§2 ПРАВО ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать зем­лю, является право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК). Право постоянного (бессроч­ного) пользования земельным участком как вещное право за­креплено в п. I ст. 216 и п. 1 ст.   264 ГК РФ.

Земельный кодекс РФ изменил нормы ГК РФ, регулирую­щие вопросы права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ право по­стоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государствен ной или муниципальной собст­венности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципально­го органа, уполномоченного предоставлять земельные участ­ки в такое пользование. В отличие от ГК РФ ст. 20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным пред­приятиям, органам государственной власти и местного само­управления. В постоянное (бессрочное) пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находят­ся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 28 ЗК).

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 3 Федераль­ного закона "О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации" с момента вступления в силу ЗК РФ зе­мельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только тем лицам, которые указаны в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Гражданское законодательство предусматривает особую ка­тегорию лиц, которые могут пользоваться землей на титуле по­стоянного (бессрочного) пользования. Согласно п. 2 ст. 268 ГК РФ право постоянного пользования земельным участком

296          Земельное право современной России

может быть приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ. Данная статья устанавливает правило, по которому собственник здания, сооружения или иной недви­жимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной та­ким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В случае прекращения права пользования земельным участ­ком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, опреде­ляются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого иму­щества (ст. 272 ГК). Пункт 3 ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участ­ке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, до­пускается без согласия собственника данного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, уста­новленным законом или договором. При продаже такой не­движимости покупатель приобретает право пользования соот­ветствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Указанные нормы гражданского законодательства теперь следует применять с учетом требований земельного законода­тельства, прежде всего п. 1 ст. 20 ЗК РФ, которая четко опре­деляет круг тех лиц, которые могут использовать земельные участки на титуле постоянного (бессрочного) пользования.

Необходимо принимать во внимание п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ко­торая предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом зе­мельном участке, к другому лицу последнее приобретает пра­во на использование соответствующей части земельного участ­ка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В данном случае речь идет о праве на использование, но не о праве пользования как титу­ле. Кроме того, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник зда­ния, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в госу­дарственной или муниципальной собственности, он может быть приватизирован в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              297

Статья 270 ГК РФ наделяет пользователя земельного участ­ка правом распоряжения им. Лицо, которому земельный уча­сток предоставлен в постоянное пользование, вправе переда­вать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользо­вание только с согласия собственника участка. Однако п. 4 ст. 20 ЗК РФ не разрешает распоряжаться земельными участками лицам, которые используют их на титуле постоянного (бес­срочного) пользования. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ.

Отметим также, что не должны применяться некоторые нормы Федерального закона "О садоводческих, огородниче­ских и дачных некоммерческих объединениях граждан", ст. 30 которого предусматривает, что садовые, огородные и. дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве по­стоянного (бессрочного) пользования, можно с согласия орга­на местного самоуправления передать в аренду, срочное поль­зование или обменять.

Согласно п. 6 ст. 3 Федерального закона "О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации" не допус­кается внесение нрава постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком, в том числе на право аренды.

Гражданское законодательство закрепляет следующее пра­вило: здания, сооружения, иное недвижимое имущество, соз­данные лицом, использующим земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, для себя, являются его собственностью. Это правило не применяется в тех случа­ях, когда земельные участки предоставлены на данном титуле лицам, перечисленным в п. I ст. 20 ЗК РФ, т.е. государствен­ным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и др. Указанные лица не могут быть субъекта­ми права собственности на объекты недвижимости, поскольку здания и сооружения в этих случаях находятся в государствен­ной или муниципальной собственности.

Права землепользователей закреплены в ст. 41 ЗК РФ и в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоста­влен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных зако­ном, иными правовыми актами и актом о предоставлении уча-

29Й         Земельное право современной России

стка в пользование. Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включен возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижи­мого имущества. Обязанности пользователей земельными уча­стками сформулированы в ст. 42 ЗК РФ.

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предос­тавленное землепользователям до вступления в силу нового ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответ­ствует аналогичному титулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюдения требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с и. 3 ст. 268 ГК в случае реорга­низации юридического лица принадлежащее ему право посто­янного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Очень важным является положение п. 5 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому все граждане, использующие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приватизировать свой земельный участок в по­рядке, установленном п. 3 ст. 28 ЗК РФ. Каждый гражданин имеет право на однократное бесплатное приобретение в соб­ственность такого земельного участка. Поэтому после вступле­ния в силу ЗК РФ земельные участки на данном титуле граж­данам больше не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК).

В полном соответствии с этими нормами ст. 28 Федераль­ного закона "О садоводческих, огороднических и дачных не­коммерческих объединениях граждан" устанавливает, что садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, ого­родническим и дачным некоммерческим объединениям, полу­чившим земельные участки из государственных и муници­пальных земель на праве пожизненного наследуемого владе­ния, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватиза­ции таких земельных участков, за исключением установлен­ных федеральными законами случаев запрета на передачу зе­мельных участков в частную собственность.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ граждане, а также юри­дические лица, использующие землю на титуле постоянного (бессрочного) пользования, который они приобрели до вступ­ления в силу ЗК РФ, сохраняют это право на землю. Как пре­дусматривает п. 3 ст. 3 Федерального закона "О введении в

Глада 5. Права на землю лиц — неесобственникав земельных участков             299

действие Земельного кодекса Российской Федерации", прива­тизация земельных участков, которые используются граждана­ми на титуле постоянного (бессрочного) пользования, сроком не ограничивается. Согласно п. 4 указанной статьи граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми дома­ми, которые были ими приобретены до вступления в силу За­кона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР", но не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки.

В связи с тем, что в течение многих лет Земельный кодекс РФ не принимался, а в законодательстве не были четко опре­делены условия предоставления земельных участков на титу­ле постоянного (бессрочного) пользования, в нескольких законодательных актах были установлены основания предос­тавления земельных участков на этом титуле соответствую­щим лицам.

Например, согласно ст. 15 Таможенного кодекса РФ зе­мельные участки для таможенных целей предоставляются в бессрочное (постояннее) пользование. Статья 5 Федерального закона от 6 февраля 1997 г. № 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" (с изм. от 7 мая 2002 г.)1 также предусматривает, что земли для разме­щения и постоянной деятельности органов управления внут­ренними войсками, соединений, воинских частей (подразделе­ний), военных образовательных учреждений высшего профес­сионального образования и учреждений внутренних войск без­возмездно предоставляются им в постоянное или временное пользование соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

На титуле постоянного (бессрочного) пользования исполь­зуются земли особо охраняемых природных территорий. Ста­тья 6 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" предусматривает, что земля, воды, недра, расти­тельный и животный мир, находящиеся на территориях госу­дарственных природных заповедников, предоставляются в пользование (владение) государственным природным заповед-

СЗ РФ. 1997. .V> 6. Ст. 711; 2002. № 19. Ст. 1794.

300          Земельное право повременной России

никам на правах, предусмотренных федеральными законами. На этом же титуле используют природные ресурсы националь­ных парков (ст. 12 Закона). В соответствии со ст. 18 данного Закона территории природных паркое располагаются на зем­лях, предоставленных им в бессрочное (постоянное) пользова­ние. Земельные участки передаются в бессрочное (постоян­ное) пользование дендрологическим паркам, ботаническим са­дам, а также научно-исследовательским или образовательным учреждениям, в ведении которых находятся дендрологические парки и ботанические сады (ст. 28 Закона).

Землями железнодорожного транспорта признаются земли федерального значения, которые предоставляются безвоз­мездно в постоянное (бессрочное) пользование его предпри­ятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач (ст. 5 Федерального закона от 25 ав­густа 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспор­те"). Такая же норма содержится в ст. 8 Закона РФ от i ап­реля 1993 г. "О Государственной границе Российской Феде­рации". Статья 8 данного Закона предусматривает, что в интересах надлежащего содержания Государственной грани­цы органам пограничной службы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы РФ в порядке, установ­ленном законодательством, отводится в бессрочное (постоян­ное) пользование земельная полоса, проходящая непосредст­венно вдоль Государственной границы на суше, а при необ­ходимости — по берегу российской части вод пограничной реки, озера или иного водоема, в соответствии с установлен­ными Правительством РФ нормами.

Статья 31 Федерального закона от 17 июля 1999 г. "О почто­вой связи" предусматривает, что земельные участки, предназна­ченные для размещения объектов почтовой связи, предоставля­ются в порядке отвода земель для государственных и муници­пальных нужд в соответствии с земельным законодательством РФ. Земельные участки для размещения объектов почтовой связи организаций федеральной почтовой связи предоставляют­ся по ходатайству федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почто­вой связи, или другого органа, выступающего по его поручению в качестве заказчика соответствующих работ, на основании проектной документации, утвержденной в установленном по­рядке. Земельные участки, отведенные под объекты почтовой

Глава 5. Права ни землю лиц — несобственников земельных участков              301

связи, предоставляются ее организациям в постоянное (бес­срочное) безвозмездное пользование.

Земельные участки для строительства, эксплуатации и ре­монта объектов систем газоснабжения передаются организа­циям — собственникам систем газоснабжения в постоянное или во временное пользование в порядке, определенном зе­мельным законодательством РФ. В постоянное пользование организации — собственнику системы газоснабжения переда­ются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрально­го газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта (ст. 28 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации").

В ст. 48 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" установлено, что земельные участки, на которых размещаются здания и сооружения органов и учреждений государственной санитарно-эпидемиологической службы, безвозмездно предо­ставляются им в постоянное пользование в порядке, установ­ленном законодательством РФ.

Следует также отметить, что согласно п. 2 ст. 3 Федераль­ного закона "О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации" юридические лица, которые не указаны в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право постоянно­го (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды1. Эти лица вправе приватизировать земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Переоформление прав на земельный участок или его приватизация должны быть осуществлены до 1 января 2004 г. Данное требование ка­сается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на титуле постоянного (бессрочного) пользования. В Законе предусмотрено, что арендная плата за использование земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ, а также определен принцип установления ее размеров.

1 Понятие ''переоформление права на земельный участок" раскрывается и примечании к ст. 3 названного Федерального закона и представляет собой юридический факт, включающий подачу заявления юридическим лицом, принятие решении соответствующим органом о предоставлении земельного участка, а также государственную регистрацию права.

302                                          Земельное право современной