§1 ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ЛИЦ -  НЕСОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Реалии нашей жизни таковы, что невозможно представить себе ситуацию, при которой земля использовалась бы только собственниками земельных участков. Существует объектив­ная необходимость закрепления в праве титулов, на которых лица, не обладающие правом собственности на землю, могли бы ее использовать. Поэтому кроме права собственности как основного титула права на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает права на земельные участ­ки лиц — несобственников земельных участков. Эти титулы производны от права собственности на землю. Совокупность правовых норм, регулирующих отношения в сфере пользова­ния земельными участками на указанных основаниях, соста­вляет содержание правового института прав на землю лиц — несобственников земельных участков.

Обычно основаниями приобретения таких прав на землю яв­ляются юридические факты, представляющие собой различные формы распоряжения собственником земельного участка своим имуществом. Характерная черта титулов на землю лиц, не явля­ющихся ее собственниками, — их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) па земельный участок. Сущность титула на земельный участок лица, не являющегося его собственником, как субъективного права выражается в том, что он обеспечивает на основании закона или договора возмож­ность непосредственного использования земли с целью получе­ния определенных благ.

293

294          Земельное право современной России

Вес титулы лиц — несобственников земельных участков подразделяются на два основных вида: вещные права и обяза­тельственные права.

Вещными правами являются право пожизненно наследуе­мого владения земельным участком (ст. 21 ЗК, ст. 216, 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК, ст. 216, 264, 268 ГК) и сервитут (ст. 23 ЗК, ст. 216, 274 ГК). Права, имеющие вещный характер, могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками ис­пользуемого ими имущества — земельных участков. Переход права собственности на это имущество к другому лицу не яв­ляется основанием ДЛЯ прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301-304 ГК).

Обязательственный характер имеют права, возникающие в результате совершения договоров (сделок). К ним относятся договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК), ренты и по­жизненного содержания с иждивением, безвозмездного сроч­ного пользования, доверительного управления, залога (ипоте­ки).

Особым видом является право общего пользования землей. Ранее в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК РСФСР, который предусматривал в качестве вида земель населенных пунктов земли общего пользования. Позднее ст. 262 ГК РФ установила правило, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений, находиться на не за­крытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ис­пользовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспо­койства собственнику. Указанные положения, касающиеся права общего пользования землей, применяются в отношении земель, которые находятся как в частной, так и в публичной собственности.

Особо нужно подчеркнуть, что ни земельное, ни граждан­ское законодательство не предусматривает и ранее не преду-

Глава 5. Права на землю — несобственников земельных участков      295

сматривало таких видов прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Земельные участки не используются на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления.