов. Во-вто­рых, при мене жилыми помещениями, за исключением случая, ука­занного в п. 4 ст. 292 ГК, не требуется согласия третьих лиц на совершение сделки, в то время как при обмене необходимо:

ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3 Ст 147- 1997 № 17 Ст. 1913: 1999. № 7. Ст. 876; № 25. Ст. 3042; № 28. Ст. 3485. '

Термин «обмен» широко используется и в тексте гл. 31 ГК, но, разумеется, совершенно в ином смысловом ключе, чем это осуществлено в ст. 67__74 ЖК и ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

— согласие проживающих совместно с нанимателем совершенно­летних членов его семьи, включая и временно отсутствующих (ч. 1 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

— разрешение органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 67 ЖК); — согласие владельцев ведомственного фонда (ст. 69 ЖК); — согласие проживающих совместно с членом жилищно-строи­тельного кооператива членов его семьи (ст. 119 ЖК);

— согласие собственника жилищного фонда (ч. 2 ст.20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

В-третьих, при обмене жилых помещений переход прав и обязан­ностей участвующих в процедуре обмена лиц р ряде случаев должен сопровождаться административной процедурой оформления обмен­ных ордеров. В-четвертых, обстоятельства, при которых обмен жи­лыми помещениями не допускается в силу закона (ст. 73 ЖК), не имеют в большей своей части значения при совершении мены.