3. ДОГОВОР МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения до­говора мены земельных участков осуществляется переход нра­ва собственности на них.

Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в п. 2 Указа Президента РФ от 27 октяб­ря 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которому граждане и юридические лица — собственники земельных уча­стков имеют право обменивать свой земельный участок или его часть.

Характер обязательств, возникающих при совершении до­говора мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащихся в гл. 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям гл. 31 ГК, ре­гулирующей порядок совершения договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены. Нормы догово­ра о купле-продаже должны применяться к договору мены зе­мельных участков с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязует­ся передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Особенности правового регулиро­вания договоров купли-продажи земельных участков, преду­смотренные п. 2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к соверше­нию договоров мены земельных участков.

Правила, регулирующие совершение договора мены и отли­чающие его прежде всего от договора купли-продажи, отраже­ны в некоторых правовых нормах. Например, в том случае, ко­гда в договоре мены отсутствуют условия о цене обменивае­мых земельных участков, а также о распределении между сто­ронами расходов, связанных с исполнением обязательств, согласно ст. 568 ГК РФ необходимо исходить из предположе­ния, что предметом договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы по передаче земельных участ­ков, их принятию и иным действиям, связанным с исполне­нием договора, должны возлагаться на ту сторону, которая не­сет соответствующие обязанности согласно договору мены зе­мельных участков.

Земельное право современной России

Если предметом договора мены является обмен неравно­ценными земельными участками, на ту сторону, которая обя­зана передать земельный участок, цена которого ниже цены участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или после пере­дачи земельного участка, имеющего более низкую цену. Дого­вор мены земельных участков может предусматривать и иной порядок компенсации разницы в ценах.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи об­мениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участ­ка исполняет одна сторона, а потом — другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпада­ют, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного уча­стка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК). В данной ситуации пра­вило о встречном исполнении обязательства состоит в следу­ющем. В случае непредоставления обязанной стороной обу­словленного договором исполнения обязательства либо нали­чия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе при­остановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собст­венности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторо­нами. После исполнения обязательств по договору мены зе­мельных участков переход права собственности на них подле­жит государственной регистрации.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости за­ключается в письменной форме путем составления одного до­кумента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы до­говора влечет его недействительность. Соответственно и до-

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков          217

говор мены земельных участков заключается только в пись­менной форме.

Есть особенности, касающиеся применения ответственно­сти за изъятие имущества — земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК). По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от ка­ких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это положение применяется и к договору мены. Если эта обязанность не исполнена стороной по договору ме­ны, виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, она обязана также возвра­тить контрагенту полученный от него в обмен товар — земель­ный участок.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 утверждена форма договора мены земельных участков. В до­говоре обязательно указываются признаки, индивидуализи­рующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора: кадастровые номера земельных участ­ков, их площадь, целевое назначение земель, в составе кото­рых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков.

Обязательным условием является оценка земельных участ­ков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного уча­стка (нормативной ценой земли) согласно прилагаемым к до­говору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомо­стям оценки строений, помещений и сооружений.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг дру­га о наличии и характере имеющихся земельных споров по по­воду участков или об отсутствии таковых; наличии имеющих­ся сервитутов; передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу; передаче земельного участка (части земельного участка) в залог. Грани­цы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане (чертеже) соответст­вующего земельного участка.

Должны быть также отражены ограничения прав собствен­ников земельных участков в связи с установлением санитарно-

218          Земельное право современной России

защитных, технологических и других зон иди отнесением зе­мель соответствующего участка (или его части) к землям при­родоохранного, рекреационного, историко-культурного значе­ния. В договоре должно быть также отмечено, что земельные участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указан­ных ранее), о которых в момент заключения договора сторо­ны не могли не знать. Стороны, в собственность которых в ре­зультате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

Неотъемлемой частью договора являются: планы или чер­тежи границ обмениваемых земельных участков; акты уста­новления кадастровой стоимости земельного участка (норма­тивной цены обмениваемых земельных участков), выданные районными (городскими) земельными комитетами; сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, рас­положенных на обмениваемых земельных участках (прила­гаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); требования залогодержателя по задолжен­ности (прилагаются в случае, если один или оба обменивае­мых участка переданы в аалог); доверенности лиц, уполномо­ченных выступать при заключении договора от имени сто­рон, обменивающих земельные участки (прилагаются в слу­чае подписания договора уполномоченными лицами); копии договоров аренды, залога, заключенных сторонами с третьи­ми лицами.