1. ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В п. 1 ст. 129 ГК РФ дано определение понятия оборотоспо-собности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического липа либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подразумевается воз­можность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в поряд­ке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица)1. Оборотоспособ-ность — это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие обороноспособности применимо и к сфере земельных отно­шений.

Оборотоспособность земельных участков представляет со­бой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных зако­ном, т.е. распоряжаться им. Данное определение относится ко всем землям, находящимся как в частной, так и в государст­венной или муниципальной собственности. Субъектам права

1 Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М, 1995. С. 171.

204

Глаао 4. Правовое регулирование оборота земельных участков          205

публичной собственности, так же как и частным собственни­кам, земельное законодательство предоставляет право распо­ряжаться принадлежащими им земельными участками в по­рядке, установленном законодательством.

Отличие оборотоспособности земельных участков от оборо­тоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает пределы и ограничения в распоряжении земельной собственностью. Приз­нание земельного участка объектом гражданских прав и соот­ветственно недвижимым имуществом, объектом права частной собственности на землю ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земель­ные участки от одного лица к другому. Вопрос об оборотоспо­собности земельных участков вытекает из сущности главного правомочия собственника — права распоряжения, т.е. возмож­ности определять юридическую судьбу своего имущества.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отно­шении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не наруша­ющие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владе­ния, пользования и распоряжения имуществом, отдавать иму­щество в залог и обременять его другими способами, распоря­жаться им иным образом.

Объем правомочия распоряжения собственника примени­тельно к земельному участку определен в ст. 260 ГК РФ. Ли­ца, имеющие в собственности земельный участок, вправе про­давать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и рас­поряжаться им иным образом постольку, поскольку соответст­вующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Правовой формой оборота объектов гражданских прав яв­ляются сделки (договоры). Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязаннот стей (ст. 153 ГК). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве. Однако в целях

206          Земельное право современной России

предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земель­ных участков.

Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусло­вленные необходимостью обеспечения публичных интересов. Так, в этих случаях должен соблюдаться принцип использова­ния земельных участков в соответствии с их целевым назначе­нием, контролироваться соблюдение норм предельных площа­дей земельных участков и т.д. Указ Президента РФ от 27 ок­тября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п. 2) закрепил пра­во граждан и юридических лиц — собственников земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог или аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (ка­питалы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и дру­гих природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и дру­гих природных ресурсах. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства (п. 1 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767).

Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законода­тельстве, а особенности — в земельном. Пункт 1 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществля­ется в соответствии с гражданским законодательством и дан­ным Кодексом. В то же время в ЗК РФ есть специальные нор­мы, отражающие особенности заключения, например, догово­ров купли-продаж и, аренды земельных участков.

Указанный принцип регулирования оборота земельных участков закреплен и в иных законодательных актах. Приме­ром может служить ст. 31 Федерального закона "О садоводче-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков                           207

ских. огороднических и дачных некоммерческих объединени­ях граждан", согласно которой оборот садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, уста­новленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, ого­родными и дачными земельными участками признаются дей­ствия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. Сделки с садовы­ми, огородными и дачными земельными участками регулиру­ются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных за­конодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, градостроительным, водным, лесным и иным законо-дательством.

Статья 30 названного Закона определяет права садоводов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огород­ными и дачными земельными участками. Так, собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное поль­зование, обменять, заключить договор ренты либо договор по­жизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огородные и дач­ные участки, находящиеся в собственности граждан, наследу­ются по закону или завещанию.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки на­ходятся в общей совместной собственности супругов, они мо­гут быть разделены между ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

В случае если садовые, огородные и дачные земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненно на­следуемого владения, их можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также доброволь­но отказаться от них. Законодательно закреплено право наследования садовых, огородных и дачных земельных участ­ков, предоставленных гражданам на праве пожизненно на­следуемого владения.

Особенности оборота земельных участков обусловлены спе­цификой земли как природного объекта и публичным харак­тером регулирования земельных отношений, что нашло отра­жение в ст. 9 Конституции РФ; "земля и другие природные ре-

208          '               Земельное право современной России

сурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". Пределы осуществления собст­венником земли своих правомочий установлены в п. 2 ст. 36 Конституции РФ и п. 3 ст. 209 ГК РФ: владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществ­ляются собственниками свободно, если это не наносит ущер­ба окружающей среде и не нарушает прав и законных интере­сов других лиц.

Все земельные участки, в отношении которых существуют запрет или ограничения на их оборот, как упоминалось выше, ст. 27 ЗК РФ делит на два вида. К первому виду относятся зе­мли, изъятые из оборота. Они не могут быть приватизированы и быть объектами гражданско-правовых сделок. Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли так­же не могут быть переданы в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.