§1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Публичные интересы определяют необходимость установле­ния различного рода ограничений хозяйственной деятельно­сти, связанной с использованием земель. В связи с этим пра­ва на землю могут быть ограничены по основаниям, предусмо­тренным земельным законодательством. Так, согласно п. 2 ст. 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

особые условия использования земельных участков и ре­

жим хозяйственной деятельности в охранных и санитар-

но-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе

животного И растительного мира, памятников природы,

истории и культуры, археологических объектов, сохране­

ния плодородного слоя почвы, естественной среды обита­

ния, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения зе­

мельного участка в течение определенных сроков по сог­

ласованному в установленном  порядке проекту, строи­

тельства, ремонта или содержания автомобильной дороги

(участка автомобильной дороги) при предоставлении прав

на земельный участок, находящийся в государственной

или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в

случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

342

Глава 6. Ограничения прав лиц, использующих земельные участки    343

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, в зависимости от их местоположения представляет собой устано­вление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли либо требований о воздержании от совершения опреде­ленных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение. Например, часть земельного участка вклю­чена в состав придорожной полосы автомобильной дороги, а другая часть не включена в состав такой полосы. В этом случае в отношении использования части участка, включенной в состав придорожной полосы, устанавливаются определенные ограни­чения. Факт нахождений части земельного участка в составе придорожной полосы является условием обязательного установ­ления в отношении нее ограничений по использованию. В отношении же иной части земельного участка законодательство таких ограничений не предусматривает. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки с целью обеспечения доступа на чужие земельные уча­стки для обслуживания соответствующих объектов, рацио­нального и эффективного использования земель, охраны ок­ружающей природной среды, здоровья населения, памятников истории и культуры, а также обороны и: безопасности страны.

Характер ограничений должен быть таким, чтобы в резуль­тате реализации субъективного права в пределах установлен­ных ограничений не был нанесен ущерб землям, для охраны которых установлены ограничения, и иным объектам приро­ды. В то же время степень ограничения должна позволять пользоваться земельным участком в соответствии с его основ­ным целевым назначением. Основаниями установления огра­ничений являются соответствующие нормы, предусмотренные в законодательных актах.

Установление ограничения прав на землю основано на ад-министративно-правовом акте — решении соответствующею органа. Возможно установление ограничения по решению су­да. Ограничение устанавливается бессрочно или на определен­ный   срок.   Ограничения   прав   на   земельный   участок,   как

344          Земельное право современной России

правило, следуют юридической судьбе земельного участка и подлежат государственной регистрации. При установлении ог­раничений прав на землю допускается возмещение причинен­ных убытков (подп. 3 п. 1 ст. 57 ЗК). Ограничение прав по ис­пользованию земельного участка представляет собой неотъем­лемый элемент правового режима того или иного земельного участка.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, — это особый правовой инструмент, поэтому необходимо разли­чать такие понятия, как "ограничение прав" и "сервитут (обре­менение)"1 (подробнее см- § 5 гл. 5), а также "территориальное зонирование" (подробнее см. § 5 гл. 2) и т.д.

В законодательстве отсутствует четкое понятие "ограниче­ние прав на землю". В этом легко убедиться, проанализировав ст. 56 ЗК РФ. С одной стороны, в ней говорится о том, что ог­раничения могут быть установлены по основаниям, опреде­ленным законодательством (п. 1), а с другой — к числу огра­ничений отнесены условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка по согласованному в устано­вленном порядке проекту либо содержания автомобильной до­роги при предоставлении прав на земельный участок. Кроме того, по своей сути указанные условия никак не могут быть признаны ограничениями, поскольку они не ограничивают права на земельный участок, а лишь возлагают на лицо опре­деленные обязанности.

Нет в законодательстве и четко определенной терминоло­гии в отношении видов ограничений. Используемые терми­ны, как правило, не соответствуют ни целям установления ог­раничений, ни их характеру. В одних случаях применяется понятие "зоны с особыми условиями использования земель", в других — "зоны с особыми условиями использования зе­мельных участков", в третьих — "земельные участки с особы­ми условиями использования земель". Например, наряду с термином "округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности" используется термин "округа санитарной (гор-но-санитарной) охраны" и т.д.

Полная путаница в отношении рассматриваемого вопроса и в литературе. Так, отсутствует ясное представление о понятии ограничений прав на землю у авторов книги "Ограничения

1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 231); Синайский В.И. Русское гражданское право. М-. 2002 С. 208.

Глава 6. Ограничения прав лиц, использующих земельные участки    345

(обременения) прав на использование земельных участков", опубликованной пол грифом Государственного комитета РФ по земельной политике1. В работе смешиваются понятия огра­ничения и обременения, к числу ограничений авторы относят аренду, арест и др. Кроме того, утверждается, что ограничения могут быть установлены на основе землеустроительной и иной проектной документации и т.д.

Между тем еще в дореволюционном российском праве существовало понятие сервитута и законных (легальных) огра­ничений права собственности. Однако при сервитутах ограни­чение власти собственника есть следствие чужого субъектив­ного права, тогда как законное ограничение само является источником права для третьего лица. Легальные ограничения, установленные в публичных интересах, не могли быть прекра­щены по сделкам частных лиц, ни силой давности. Прекраще­ние их было возможно лишь с соизволения власти, их устано­вившей, т.е. государства2,

Весьма детально сущность ограничения права собственно­сти, под которым понималось право участия в пользовании и выгодах чужого имущества, была проанализирована Д.И. Мей-ером. По его мнению, суть этих ограничений заключалась в следующем. Эти ограничения законные, а не установлены ак­том самого собственника, так что право собственности на те предметы, которых касаются ограничения, не существует в полном объеме. Если ограничения, существующие для права собственности, так или иначе уничтожаются, объем права соб­ственности расширится, чего не бывает с другими вещными правами. Ограничения не составляют права на чужую вещь, потому что право на чужую вещь есть уже выдел из права соб­ственности, а ограничения составляют его предел: ограниче­ния устанавливают для сторонних лиц только право на совер­шение известных действий, которые не считаются нарушени­ями права собственности. Ограничения права собственности не устанавливают для сторонних лиц права на чужое действие; собственник вследствие ограничения права собственности ли­шается возможности совершить то или иное действие относи­тельно веши, тогда как без ограничения он по праву собствен-

1 Спиридонов В.Ф., Карцев F.A., Кривоносова О.Ю., Круглое С.П., Приходько В.Ф., Ртищев И.И. Ограничения (обременения) прав на использование земельных; участков. М„ 2000.

- Самончик О.А. Ограничение права землепользования сельскохозяйственны* предприятий. М., 1989. С. 8. 10.

346          Земельное право современной России

мости мог бы совершить это действие. Никогда собственник вследствие ограничения права собственности не обязывается совершить какое-либо положительное действие. Если нередко на собственника и налагаются разные обязательства, они должны рассматриваться независимо от права собственности как законные обязательства, лежащие на собственнике, но не как ограничении права собственности. Вес ограничения права собственности правами участия касаются исключительно не­движимых имуществ. Право участия, допускаемое законода­тельством в смысле ограничения права собственности, разде­ляется на общее и частное, или на право участия общего и право участия частного. Право участия общею установлено в пользу всех и каждого, а право участия частного лица — в пользу некоторых известных лиц1.

С большой долей уверенности можно предположить, что приведенные выше выводы сохраняют свою актуальность и поныне. Отметим лишь, что действующее законодательство предусматривает возможность ограничений прав на землю не только собственников земельных участков, но и лиц, исполь­зующих землю на иных титулах.