8.6. Предоставление жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов и пользование ими

Жилищная кооперация выступает одной из форм добровольного объединения граждан, ставящих своей целью улучшение жилищных условий с использованием собственных средств и государственных кредитов. Судьба жилищной кооперации в России весьма непростая, а ее история заслуживает специального исследования для извлече­ния уроков и анализа проблем, которые с известной периодичностью возникают у участников кооперативного жилищного строительства, его организаторов и руководителей'. В настоящее время нельзя ут-

' Следует иметь в виду, что действующие Правила пользования жилыми помеще­ниями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 №415 (в ред. Постановле­ний Правительства РФ от 18.01,92 № 34; от 23.07.93 № 126), применяются лишь к жилым помещениям, входящим в состав государственного, муниципального, обще­ственного, но не частного жилищного фонда.

верждать, чтожилищная кооперация переживает расцвет и находится на подъеме, скорее наоборот, она испытывает трудности и нуждается в очередной поддержке со стороны государства.

В соответствии со ст. 51 Закона СССР «О кооперации в СССР» граждане могут на добровольных началах создавать жилищно-стро­ительные, жилищные, гаражно-строительные, дачно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, иные потребительские кооперативы для удовлетворения своих жилищно-бытовых потребностей^ Основным направлением деятельности этих кооперативов является участие граждан собственными средствами в сооружении и последующей эксплуатации соответствующих объек­тов — жилых домов, гаражей и т.п.

Данная норма в отличие от ст. 11 ЖК не ограничивает право на вступление в жилищный кооператив состоянием нуждаемости в улуч­шении жилищных условий. Вместе с тем закрепленная в ЖК проц^-

' Известно, что начало жилищной кооперации было положено Положением о жилищной кооперации, утв. ЦИК и СНК СССР от 19.08.24. В 1937 г. вышли поста­новления СНК СССР от 25.11.37 «О порядке ликвидации жилищных кооперативов и их союзов, передачи ими домов, дач, предприятий и имущества и расчета с пайщика­ми» и от 17.10.37 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяй­ства в городах», которыми построенные и строящиеся жилищно-строительной коо­перацией дома передавались в ведение местных Советов. Кроме того, было установ­лено, что строительство домов и дач жилищно-строительными кооперативами впредь могло осуществляться лишь за счет собственных средств (СЗ СССР. 1937. №74. Ст. 3' Бюллетень Нар. коммиссариата коммун, хоз-ва РСФСР. 1938. № 4- СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314; СП СССР. 1939. №18. Ст. 117). В послевоенные годы интереск жп-лищной кооперации усилился. В начале 60-х гг. были приняты, например, такие важ­ные для кооперации документы, как Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.62 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» (СП СССР. 1962. № 12. Ст. 93), Постановление Совета Министров СССР от 19.11.64 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» (СП СССР. 1964. № 25. Ст. 147); Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утв. Поста-новлениемСоветаМинистровРСФСРот20.10.65(СПРСФСР. 1965.№23. Ст. 144). В 80-х гг. принимаются постановление Совета Министров СССР от 19.08.82 «О жи­лищно-строительной кооперации» (СП СССР. 1982. №23. Ст. 120) и Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.88 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (СП СССР. 1988. № 16. Ст. 43). В 90-е гг. также был издан рад нормативных актов, направленных на поддержку жилищной кооперации. Это прежде всего Постановление Правительства РФ от 14.12.91 №40 «Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций». Постановление Правительства РФ от 06.03.92 № 140 «О государ­ственной поддержке кооперативного жилищного строительства». ^ВВССССР.1988.№22.Ст.355.

дура реализации права на получение жилого помещения в домах жи­лищно-строительных и жилищных кооперативов рассчитана, исходя из существующих схем учета нуждающихся и оснований признания нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 28,29, 30, 31 ЖК и др.). Представляется, что в новом Жилищном кодексе РФ дан­ное противоречие следует устранить и предоставить право на вступ­ление в ЖК (ЖКС) любым категориям граждан, желающим улучшить свои жилищные условия.

Рассмотрим действующий порядок предоставления жилых поме­щений в домах жилищных кооперативов, предварительно уточнив осо­бенности организации тех либо иных разновидностей кооперирова­ния граждан для целей удовлетворения жилищных потребностей.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) организуются для строительства, а также последующей эксплуатации и управления жи­лыми домами, либо для приобретения жилых домов, подлежащих ре­конструкции или капитальному ремонту с дальнейшим их восстанов­лением, эксплуатацией и управлением.

Жилищные кооперативы (ЖК), имеющие более короткую исто­рию становления по сравнению с ЖСК и появившиеся в качестве формы объединения граждан благодаря Постановлению от 31.03.88 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»^ создают­ся для приобретения (покупки) у предприятий, объединений, орга-" низаций и органов исполнительной власти новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов с целью их последующей эксплуатации.

Молодежные жилищно-строительные кооперативы как форма объединения граждан в возрасте до 30 лет, предусмотренная Поста­новлением Совета Министров СССР от 05.07.85 «О дополнительных мерах по строительству молодежных жилых комплексов и коопера­тивных жилых домов для молодежи»^ создавались для строитель­ства жилых домов и дальнейшего их управления указанными выше категориями граждан.

В качестве одного из условий получения гражданином жилого помещения в доме ЖК (ЖСК) выступает его членство в кооперати­ве. В члены кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном

' СП СССР. 1988. № 16. Ст. 43. ^ Там же. 1985. №22. Ст. III.

пункте. Приему в члены жилищного кооператива предшествует про­цедура его создания, в которой главе1 ю гвующая роль отводится орга­нам исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправле­ния, а также, по смыслу действующего ЖК, предприятиям и учреж­дениям. Названные органы или организации рассматривают вопрос о целесообразности образования жилищного кооператива и органи­зуют общее собрание граждан, изъявивших желание вступить в коо­ператив, на котором принимается решение о создании ЖК (ЖСК). Данное решение, а также списки будущих членов кооператива и чле­нов их семей, претендующих на получение жилых помещений, ут­верждаются соответствующим органом исполнительной власти. После процедуры утверждения решения и списков на общем собра­нии зачисленных в члены кооператива граждан принимается его ус­тав. Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации в соответствии с установленным порядком и считается созданным с момента такой регистрации. Для того чтобы гражданин, зачислен­ный в члены кооператива, стал юридически признанным в качестве такового, он обязан внести правлению дома денежные средства в размере от 30 до 40% паевого взноса, составляющего строительную или покупную стоимость жилья. Остальная часть пая вносится чле­ном кооператива в сроки, предусмотренные обязательством коопе­ратива по погашению кредита.

Жилая площадь в домах кооператива предоставляется только чле­нам кооператива, выполнившим свои обязательства по внесению ус­тановленных вступительных и паевых взносов, по ордерам, выдава­емым органами местной администрации.

Право пользования жилым помещением в домах жилищно-стро­ительных кооперативов основано на членстве гражданина в коопе­ративе, а в случае полной выплаты паевого взноса—на праве соб­ственности на квартиру.

Члены кооператива имеют, в частности, право: проживать со своей семьей в предоставленной ему в соответствии с суммой паевого взно­са и количеством членов семьи квартире; добровольно выбыть из коо­ператива; в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему чле­ну семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же коопе­ратива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; про­извести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое по­мещение, в том числе в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома),

принадлежащий гражданину на праве собственности; при полной вып­лате паевого взноса владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в пределах, установленных законодательством'.

Выселение из дома жилищно-строительного кооператива может быть произведено в судебном порядке при условии предваритель­ного исключения из числа членов кооператива. По общему правилу (ч. 1ст. 124 ЖК) совместно с исключенным членом кооператива под­лежат выселению без предоставления другой жилой площади и со­вместно проживающие с ним лица. Исключение из кооператива мо­жет быть осуществлено по решению общего собрания членов коо­ператива в случаях:

— предоставления не соответствующих действительности све­дений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а так­же неправомерности действий должностных лиц при решении воп­роса о принятии в члены кооператива;

— систематического разрушения или порчи жилого помещения или использования его не по назначению.

Однако указанные основания, по которым гражданин лишается членства в кооперативе, являются юридически значимыми лишь для лиц, которые не полностью внесли свой паевой взнос.

Жилое помещение в доме жилищного кооператива может быть сохранено за членом семьи исключенного при условии вступления его в кооператив.