§4 ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Понятие договора дарения содержится в ст. 572 ГК РФ. По до­говору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно переда­ет или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освобо­дить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения до­говоров дарения земельных участков. Граждане и юридические

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           219

лица — собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О ре­гулировании земельных отношений и развитии аграрной ре­формы в России".

Дарением, согласно определению этого договора, призна­ются как случаи, когда даритель безвозмездно передает иму­щество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и ре­ального, и консенсуального договора.

Правовая природа договора дарения заключается в безвоз­мездной передаче имущества. По своей сущности договор да­рения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Любого рода встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК РФ правовой конструкции дарения. Поэтому даритель не имеет права требовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в дого­воре предусмотрено такое условие, этот договор считается притворной сделкой. То обстоятельство, что "дарение" при­чинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке), бесспорно сви­детельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Нали­цо все признаки притворной сделки. Однако при встречном предоставлении, которое носит чисто условный либо символи­ческий характер, договор дарения не теряет своих качеств1.

Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ заключаются в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую сто­роны действительно имели в виду, с учетом ее существа, долж­ны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.

Согласно п. I ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое вре­мя до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае до­говор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме дол­жен заключаться договор дарения земельного участка (ст. 574 ГК РФ), отказ от дара должен быть совершен также в пись­менной форме. В   том случае, когда договор дарения зареги-

Брагинский М.И., Витрянскип В.В. Указ. соч. С. 331, 333.

220          Земельное право современной России

стрирован, отказ от принятия дара также подлежит государст­венной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом при­нять дар.

Поскольку встречное удовлетворение недопустимо приме­нительно к договору дарения, возможна отмена дарения и воз­врата дара. Это последствие согласно ст. 578 ГК РФ связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым. Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-ли­бо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, дари­тель вправе отменить дарение. В случае умышленного лише­ния жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отме­ны дарения принадлежит наследникам дарителя.

Право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого, может быть указано в договоре. Такое условие мо­жет быть в договоре дарения земельного участка, который за­ключен между родственниками.

Суд по требованию заинтересованного лица может отме­нить дарение, совершенное индивидуальным предпринимате­лем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несосто­ятельным (банкротом).

Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты веши должна быть возме­щена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку особенно­стью земли, как правило, является ее неуничтожимость. Тем не менее ранее отмечались случаи, когда земельный участок может быть уничтожен или поврежден.

Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/ъ1629 ут­верждена форма договора дарения земельного участка (дарст­венная). В договоре должны быть указаны признаки, индиви­дуализирующие земельный участок. Речь идет о кадастровом номере земельного участка, его площади, целевом назначении земель, в составе которых он находится, цели использования земельного участка, размешенных на нем объектах недвижи­мости с указанием их принадлежности на праве собственности

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           221

дарителю или иному лицу. К договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.

На дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых. Одари­ваемый должен быть осведомлен о наличии сервитутов; пере­даче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу или в залог. В договоре дарения должны быть также отражены установленные в отношении земельного уча­стка ограничения, а кроме того, указано, что даритель передал в качестве дара, а одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок, не состоящий под арестом (за­прещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент за­ключения договора даритель не мог не знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать права третьих лиц, выте­кающие из сервитутов и договорных отношений с дарителем.

В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются: план или чертеж границ земельного участка; акт установления кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участ­ка, выданный районным (городским) комитетом по земельным ресурсам; сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагает­ся при включении строений, помещений и сооружений в пред­мет договора); требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог); доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключе­нии договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами); ко­пии договоров аренды или залога, заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного участка.

В некоторых случаях дарение запрещается (ст. 575 ГК). Не разрешается дарение, за исключением обычных подарков, сто­имость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными пред­ставителями; работникам лечебных, воспитательных учрежде­ний, учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, со­держании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов му­ниципальных образований в связи с их должностным положе-

2Z2         Земельное право современной России

нием или с исполнением ими служебных обязанностей; меж­ду коммерческими организациями. Запрещение дарения меж­ду коммерческими организациями обусловлено обеспечением зашиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников обществ и товариществ.

Существуют ограничения, касающиеся обычного дарения (ст. 582 ПС). В этой статье урегулированы вопросы дарения ве­щей, в том числе земельных участков, или прав в обществен­но полезных целях. Этот договор дарения называется пожерт­вованием. Пожертвования могут делаться гражданам, лечеб­ным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной зашиты и другим аналогичным учреждениям, благотворитель­ным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. Следует отметить, что на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юри­дическим лицам может быть обусловлено использованием это­го имущества по определенному назначению, т.е. в обществен­но полезных целях. Когда пожертвование произведено без воз­ложения на одаряемого обязанности использовать имущество на определенные цели, он вправе сам избрать цель использо­вания имущества. Следует подчеркнуть, что во всех случаях данная цель должна иметь общественно полезный характер.

Если данное условие пожертвования имущества граждани­ну отсутствует, такой договор считается обычным дарением, в остальных же случаях пожертвованное имущество использует­ся одаряемым в соответствии с назначением имущества. Юри­дическое лицо, принимающее пожертвование, для использова­ния которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертво­ванного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоя­тельств невозможным, оно может быть использовано по дру­гому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридиче­ского лица-жертвователя — по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК РФ,

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков                          223

дает право жертвователю, его наследникам или иному право­преемнику требовать отмены пожертвования. Отметим, что к пожертвованиям не применяются ст. 578 и 581 ГК РФ.

ДОГОВОР РЕНТЫ

И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ

С ИЖДИВЕНИЕМ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имуще­ство, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в ви­де определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях по­жизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты — это реальный договор, имеющий возмезд­ный характер. Договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность иму­щества — земельного участка. Если есть только лишь согла­шение о ренте, но земельный участок еще не передан, согла­шение не влечет правовых последствий. В связи с этим не подлежат удовлетворению требования, основанные только на соглашении о передаче имущества (земельного участка) в соб­ственность с последующей выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи земельного участка в на­туре.

Особенностью договора ренты является то, что он предста­вляет собой односторонний договор. Обязательства, которые возникают по этому договору, возлагаются лишь на платель­щика ренты. Поэтому плательщик ренты обязан периодически выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.

Сущность отношений, вытекающих из договора ренты, обусловливает необходимость законодательного закрепления гарантий, обеспечивающих интересы получателя ренты. Не­редко получение ренты может являться для него основным ис­точником средств существования. Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения (584 ГК).

224          Земельное право современной России

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимою имущества под выплату ренты, подлежит также государствен­ной регистрации. До государственной регистрации в соответ­ствии со ст. 433 ГК РФ такой договор считается незаключен­ным. Если эти требования не выполнены, сделка признается недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействи­тельна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полу­ченное по сделке, а в случае невозможности возвратить полу­ченное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выража­ется в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в день­гах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 585 ГК РФ предусматривает, что имущество, кото­рое отчуждается под выплату ренты, может быть передано ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Когда договором ренты предусматри­вается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Если такое имущество передается бесплатно, при­меняются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК), если это не противоречит существу договора ренты.

При отчуждении участка плательщиком ренты его обяза­тельства по договору ренты переходят на приобретателя иму­щества (п. 1 ст. 586 ГК). В этом случае право получателя рен­ты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется. Первоначальный плательщик несет субсидиар­ную ответственность. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, пере­давшее обремененный рентой земельный участок в собствен­ность другого лица, несет субсидиарную с ним ответствен­ность (ст. 399 ГК) по требованиям получателя ренты, возник­шим в связи с нарушением договора ренты.

Дополнительные гарантии обеспечения прав получателя ренты закреплены в ст. 587 ГК РФ. При передаче под выпла­ту ренты земельного участка или другого недвижимого имуще­ства получатель ренты в обеспечение обязательства ее платель­щика приобретает право залога на это имущество. Наряду с за­логом существенным условием договора ренты может быть ис-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           225

пользование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты рис­ка нарушения плательщиком своего обязательства по ее вы­плате (п. 2 ст. 587 ГК).

Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его усло­вий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отве­чает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

Важным условием является норма, предусмотренная ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает ее получателю про­центы, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.

Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет особенности. В соответствии с п. I ст. 589 ГК РФ полу­чателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже сро­ком жизни ее получателя, поэтому, постоянная рента имеет бессрочный характер. Пункт 2 ст. 589 ГК РФ предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражда­нам или некоммерческим организациям путем уступки требо­вания (ст. 382—390 ГК) и перехода по наследству либо в по­рядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.

Размер выплаты постоянной ренты в деньгах устанавлива­ется договором. Может быть предусмотрена выплата ренты пу­тем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выпла­чиваемой ренты увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК). По общему правилу согласно ст. 591 ГК РФ по­стоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала.

Несмотря на то что обязательства по договору постоянной ренты имеют бессрочный характер, это вовсе не значит, что рента установлена навечно и нет оснований для ее прекраще-

15 Зап. 7086

226          Земельное право современной России

ния. Плательщик имеет право отказаться от дальнейшей вы­платы ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК). Следует заме­тить, что условие договора об отказе плательщика от этого права п. 3 ст. 592 ГК признает ничтожным.

Чтобы плательщик мог осуществить свое право на выкуп постоянной ренты, ему нужно выполнить определенные усло­вия. Закон признает отказ плательщика дейстаительным толь­ко при условии, если он заявлен в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. Обя­зательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п. 2 ст. 592 ГК). Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в тече­ние иного срока, который не должен превышать 30 лет с мо­мента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

Получатель постоянной ренты также вправе требовать ее выкупа плательщиком. Это право может быть реализовано при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; при нарушении пла­тельщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты рен­ты; в случае признания плательщика неплатежеспособным ли­бо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, определенные договором; когда недвижи­мость (земельный участок), переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между не­сколькими лицами; в других случаях, установленных догово­ром (ст. 593 Г К).

В перечисленных случаях выкуп постоянной ренты соглас­но п. I ст. 594 ГК РФ производится по цене, установленной договором. Если такого условия не предусмотрено в договоре, выкуп производится по той цене, которая соответствует годо­вой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). При отсутствии такого условия в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества. Порядок определения цены такого имущества установлен в п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этом случае исходят из цены, которая обычно взи­мается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 594 ГК).

Когда земельный участок передан бесплатно для получения постоянной ренты, риск его случайной гибели или случайно-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           227

го повреждения несет плательщик ренты. Если земельный уча­сток передан за плату, при его случайной гибели или случай­ном повреждении плательщик имеет право требовать соответ­ственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Иначе регулируются отношения по поводу пожизненной ренты. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Рента устанавливается на период жизни граждани­на, который передает земельный участок пол выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК). Принимая во внимание срок действия тако­го договора, право на пожизненную ренту не переходит по на­следству. В случае смерти получателя ренты обязательство по се выплате прекращается.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу не­скольких граждан, доли которых в праве на ее получение при­знаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего полу­чателя этой ренты обязательство по ее выплате прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

В договоре пожизненная рента определяется как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получа­телю ренты в течение его жизни. Рента в расчете на месяц должна быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. Согласно ст. 318 ГК РФ размер рен­ты подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК). Пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК).

Получатель в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты вправе требовать от него ее выкупа на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения догово­ра и возмещения убытков; возврата земельного участка или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бес­платно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

Для того чтобы максимально обеспечить гарантии имуще­ственных интересов получателя пожизненной ренты, ст. 600 ГК РФ предусматривает, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизнен-

228          Земельное право современней России

ной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержа­ния с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица либо лиц (л. 1 ст. 601 ГК). К этому договору применяются нормы о пожизненной ренте, если иное не установлено пра­вилами ст. 601—605 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением относит­ся к категории реальных, возмездных и односторонних дого­воров. Договор подлежит нотариальному удостоверению и го­сударственной регистрации согласно ст. 584 ГК РФ. Получа­телем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора рен­ты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и земельные участки.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК) и о предоставлении права залога на него получа­телю ренты (п. 1 ст. 587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей це­лью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содер­жания с иждивением может выражаться в обеспечении по­требности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина — и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты (п. I ст. 602 ГК). В договоре должна быть определена стои­мость всего объема содержания с иждивением. Стоимость об­щего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В случае разрешения спора между сторонами об объеме содер­жания суд должен руководствоваться принципами добросове­стности и разумности.

Договор может предусматривать возможность замены пре­доставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, как при пожизненной ренте (ст. 603 ГК).

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков               229

В отношении же отчуждения и использования земельного участка, переданного дли обеспечения пожизненного содержа­ния, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет пра­во отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предвари­тельного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Одновремен­но плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением пре­кращается со смертью получателя ренты.

Получатель ренты имеет право потребовать возврата зе­мельного участка при существенном нарушении плательщи­ком своих обязанностей либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. В этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

По договору доверительного управления имуществом одна сто­рона (учредитель управления) передает другой стороне (дове­рительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуще­ствлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное уп­равление не влечет перехода права собственности на него к до­верительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. I ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактиче­ских действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмо­трены ограничения в отношении отдельных действий по дове­рительному управлению имуществом.

Управляющий чужим имуществом (земельным участком) совершает соответствующие действия от своего имени, обяза-

230          Земельное право современной России

тельно указывая, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным уп­равляющим в этом качестве, а в письменных документах пос­ле имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." При соблюдении этого требования уп­равляющий становится стороной совершенных им сделок, а долги по вытекающим из них обязательствам погашаются пре­жде всего за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст. 1022 ГК). Если указанное условие не соблюдено, считает­ся, что управляющий заключил сделку в личных целях и отве­чать по обязательствам будет лично принадлежащим ему иму­ществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).

Предметом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, от­дельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты. Гражданское законодательство запрещает передавать в довери­тельное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, по­скольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.

В доверительное управление может быть передан заложен­ный земельный участок. Право собственности на такой уча­сток сохраняется за залогодателем. В данном случае довери­тельный управляющий должен быть предупрежден собствен­ником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. I ст. 1019 ГК). Если доверительный упра­вляющий не был предупрежден об этом учредителем-собст­венником, управляющий вправе расторгнуть заключенный до­говор и требовать выплаты причитающегося ему вознагражде­ния за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).

Доверительное управление может учредить собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, — другое лицо: орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           231

Нужно отметить, что лицо, обладающее земельным участ­ком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наде­лить доверительного управляющего возможностью осуществ­лять правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), поскольку само не обладает ими.

В ст. 1015 ГК РФ содержатся требования, предъявляемые к доверительному управляющему. Доверительным управляю­щим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в каче­стве доверительных управляющих. Их деятельность в качестве доверительного управляющего может быть связана с возмож­ной ответственностью по обязательствам принадлежащим им имуществом (ст. 1022 ГК). Однако такая возможность исклю­чена вследствие ограниченного характера прав этих юридиче­ских лиц на закрепленное за ними имущество собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Деятельность управляющего непосредствен­но связана с постоянным совершением юридических дейст­вий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управ­ление имуществом осуществляется по основаниям, предусмо­тренным законом.

Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государствен­ному органу или органу местного самоуправления. Кроме то­го, доверительный управляющий не может быть выгодоприоб­ретателем по договору доверительного управления имущест­вом.

В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия до­говора доверительного управления имуществом. Если эти ус­ловия отсутствуют в договоре, такой договор считается неза­ключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ. В договоре дол­жен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества. Кроме того, в нем должны быть указаны призна­ки, индивидуализирующие соответствующий земельный уча­сток, поскольку по окончании срока действия договора зе­мельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается довери-

232          Земельное право современной России

тельное управление. В этом качестве может выступать и соб­ственник — учредитель. В договоре нужно определить размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата возна­граждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Необходимо подчеркнуть, что вознаграждение упра­вляющему и возмещение произведенных им необходимых рас­ходов могут производиться только за счет доходов от исполь­зования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия дого­вора не может превышать пяти лет. Эта норма призвана обес­печить имущественные интересы учредителя. Если стороны не заявляют о необходимости прекращения договора по истече­нии установленного срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмо­трены (п. 2 ст. 1016 ГК). Цель этого ограничения — предот­вратить заключение договоров доверительного управления, с тем чтобы совершать под видом такого договора сделки куп­ли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков. Для отдельных видов имущества, передаваемых в уп­равление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки, на которые может быть заключен до­говор.

Требования к форме договора определены в ст. 1017 ГК РФ. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление зе­мельного участка должна быть оформлена по правилам дого­вора продажи недвижимости. Кроме самого договора должен быть также составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).

Важным является требование о том, что передача недвижи­мого имущества в доверительное управление подлежит госу­дарственной регистрации в том же порядке, что и переход пра­ва собственности на это имущество. Несоблюдение требова­ния о регистрации передачи недвижимого имущества в дове­рительное управление влечет недействительность договора.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собствен­ника, предусмотренные п. 1 ст. 209 ГК РФ. Естественно, что эти правомочия касаются и земельного участка, переданного в доверительное управление. В указанных пределах в своих от-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           233

ношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собствен­ника или назначенного им выгодоприобретателя. Следует под­черкнуть, что собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а только право их осуществления. Правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).

Для того чтобы управляющий имел возможность выполнить возложенные на него обязанности по осуществлению право­мочий собственника, он вправе использовать для защиты сво­их прав на имущество правовые средства, связанные с требо­ванием всякого устранения нарушения ею прав. Управляю­щий может предъявлять иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об ис­требовании земельного участка от добросовестного приобрета­теля (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использова­нии земельного участка (ст. 304 ГК). Иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в пери­од действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверитель­ном управлении имущество не может быть обращено взыска­ние кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, а нахо­дящееся в управлении имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную массу для удовлетворения требований  его кредиторов.

Особое внимание закон уделяет определению ответственно­сти управляющего (ст. 1022 ГК). Основанием возмещения уп­равляющим убытков участникам отношений доверительного управления служит непроявление им "должной заботливости" об интересах выгодоприобретателя или учредителя управле­ния. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учреди­теля управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а уч­редителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Ответственность возлагается на

234          Земельное право современной России

управляющего, если только он не докажет, что причиной убытков явились действие непреодолимой силы либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления.

Если доверительный управляющий совершил сделку, пре­высив предоставленные ему полномочия или нарушив устано­вленные для него ограничения, обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об уста­новленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ. Долги по таким обязательствам погашаются за счет имущест­ва, переданного в управление. Если этого имущества недоста­точно, взыскание может быть обращено на имущество довери­тельного управляющего, а при недостаточности и его имуще­ства — на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего воз­мещения понесенных им убытков.

В договоре как гарантии имущественных интересов собствен­ника земельного участка может быть предусмотрено предостав­ление управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или вы­годоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.

Отметим, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять юридические и фактические действия по управ­лению имуществом учредителя (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляю­щий вправе возложить их исполнение на третье лицо только в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ. Управляющий может поручить другому лицу совершать от его имени дейст­вия, необходимые для управления имуществом, тогда, когда он уполномочен на это договором либо получил на это согла­сие учредителя в письменной форме или вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя уп­равления либо выгодоприобретателя и не имеет при этом воз­можности получить указания учредителя управления в разум­ный срок. В этой ситуации доверительный управляющий от­вечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные. Доверительный управляющий обязан представ­лять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей дея­тельности в порядке и в соответствии со сроками, установлен­ными договором (п. 4 ст. 1020 ГК).

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           235

В ст. 1024 ГК РФ указаны основания прекращения догово­ра доверительного управления земельным участком. Так, от­ношения по договору прекращаются в связи со смертью граж­данина или ликвидацией юридического лица, которые явля­лись выгодоприобретателями. Основанием прекращения мо­жет быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося дове­рительным управляющим, признания его недееспособным, ог­раниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Кроме того, договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляюще­го или учредителя управления от осуществления доверитель­ного управления в связи с невозможностью для доверительно­го управляющего лично осуществлять доверительное управле­ние имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обя­зан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекраще­ния договора является признание несостоятельным (банкро­том) гражданина-предпринимателя, который являлся учреди­телем управления.

В случае одностороннего отказа от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до его прекра­щения. При прекращении договора доверительного управле­ния земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п. 3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть пре­дусмотрена, например, передача земельного участка бенефи­циару или даже выкуп его управляющим.

Основанием возникновения отношений доверительного уп­равления может быть не только договор, но и иные предусмо­тренные в п. 1 ст. 1026 ГК РФ случаи. Таким основанием мо­жет быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК). При необходимости постоянного уп­равления недвижимым и ценным движимым имуществом по­допечного орган опеки и попечительства заключает с управля­ющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Иным основанием может слу­жить назначение наследодателем исполнителя своего завеща­ния (душеприказчика). Возможны и другие основания, преду­смотренные законом.

Земельное право современной России

ДОГОВОР ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств слу­жит залог. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее опреде­ленное имущество, чаще всего и принадлежащее должнику, в случае неисполнения последним обязательств по долгу. Про­истекающую из такого положения вещей сущность рассматри­ваемого правоотношения можно охарактеризовать как реаль­ное, или вещное, обеспечение кредита1. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный уча­сток — лишь один из элементов определения его юридической судьбы. Необходимым условием формирования ипотечного механизма является признание за собственником права прода­жи принадлежащего ему земельного участка, поскольку прин­ципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество мо­жет только то лицо, которое имеет право его отчуждать2.

Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он но­сит вещно-правовой характер. Прежде всего залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав — правом сле­дования. Где бы ни находился залог, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требова­ния за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника3.

Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных ме­рах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"4 (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога зем­ли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г.

1              Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 5.

2              Фомина Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственны»; земель / В

кн.: Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Пра-

воные вопросы. М., 1998. С. 135.

3 Вишневский А,Д. Залоговое право. М., 1995. С. 3, 5. 4 ВВС РФ. 1992. № I. Ст. 53.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           237

№ 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аг­рарной реформы в России" предусмотрел право залога земель­ного участка всеми гражданами и юридическими лицами — соб­ственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также пра-во собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О до­полнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"1.

Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от И февраля 2002 г.)2 (далее — Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге"3 фактически не применяется, по­скольку его нормы по сути заменены соответствующими нор­мами гражданского законодательства и Закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащие­ся в гражданском законодательстве, применяются к отноше­ниям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или За­коном об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 За­кона об ипотеке).

Определение залога солержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. I ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (дого­вору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющий­ся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требо­ваний к должнику по этому обязательству из стоимости зало­женного недвижимого имущества другой стороны — залогода­теля преимущественно перед другими кредиторами залогода­теля, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипо­текой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипоте­ка, остается у залогодателя в его владении и пользовании. В этом случае ограничивается правомочие залогодателя по рас­поряжению заложенным имуществом.

1              СЗ РФ- 19%. № 10. Ст. 880.

2              СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2002. № 7. Ст. 629.

! ВВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

238          Земельное право современной России

В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог зе­мельных участков может возникать лишь постольку, посколь­ку их оборот допускается федеральными законами, т.е. земель­ным законодательством.

Перечень тех обязательств, для обеспечения исполнения которых может быть использована ипотека, определен в ст. 2 названного Закона. Ипотека может быть установлена в обес­печение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, ос­нованного на купле-продаже, аренде, подряде, другом догово­ре и причинении вреда.

Правовое значение ипотеки как способа обеспечения ис­полнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной дого­вором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установле­на в обеспечение исполнения кредитного договора или догово­ра займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает так­же уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процен­тов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты зало­годержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеки) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обяза­тельства; в виде процентов за неправомерное пользование чу­жими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возме­щение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра­щением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечи­вает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного иму­щества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залого­держателя на сохранение заложенного имущества также счита­ются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).

Предметом залога могут быть земельные участки (п. I ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно оп­ределяются   земли,   которые   можно   заложить.    В   ст.   5

Глина 4. Правоте регулирование оборота земельных участков                239

названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, ука­занное в п. 1 ст. 130 ГК РФ1. Соответственно земельные уча­стки как недвижимое имущество могут быть предметом ипо­теки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Не допускается ипотека земель, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности, а также сельскохозяй­ственных угодий из состава земель сельскохозяйственных ор­ганизаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых зе­мельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нор­мативными актами субъектов Федерации и нормативными ак­тами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.

В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участ­ков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: зе­мельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садо­водства, животноводства, индивидуального жилищного, дач­ного и гаражного строительства, приусадебные земельные уча­стки личного подсобного хозяйства и земельные участки, за­нятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функцио­нального обеспечения). Если эти земельные участки находят­ся в обшей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий граждани­ну или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совмест­ной собственности.

Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, пред­назначенная для обслуживания другой, главной, вещи и свя-

Речь идет о земельных участках, участках недр, обособленных водных объе­ктах и всем, что прочно связано с землей, т.е. об объектах, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе о лесах, многолетних насаждениях, зданиях, сооружениях и др.

240          Земельное право современной России

занная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Как предусмотрено п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственно­сти на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Вод­ное и лесное законодательство допускают при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность на земельном участ­ке, находящемся в частной собственности. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.

Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ "О мелиорации земель" признает, что в собственно­сти граждан (физических лиц) и юридических лиц могут нахо­диться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехниче­ские сооружения. Мелиоративные системы и отдельно распо­ложенные гидротехнические сооружения, находящиеся в соб­ственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на пра­ве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.

Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распро­страняется и на указанные принадлежности земельного участ­ка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, соору­жения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это оз­начает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допуска­ется только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или со­оружение, либо части этого участка, функционально обеспе­чивающей закладываемый объект, либо принадлежащего зало­годателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           241

На принадлежащее залогодателю право постоянного поль­зования земельным участком, на котором находится предпри­ятие, здание или сооружение, право залога не распространяет­ся. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недви­жимого имущества, но не право собственности на земельный участок.

Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имуще­ства, возводимого на земельном участке в соответствии с тре­бованиями законодательства РФ, в том числе зданий и соору­жений (п. 2 ст. 5 Закона).

Закон об ипотеке допускает также залог права аренды зе­мельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по дого­вору об аренде такого имущества, поскольку иное не установ­лено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).

Особые правила залога земельного участка, на котором рас­положены здания или сооружения, принадлежащие залогода­телю, установлены в ст. 64 Закона об ипотеке. Так, при ипо­теке земельного участка право залога на находящиеся или воз­водимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в до­говоре не предусмотрены условия о том, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, ко­торое принадлежит залогодателю, заложено тому же залого­держателю, залогодатель при обращении взыскания на земель­ный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования зда­ния или сооружения в соответствии с его назначением. Усло­вия пользования этой частью участка определяются соглаше­нием между залогодателем и залогодержателем, а в случае спо­ра — судом.

Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) в интересах защиты имуще­ственных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель

163 зак. 7086

242          Земельное право современной России

земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружения­ми на этом участке, на которые право залога не распространя­ется При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный зе­мельный участок, заключаются в том, что оно может приобре­сти право сервитута на этот земельный участок, как и в ука­занном выше случае. Если здание или сооружение, принадле­жащее залогодателю земельного участка, находящееся или воз­водимое на этом земельном участке, заложено тому же залого­держателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются прави­лами гл. VI Закона об ипотеке, которая регулирует вопросы перехода прав на имущество. Следует подчеркнуть, что в на­стоящее время эти нормы должны применяться с учетом пра­вил, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залого­дателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Только собственник земельного участка имеет право отда­вать его в залог по договору об ипотеке (п. 1 ст. 6 Закона). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит зало­годателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не преду­сматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона), т.е. собственника арендованного земельно­го участка.

В случае если земельный участок находится в общей сов­местной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственни­ков. Согласие должно быть дано по общему правилу в пись­менной форме. Участник общей долевой собственности мо-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           243

жет заложить свою долю в праве на общее имущество без со­гласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее прода­же применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущест­венном праве покупки, принадлежащем остальным собствен­никам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблю­дение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и доста­точное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора являет­ся земельный участок, в нем должны быть указаны его место­положение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; разме­шенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеют­ся); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использо­вания земельного участка.

В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипоте­ки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право зало­годателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как ес­ли бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть ука­зан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки — земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Зако­на об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Ры­ночная стоимость земельного участка устанавливается в соответ­ствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм.

244          Земельное право современной России

от 21 марта 2002 г.)1. К договору об ипотеке земельного участ­ка должна быть приложена в обязательном порядке копия пла­на (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипоте­ке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипоте­кой, с указанием его суммы, основания возникновения и сро­ка исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны сто­роны этого договора, дата и место его заключения. Если сум­ма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит опреде­лению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указа­ны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­полнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры ли­бо условия, позволяющие определить эти размеры.

Статья 10 Закона об ипотеке требует нотариального удосто­верения и государственной регистрации договора об ипотеке. Если в договоре отсутствуют какие-либо существенные усло­вия, необходимость которых предусмотрена ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, такой договор не подле­жит нотариальному удостоверению и государственной регист­рации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистра­ции договора об ипотеке влечет его недействительность.

Нарушение правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке означает, что стороны могли проигнорировать запрет на составление и выда­чу закладной, если предметом ипотеки являются земельные уча­стки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, и леса.

За нотариальное удостоверение договора со сторон взыски­вается государственная пошлина, если договор удостоверяется государственным нотариусом, или нотариальный сбор, если договор удостоверяется частным нотариусом. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяют­ся закладной, вместе с договором нотариусу должна быть представлена закладная. Нотариус делает на закладной отмет-

СЗ РФ. 1998. № 51. Ст. 3813; 2002. № 12. Ст. 1093.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           245

ку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его госу­дарственной регистрации.

С момента заключения договора об ипотеке возникают пра­ва залогодержателя на земельный участок, заложенный по до­говору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее — с момента возникновения это­го обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права за­лога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст. 12 Закона). Залогодатель при заключе­нии договора обязан в письменной форме предупредить зало­годержателя обо всех известных ему к моменту государствен­ной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипо­теки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сер-витутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У зало­годержателя возникает право потребовать досрочного испол­нения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Предусмотрена возможность удостоверения права залого­держателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по до­говору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.

Закладная является именной ценной бумагой. Она удосто­веряет два вида прав ее законного владельца: право на получе­ние исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существова­ния этого обязательства и право залога на имущество, обреме­ненное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипоте­кой обязательству. Эти лица становятся обязанными по за­кладной.

246          Земельное правo современной России

В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпываю­щий перечень ситуаций, когда составление и выдача заклад­ной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, каса­ющиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кро­ме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипоте­кой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и ко­торое не содержит условий, позволяющих определить эту сум­му в надлежащий момент.

К содержанию закладной предъявляются некоторые фор­мальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный "закладная", в котором от­сутствуют какие-либо предусмотренные указанным Законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче перво­начальному залогодержателю. Закладная выдается первона­чальному залогодержателю органом, осуществляющим госу­дарственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.

Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижи­мого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и за­лог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключе­ния сделки в простой письменной форме. Передача прав по за­кладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, произво­дит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которо­му переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залого­держателем, а если эта надпись не является первой — владель­цем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

В соответствии с п, 1 ст. 49 Закона об ипотеке закладная мо­жет быть заложена по договору о залоге закладной без переда­чи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю заклад­ной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залого­держателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           247

Передача прав по закладной другому лицу означает переда­чу этому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удо­стоверяет закладная, независимо от прав первоначального за­логодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной вправе передать ее другому лицу (залого­держателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владе­лец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имуще­ство в качестве залогодержателя с указанием его имени и ме­ста жительства, а если владельцем закладной является юриди­ческое лицо — его наименования и места нахождения.

В Законе об ипотеке закреплены меры, выполнение кото­рых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенно­го по договору об ипотеке. Так, если предметом договора является земельный участок, это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Следует отме­тить, что залогодатель сохраняет право пользования имущест­вом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель впра­ве использовать это имущество в соответствии с его назначе­нием. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это пра­во залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и до­ходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его це­левым назначением и извлекать от его использования при­быль.

Залогодатель не должен допускать ухудшения состояния земельного участка. Он должен исполнять обязанности, пред­усмотренные ст. 13 и 42 ЗК РФ по охране земель. Соответст­венно ст. 30 Закона об ипотеке предусматривает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержа­нию этого имущества до прекращения ипотеки.

248          Земельное право современной России

Собственники земельных участков вправе возводить жи­лые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения согласно ст. 40 ЗК РФ. Поэтому на зе­мельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залого­датель вправе без согласия залогодержателя возводить в уста­новленном порядке здания или сооружения, если иное не пре­дусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооруже­ния не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. I ст. 65 Закона). Однако вполне воз­можно, что строительство залогодателем на заложенном зе­мельном участке здания или сооружения повлечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодер­жателю ипотекой этого участка. Тогда залогодержатель вправе, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооруже­ние. Возведение зданий или сооружений на заложенном зе­мельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право зало­годателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением ус­ловий, которые в ней отражены.

Статья 31 Закона об ипотеке устанавливает правило о том, что страхование имущества, заложенного по договору об ипо­теке, осуществляется в соответствии с условиями такого дого­вора. Это означает, что стороны вправе решить данный воп­рос по своему усмотрению. Они могут либо предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, либо вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участ­ке, находящемся в составе земель населенных пунктов или иных категорий земель, используемых в качестве пространст­венно-операционного базиса, страхование такого земельного участка обычно не является необходимым. Земля как про­странственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее возможны случаи подтопления, провала земельных уча­стков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуа­ция, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать не­пригодными дли использования в сельском хозяйстве. Целесо­образность страхования земельного участка определяется сто­ронами в каждом конкретном случае специально.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           249

—            —                           

В договоре об ипотеке вопрос о страховании земельного участка обязательно должен быть отражен. При отсутствии в договоре условий страхования заложенного земельного участ­ка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя стра­ховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость иму­щества превышает размер обеспеченного ипотекой обязатель­ства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

В соответствии со ст. 32 Закона об ипотеке залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе для зашиты его от посягательств третьих лиц, огня, сти­хийных бедствий и т.п. Для этого он обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствую­щие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества зало­годатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

К залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или обременении, например путем установле­ния сервитута, либо иные требования, удовлетворение кото­рых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого земельного участка. В данном случае залогодатель обя­зан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответству­ющего иска в суде он должен привлечь такого залогодержате­ля к участию в деле.

Залогодатель обязан использовать все законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Он должен при­менить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст.12 ГК РФ, например, предъявить иск о признании права, о восстановлении положения, существовав­шего до нарушения права, о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного само­управления и т.д.

В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, зало­годержатель вправе использовать эти способы защиты от име­ни залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необ-

250          Земельное право современной России

холимых расходов. Например, если земельный участок, зало­женный по договору об ипотеке, оказался в незаконном вла­дении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного вла­дения для передачи его во владение залогодателя.

Для того чтобы обеспечить имущественные права залогодер­жателя, ст. 35 Закона об ипотеке предоставляет ему ряд полно­мочий. Залогодержатель имеет право проверять состояние за­ложенного земельного участка (ст. 34); потребовать досрочно­го исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если за­логодатель грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком (п. 1 ст. 29) или правила содержания за­ложенного земельного участка (ст. 30), не выполняет своей обязанности принимать меры по сохранению данного имуще­ства (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного участка, при нарушении обязанно­стей по страхованию заложенного земельного участка (п. 1 и 2 ст. 31), при необоснованном отказе залогодержателю в провер­ке заложенного земельного участка (ст. 34).

В случае грубого нарушения указанных правил пользования заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательст­ва. Когда залогодатель отказал в удовлетворении такого требо­вания либо оно не удовлетворено в предусмотренный догово­ром срок (а если такой срок не предусмотрен — в течение од­ного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по общему пра­вилу залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено этим договором.

Главным правовым последствием залога имущества являет­ся установление ограничений правомочия распоряжения зало­годателя в отношении заложенного имущества. Поэтому Закон об ипотеке особо регламентирует вопросы перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим ли­цам и обременения этого имущества правами других лиц. Так, ст. 37 Закона закрепляет принцип допустимости отчуждения заложенного имущества только с согласия залогодержателя. Заложенный земельный участок может быть отчужден залого­дателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесе­ния его в качестве вклада в имущество хозяйственного товари­щества или общества либо паевого взноса в имущество произ-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           251

водственного кооператива или иным способом лишь с согла­сия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако исключением из этого принципа является право залогодателя завешать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 38 Закона об ипотеке закрепляет принцип следова­ния ипотеки юридической судьбе заложенного имущества. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное иму­щество к другому лицу. Поэтому лицо, которое приобрело за­ложенный по договору об ипотеке земельный участок в ре­зультате его отчуждения или в порядке универсального право­преемства, в том числе в результате реорганизации юридиче­ского лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выпол­нены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель мо­жет быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Залог земельного участка по договору об ипотеке сохраня­ет силу независимо от того, были ли при переходе этого иму­щества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона). Таким обра­зом, залогодержатель имеет возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обеспеченного зало­гом обязательства. Приобретатель заложенного имущества, ес­ли иное не указано в законе, получит право, обремененное за­логом, со всеми вытекающими отсюда последствиями (прежде всего возможность обращения взыскания по требованиям за­логодержателя)1.

Статья 39 Закона об ипотеке регулирует вопросы защиты прав залогодержателя при отчуждении заложенного имущест­ва. Например, в случае отчуждения земельного участка, зало­женного по договору об ипотеке, без согласия залогодержате­ля он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного земельного участка недействи­тельной и тем самым применения последствий, предусмотрен­ных ст. 167 ГК, или досрочного исполнения обеспеченного

1 Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999. С. 100.

252          Земельное право современной России

ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от того, кому он принадлежит.

Если будет доказано, что приобретатель земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобрете­ния знал или должен был знать о том, что земельный участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобрета­тель несет в пределах стоимости земельного участка ответст­венность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязатель­ства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного земельного участка с нарушением данных правил залогодателем, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут приобретатель имущества и прежний залогодатель.

Статья 40 Закона об ипотеке допускает возможность обре­менения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий, что является своеоб­разной формой распоряжения залогодателем заложенным имуществом. Залогодатель вправе без согласия залогодержате­ля сдавать заложенный земельный участок в аренду, переда­вать его во временное безвозмездное пользование1 и по сог­лашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Распоряжение заложенным участком допускается только в том случае, если срок, на который земельный участок предо­ставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и если земельный участок предостав­ляется в пользование для целей, соответствующих его целево­му назначению.

При обращении залогодержателем взыскания на заложен­ный земельный участок все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодате­лем третьим лицам без согласия залогодержателя после за­ключения договора об ипотеке, прекращаются. Моментом прекращения указанных прав является вступление в закон­ную силу решения суда об обращении взыскания на имуще­ство, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостовере-

1 Такого титула земельное законодательство теперь не предусматривает. Воз­можно безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК).

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           253

ния соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания.

В том случае, если залогодатель хочет предоставить зало­женный земельный участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязатель­ства, либо для целей, не соответствующих назначению имуще­ства, для этого обязательно требуется согласие залогодержате­ля. Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в пользование другому лицу не освобождает его от исполнения обязанностей по договору, если договором не предусмотрено иное.

Последствия принудительного изъятия государством зало­женного имущества определены в ст. 41 Закона об ипотеке, т.е. при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд на основании ст. 49 ЗК РФ. Если право собственности залогодателя на земельный участок, являющий­ся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в по­рядке, установленным федеральным законом, вследствие изъ­ятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предос­тавляется другое имущество или соответствующее возмеще­ние, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество (земельный участок) либо залогодержатель приоб­ретает право преимущественного удовлетворения своих требо­ваний из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными в указанном вы­ше случае, вправе потребовать досрочного исполнения обеспе­ченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на земельный участок, предоставленный залогодателю взамен изъятого.

В том случае, если земельный участок, являющийся предме­том ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонаруше­ния (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила ст. 38 Закона об ипотеке, о чем говорилось выше. За­логодержатель, интересы которого не могут быть в полной ме­ре защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованный земельный уча­сток. Указанная норма не соответствует ч. 2 ст. 354 ГК РФ, ко­торая предусматривает, что в случае когда имущество, являю-

254          Земельное право современной России

шееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санк­ции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. Однако в соответствии с п. 3 ст. I Закона об ипотеке действие норм это­го Закона имеет приоритет по отношению к нормам ГК РФ.

В случае виндикации заложенного земельного участка ст. 42 Закона об ипотеке предусматривает следующие правила. Когда земельный участок, являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным зако­ном порядке на том основании, что в действительности собст­венником этого земельного участка является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досроч­ного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Последующая ипотека допускается в порядке, предусмот­ренном ст. 43 Закона об ипотеке. Земельный участок, зало­женный по договору об ипотеке в обеспечение исполнения од­ного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обя­зательства того же или иного должника тому же или иному за­логодержателю (последующая ипотека).

На основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки устанавливается очередность залогодержателей. Пос­ледующая ипотека допускается, если она не запрещена пред­шествующими договорами об ипотеке того же земельного уча­стка, действие которых не прекратилось к моменту заключе­ния последующего договора об ипотеке. Если предшествую­щий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, пос­ледний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Порядок, условия и процедурные вопросы последующей ипо­теки установлены в ст. 44—46 Закона об ипотеке.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. То лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому дого­вору. К его отношениям с этим залогодержателем применяют­ся правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 1,2 ст. 47 Зако-

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков          255

на). Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостовере­на и подлежит государственной регистрации. Принципиально важным является положение о том, что уступка прав по дого­вору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. Ес­ли такая сделка совершена, она признается ничтожной.

Закон предоставляет право залогодержателю обратить взы­скание на заложенный по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его счет своих денежных требо­ваний. В ст. 50 Закона об ипотеке определены основания об­ращения взыскания на заложенный земельный участок. Пере­чень требований, которые вызваны нарушением обязательст­ва, обеспеченного залогом недвижимости, содержится в ст. 3 Закона об ипотеке. При несоответствии условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, приори­тет имеют условия договора об ипотеке.

Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения исполняемого периодическими платежами обя­зательства, разрешается при нарушении сроков внесения плате­жей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это правило применяется, если договором о залоге земельного участка не установлено иное. Однако взыска­ние на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и в соответствии с применимыми к нему феде­ральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.

В случаях, установленных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипоте­ке, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом земельного участка, а при неисполнении его — обратить взыскание на за­ложенный земельный участок.

Статья 51 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 349 ГК РФ преду­сматривают, что взыскание на заложенное недвижимое иму­щество для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обра-

256          Земельное право современной России

шения в суд в порядке ст. 55 Закона об ипотеке. Для обраще­ния взыскания кредитор должен предъявить иск в соответст­вии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуалъным законодательством.

В соответствии со ст. 53 Закона об ипотеке, если земельный участок заложен по двум и более договорам, в случае обраще­ния на него взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Залогодержатель до обращения взыскания на земельный уча­сток, залогом которого обеспечены требования по предыду­щей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что для ипо­теки требовалось согласие другого лица или органа, суд дол­жен уведомить их об этом и обеспечить им возможность уча­стия в деле.

Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотре­нии иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Закона об ипотеке. В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть от­казано, если допущенное должником нарушение обязательст­ва, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несо­размерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке. В решении об об­ращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат упла­те залогодержателю из стоимости заложенного земельного уча­стка, установить предмет ипотеки — конкретный земельный участок, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; на­чальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения ме­жду залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — са­мим судом); меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодате­ля суд вправе в решении об обращении взыскания на заложен­ный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем вы-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           257

ступает гражданин независимо от вида заложенного имущест­ва при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью и если предметом ипоте­ки служит земельный участок из состава земель сельскохозяй­ственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке.

При определении судом срока отсрочки необходимо учиты­вать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного зе­мельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возме­щению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о призна­нии его несостоятельным (банкротом).

Процедура обращения взыскания на заложенный земель­ный участок во внесудебном порядке урегулирована в ст. 55 Закона об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержа­теля за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. Однако данный Закон одновременно содержит перечень оснований, когда об­ращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипоте­ки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не да­ет согласия в письменной или иной определенной федераль­ным законом форме на удовлетворение требований залогодер­жателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки яв­ляется предприятие как имущественный комплекс.

I7 Зак. 7086

258          Земельное право современной России

В соглашении об удовлетворении требований залогодержа­теля во внесудебном порядке стороны имеют право предусмо­треть продажу заложенного земельного участка или на публич­ных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложен­ного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения за­логодержателем заложенного имущества, если таковым явля­ется земельный участок.

Содержание соглашения об удовлетворении требований за­логодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям. В нем должны быть указаны на­звание заложенного имущества и его стоимость; суммы, кото­рые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо — также и залогода­телем; способ реализации заложенного имущества либо усло­вия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последу­ющие ипотеки этого имущества, а также вещные права и пра­во пользования, которые имеют в отношении данного имуще­ства третьи лица. Суд может признать соглашение недействи­тельным по иску лица, чьи права нарушены данным соглаше­нием.

Заложенный земельный участок, на который судом обраще­но взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с пуб­личных торгов (за некоторыми исключениями). Порядок про­ведения публичных торгов урегулирован ст. 399—405 ГПК РСФСР и ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

При решении вопроса об обращении взыскания на зало­женный земельный участок суд вправе с согласия залогодате­ля и залогодержателя установить, что хмельный участок под­лежит реализации путем продажи на аукционе. Порядок про­ведения аукционов установлен ст. 59 Закона об ипотеке и ст. 447—449 ГК РФ. Такой же способ реализации заложенно­го имущества может быть предусмотрен залогодателем и зало­годержателем в соглашении об удовлетворении требований за­логодержателя во внесудебном порядке.

Публичные торги по продаже земельного участка организу­ются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой су-

Глава 4. Правовое регулирование оборота хмельных участков             259

дебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя, и они ука­зывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполни­тельном производстве".

В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводят­ся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом изда­нии, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Фе­дерации. В извещении должны быть указаны дата, время и ме­сто проведения торгов, характер реализуемого на них имуще­ства и его начальная продажная цена. Желающие принять уча­стие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных тор­гах. Размер задатка не может превышать 5% начальной про­дажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовав­шим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвраща­ется в том случае, если торги не состоялись.

Победителем на публичных торгах признается лицо, кото­рое предложило наиболее высокую цену за продаваемый зе­мельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае ук­лонения кого-либо из них от подписания протокола наступа­ют последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, укло­нившийся от подписания протокола, обязан возвратить зада­ток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравше­му торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный зе­мельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на ука­занный организатором торгов счет. В случае невнесения ука­занной суммы задаток не возвращается. После внесения по­купной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. До­говор и протокол о результатах публичных торгов служат ос-

260          Земельное право современной России

нованием для внесения необходимых записей в единый госу­дарственный реестр прав на недвижимое имущество.

В п. I ст. 58 Закона об ипотеке установлены основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшими­ся, если на них явилось менее двух покупателей; не была сде­лана надбавка к начальной продажной цене заложенного иму­щества; победитель торгов не внес покупной цены в установ­ленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшими­ся не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.

В течение десяти дней после объявления торгов несостояв­шимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­лем приобрести заложенное имущество по его начальной про­дажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского зако­нодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если соглашение не было заключено, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся по­вторные публичные торги.

В случае если и повторные торги не состоялись, залогодер­жатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный зе­мельный участок по цене не более чем на 25% ниже его на­чальной продажной цены на первых публичных торгах и за­честь в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель после объявле­ния повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.

Статья 59 Закона об ипотеке регулирует порядок продажи заложенного имущества на аукционе. Организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия за­логодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается про­дажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных феде­ральным законом. Организатор аукциона в течение пяти дней после оплаты' имущества лицом, выигравшим аукцион, заклю­чает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах аукциона являются основаниями для

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков                    261

внесения необходимых записей в единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 60 Закона об ипотеке должник и зало­годатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обра­щение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствую­щих сумм. Они могут реализовать это право в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Вырученные от реализации земельного участка денежные средства после удержания из них сумм, необходимых для по­крытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­щество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределе­ние этих сумм проводится органом, осуществляющим испол­нение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотари­усом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).

Особенности обращения взыскания на заложенные земель­ные участки и их реализации отражены в ст. 68 Закона об ипо­теке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространя­ются требования о его разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на пуб­личных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить целевое назначение участка только в случаях и порядке, пред­усмотренных земельным законодательством. Таким образом, должен соблюдаться принцип целевого использования земель­ных участков.

Следует отметить, что продажа и приобретение на публич­ных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных феде­ральным законом ограничений в отношении круга лиц, кото­рые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограниче­ниях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лица­ми без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ.

262          Земельное право современной РОССИИ

НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Переход прав на земельный участок может быть осуществлен в порядке наследования. В гражданском праве под наследова­нием понимается переход имущественных и некоторых неиму­щественных прав и обязанностей умершего гражданина (на­следодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке. Конституционная гарантия права наследова­ния имущества (земельного участка), являющегося собствен­ностью гражданина, закреплена в п. 4 ст. 35 Конституции РФ. Порядок наследования регулируется разд. V ГК РФ.

Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же мо­мент. Наследование осуществляется по завещанию и по зако­ну. Наследование по закону имеет место тогда, когда и по­скольку оно не изменено завещанием.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с лич­ностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гра­жданина, а также права и обязанности, переход которых в по­рядке наследования не допускается. Не входят в состав на­следства личные неимущественные права и другие нематери­альные блага (ст. 1112 ГК).

Наследство открывается со смертью гражданина. Днем от­крытия наследства является день смерти гражданина. Местом открытия наследства является последнее место жительства на­следодателя. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жиз­ни наследодателя и родившиеся живыми после открытия на­следства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства. Из этого правила есть исключения. Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, кото-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           263

рые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его на­следников или против осуществления последней воли насле­додателя, выраженной в завещании, способствовали либо пы­тались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способство­вать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утра­ты ими права наследования завещал имущество, вправе насле­довать это имущество. Не могут наследовать и некоторые иные категории лиц.

В соответствии со ст. 1118 ГК РФ распорядиться имущест­вом на случай смерти можно только путем совершения завеща­ния. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать иму­щество любым лицам, любым образом определить доли на­следников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а также включить в завещание иные распоряжения, отменить или изменить совершенное завещание. Однако сво­бода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, предусмотренными в ст. 1149 ГК РФ.

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее рас­поряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Он может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону.

Применительно к наследованию земельных участков важ­ное значение имеет ст. 1122 ГК РФ. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в на­следстве и без указания того, какие входящие в состав наслед­ства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Указание в завещании на части неделимой вещи (ст. 133 ГК), предназначенные каждому из наследников в натуре, коей может быть земельный участок, не влечет за собой недействи­тельности завещания. Такая вещь считается завещанной в до­лях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользо­вания наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании ее частями. В свидетельстве о праве на наследство в отношении недели­мой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников

264          Земельное право современной России

и порядок пользования такой вещью при согласии наследни­ков указываются в соответствии с настоящей статьей. В случае спора между наследниками их доли и порядок пользования неделимой вещью определяются судом (ст. 1122 ГК). Соглас­но ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и не­делимым. Делимым является земельный участок, который мо­жет быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Несоблюдение данных правил вле­чет за собой недействительность завещания.

Составление завещания в простой письменной форме допу­скается только в виде исключения. Завещание должно быть собственноручно подписано завещателем. Если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмот­ности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса.

В ст. 1127 ГК РФ перечислены завещания, приравниваемые к нотариально удостоверенным завещаниям. К ним относятся: завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удосто­веренные главными врачами, их заместителями по медицин­ской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также началь­никами госпиталей, директорами или главными врачами до­мов для престарелых и инвалидов; завещания граждан, нахо­дящихся во время плавания на судах, плавающих под Государ­ственным флагом РФ, удостоверенные капитанами этих судов; завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальни­ками этих экспедиций, и др.

В соответствии со ст. 1130 ГК РФ завещатель вправе отме­нить или изменять составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его от­мены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чьего-либо согласия, в том числе лиц, назначен­ных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.

Главе 4. Правовое регулирование обороте земельных участком          265

Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем заве­щательных распоряжений.

В случае нарушения положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание). Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием. Оспаривание завещания до открытия на­следства не допускается. По общему правилу исполнение за­вещания осуществляется наследниками по завещанию. В то же время завещатель может поручить исполнение завещания ука­занному им в завещании гражданину — душеприказчику (ис­полнителю завещания) независимо от того, является ли этот гражданин наследником.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких на­следников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характе­ра в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обя­занности (завещательный отказ) (ст. 1137 ГК). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Предметом завещательного отказа может быть: передача от-казополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства (например, земельного участка); передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права (напри­мер, права аренды земельного участка); приобретение для от-казополучателя и передача ему иного имущества; выполнение для него определенной работы или оказание ему определен­ной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя пе­риодических платежей и т.п. Право на получение завещатель­ного отказа действует в течение трех лет со дня открытия на­следства и не переходит к другим лицам.

Согласно ст. 1139 ГК РФ завещатель может в завещании возложить на одного или нескольких наследников по завеща­нию или по закону обязанность совершить какое-либо дейст­вие имущественного или неимущественного характера, напра­вленное на осуществление общеполезной цели (завещательное

266          Земельное право современной России

возложение). Такая же обязанность может быть возложена на исполнителя завещания при условии выделения в завещании части наследственного имущества для исполнения завещатель­ного возложения.

В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, преду­смотренной ст. 1142—1145 и 1148 ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников пред­шествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления в порядке ст. 1146 ГК РФ.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (ст. 1142 ГК). Ес­ли нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представле­ния (ст. 1143 ГК).

Если нет наследников первой и второй очереди, наследни­ками третьей очереди по закону являются полнородные и не­полнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследо­дателя наследуют по праву представления (ст. 1143 ГК).

В том случае, если нет наследников первой, второй и треть­ей очереди, право наследовать по закону получают родствен­ники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родст­ва, не относящиеся к наследникам предшествующих очереден. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого Рождение самого наследода­теля в это число не входит.

К наследованию призываются:

в качестве наследников четвертой очереди родственники

третьей степени родства — прадедушки и прабабушки на­

следодателя;

в качестве наследников пятой очереди родственники чет­

вертой степени родства — дети родных племянников и

племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки)

и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двою­

родные дедушки и бабушки);

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков          267

• в качестве наследников шестой очереди родственники пя­той степени родства — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянни­ки и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и ба­бушек (двоюродные дяди и тети).

Если нет наследников предшествующих очередей, к насле­дованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследода­теля (ст. 1145 ГК>.

Важно отметить, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим по­томкам и делится между ними поровну. Не наследуют по пра­ву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства, а также потомки наследника, ко­торый умер до открытия наследства или одновременно с на­следодателем и который не имел бы права наследовать.

Статья 1149 ГК РФ закрепляет право на обязательную до­лю в наследстве. Так, несовершеннолетние или нетрудоспо­собные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодате­ля наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

В случае если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права на­следовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказываются в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным.

Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. Порядок на­следования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или муни­ципальных образований определяются законом (ст. 1151 ГК).

Для приобретения наследства, как предусматривает ст. 1152 ГК РФ, наследник должен его принять. Принятие наследни­ком части наследства означает принятие всего причитающего­ся ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно

268          Земельное право современной России

ни находилось. Не допускается принятие наследства пол усло­вием или с оговорками. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства неза­висимо от времени его фактического принятия, а также неза­висимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется путем подачи по мес­ту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу или уполномоченному в со­ответствии с законом выдавать свидетельства о праве на на­следство должностному лицу.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наслед­ник вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний треть­их лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наслед­ственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодате­ля или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Согласно ст. ] 154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По заяв­лению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и при­знать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или про­пустил этот срок по другим уважительным причинам и при ус­ловии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести ме­сяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Если наследник, призванный к наследованию по завеща­нию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причи­тавшегося ему наследства переходит к его наследникам по за­кону, а если все наследственное имущество было завещано — к его наследникам по завещанию (наследственная трансмис­сия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося по­сле смерти такого наследника.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участком          269

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества (ст. 1157 ГК). Наследник впра­ве отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства, в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Отказ от наследства не может быть впос­ледствии изменен или взят обратно.

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту от­крытия наследства нотариусом или уполномоченным в соот­ветствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом (ст. 1162 ГК). Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельст­во может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности на вес наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выда­ется свидетельство и при переходе выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завеща­нию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, ес­ли есть достоверные данные о том, что кроме лиц, обратив­шихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, нет.

Для защиты прав наследников, отказополучателей и других заинтересованных лиц исполнителем завещания или нотариу­сом по месту открытия наследства принимаются меры по ох­ране наследства и управлению им. Нотариус принимает меры по охране наследства и управлению им по заявлению одного или нескольких наследников, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и попечительства или других лиц, действующих в интересах сохранения наследст­венного имущества.

Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в ус­тавном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т.п.), нотариус в качестве учредителя доверительного управления за­ключает договор доверительного управления этим имущест­вом. В случае если наследование осуществляется по завеща-

270          Земельное право современной Россию нию, в котором назначен исполнитель завещания, права учре­дителя доверительного управления принадлежат исполнителю завещания (ст. 1173 ГК).

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

В соответствии со ст. 1179 ГК РФ после смерти любого чле­на крестьянского (фермерского) хозяйства наследство открыва­ется и наследование осуществляется на общих основаниях с соблюдением при этом правил ст. 253—255 и 257—259 ГК РФ. Если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собст­венности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации опре­деляется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения — судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в чле­ны хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Когда после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства деятельность этого хозяйства прекращается, в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным чле­ном хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих про­должать веление крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество хозяйства подлежит разделу между на­следниками по правилам ст. 258 и 1182 ГК РФ.

Статья 1181 ГК РФ специально регулирует вопросы насле­дования земельных участков. Так, принадлежавший наследо­дателю на праве собственности земельный участок или право пожизненно наследуемого владения земельным участком вхо­дит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав ко­торого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или пра­ва пожизненно наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого зе­мельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкну­тые водоемы, лес и растения.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           271

Определение круга объектов, входящих в наследственное имущество, получило свое отражение в постановлении Плену­ма Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 "О некото­рых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (с изм. и доп. от 25 октября 1996 г.)1. Согласно п. 14 указан­ного постановления в наследственную массу в установленных законом случаях могут включаться земельные участки, нахо­дившиеся в собственности либо наследуемом владении насле­додателя, земельные акции (земельный пай), доля в стоимости производственных фондов колхозов (совхозов) или акции на сумму этой доли, владельцем которых являлся наследодатель, а также оставшееся после его смерти другое имущество, кото­рое в силу ст. 213 ГК РФ может являться объектом права соб­ственности гражданина.

В постановлении отмечено также, что не может быть вклю­чено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовест­но и открыто владели как собственники гражданин или юри­дическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), поскольку в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ приобрели право собствен­ности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это по­ложение действует и когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в от­ношении него не имели.

Пленум Верховного Суда РФ также указал, что в наследст­венную массу может быть включено только имущество, при­надлежавшее наследодателю на законных основаниях. Суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строе­ния или помещения. Это положение применимо также и к случаям, когда речь идет о требовании признать право собст­венности наследника на самовольно занятый земельный уча­сток.

Особенности наследования садовых, огородных и дачных земельных участков определены в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Так, садовые, огородные и дачные зе­мельные участки, находящиеся в собственности граждан, на­следуются по закону или по завещанию. Садовые, огородные

БВС РФ. 1991. № 7-

272          Земельное право современной России

и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, наследуются по за­кону.

За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и нахо­дящихся в собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользова­ния. Такие наследники имеют право перерегистрировать в по­жизненное наследуемое владение или выкупить в собствен­ность по нормативной цене земли садовые, огородные и дач­ные земельные участки1. За наследниками строений и соору­жений, расположенных на названных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляют­ся на праве аренды или срочного пользования2 на оставший­ся неистекший срок с правом их приватизации.

Особо следует остановиться на таких понятиях, как "замк­нутый водоем" и "лес", которые упомянуты в ст. 1181 ПС РФ. В водном законодательстве нет понятия "замкнутый водоем". Этот термин использован в ГК РФ не совсем точно. Вместо него употребляется понятие "обособленный водный объект". Водный кодекс РФ (ст. И) признал обособленные, водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земель­ного участка. Статья 34 ВК РФ допускает возможность уста­новления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК РФ в соб­ственности граждан и юридических лиц могут находиться обо­собленные водные объекты (замкнутые водоемы) — неболь­шие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных вод­ных объектов определяются земельным законодательством РФ.

Лес не может находиться в частной собственности. Лесной кодекс РФ применяет юридическое понятие "лес" в отноше­нии лесов, входящих в состав лесного фонда, и лесов, не вхо­дящих в лесной фонд. В частной собственности может нахо­диться   древесно-кустарниковая   растительность,   к   которой

1 Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельно­го кодекса Российской Федерации" нормативная цена земли применяется в

 случаях, если не определена ее кадастровая стоимость.

 В соответствии со ст. 24 ЗК РФ в этих случаях земельный участок не может быть закреплен на указанном титуле.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           273

относится растительность, произрастающая на землях сельско­хозяйственного назначения, в том числе землях, предостав­ленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях траспорта (на полосах отводов железнодорожных, маги­стралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в том числе предоставленных для дачного, жи­лищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); зе­млях иных категорий (ст. 11 ЛК). Древесно-кустарниковая растительность не включается в лесной фонд и в леса, не вхо­дящие в лесной фонд.

В ст. 1182 ГК РФ отражены особенности раздела земельно­го участка, принадлежащего наследникам на праве общей соб­ственности. Раздел осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков со­ответствующего целевого назначения.

При невозможности раздела земельного участка он перехо­дит к наследнику, имеющему преимущественное право на по­лучение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляет­ся в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В случае если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

В качестве критерия, определяющего возможность раздела земельного участка, ст. 1182 ГК РФ указывает на установлен­ный минимальный размер земельного участка. Земельное за­конодательство закрепляет принцип нормирования предостав­ления площадей земельных участков. Реализация этого прин­ципа на практике дает возможность предоставлять объективно необходимые для использования площади участков.

Статья 33 ЗК РФ определяет компетенцию соответствующих органов и порядок установления норм предоставления земель­ных участков. Пункт ! данной статьи предусматривает, что ус­тановление предельных, т.е. максимальных и минимальных, размеров земельных участков, которые предоставляются граж­данам из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к компетенции субъ­ектов Федерации и органов местного самоуправления.

274          Земельное право современной России

Нормы площадей земельных участков для ведения кресть­янского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничест­ва, животноводства, дачного строительства устанавливаются в законах субъектов Федерации. Нормы же площадей земельных участков для личного подсобного хозяйства должны определя­ться в правовых актах органов местного самоуправления.

Норма, касающаяся раздела земельного участка, предусмо­трена и в ст. 30 Федерального закона "О садоводческих, ого­роднических и дачных некоммерческих объединениях граж­дан". Согласно ей раздел садового, огородного или дачного зе­мельного участка возможен только с согласия члена садовод­ческого, огороднического или дачного некоммерческого объе­динения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участ­ки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Для решения вопроса о возможности раздела земельного участка необходимо учитывать также требования п. 2 ст. 6 ЗК РФ, который предусматривает, что земельный участок может быть делимым и неделимым.

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного на­значения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества — недвижимо­сти, все же следует признать, что земля является особым иму­ществом, оборот которого требует специального правового ре­гулирования1.

Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться фе­деральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше нор­ма не распространяется на земли, предоставленные из состава

1 Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы, М„ 1997. С. 22.

Глава 4. Правовое регулирование опорота земельным участков         275

земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ин­дивидуального жилищного и гаражного строительства, веде­ния личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. "Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения"1 никакие сдел­ки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действую­щему законодательству. Собственник участка земель сельско­хозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуще­ством на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права вла­дения, пользования и распоряжения своим имуществом. В со­ответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, пе­редавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обме­нивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностран­ными инвестициями.

Законодательство, действовавшее до принятия Федерально­го закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния", практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона "Об ипо­теке (залоге недвижимости)" не допускает ипотеку земель, на­ходящихся в государственной или муниципальной собствен­ности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермер­ских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсоб­ных хозяйств.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Феде­рального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственно-

РГ. 2002. 27 июля.

276                          Земельное право современной России

го назначения оборот этих земель осуществляется в соответст­вии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предус­мотрено также, что, во-первых, при переходе права на земель­ный участок категория земель не изменяется; во-вторых, ино­странные граждане, лица без гражданства и иностранные юри­дические лица вправе использовать эти земли только на праве аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сель­скохозяйственного назначения.

Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет сле­дующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохо­зяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных до­лей, возникших в результате приватизации сельскохозяйствен­ных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов несколь­ких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету фе­дерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохо­зяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов.

Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных ор­ганизаций и порядок определения земельной доли и имущест­венного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельско­хозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 (с изм. от 3 ав­густа 1998 г.)1.

Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельско­хозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акцио-

САПП РФ. 1992. N° 12. Ст. 931; СЗ РФ. 1998- № 32. Ст. 3918.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           277

нерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной до­ли и имущественного пая для организации крестьянского хо­зяйства.

Во время реорганизации на сельскохозяйственном пред­приятии образуется комиссия по приватизации земель и реор­ганизации колхоза или государственного предприятия. Комис­сия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными пая­ми (долями) и подготавливает проект списка лиц для получе­ния земельного и имущественного паев В хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномо­ченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание упол­номоченных) трудового коллектива колхоза или государствен­ного предприятия утверждает размер земельного пая (в гекта­рах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выра­жении по конкретным лицам.

Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предпри­ятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сель­скохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) уста­навливается независимо от трудового вклада и стажа работы. В связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйст­венной организации, одинаковы.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собст­венность определяется в соответствии с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность гра­ждан"1.

ВВС РФ. 1992. № П. Ст. 561.

278                                                          Земельное право современной России

Путем дифференцированной среднерайонной нормы, ум­ноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной орга­низации, определяются размеры земель, передаваемых в об­щую долевую или общую совместную собственность.

Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных пред­приятий в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предпри­ятия, включаются работники сельскохозяйственного предпри­ятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его тер­ритории; лица, занятые в социальной сфере на селе; времен­но отсутствующие работники (военнослужащие срочной служ­бы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вер­нуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельско­хозяйственного предприятия по сокращению численности ра­ботников после I января 1992 г.

Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выде­ленных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, ока­жется меньше площади прежних земельных угодий, приори­тетное право на аренду или выкуп оставшейся части земель­ных угодий предоставляется гражданам, ранее использовав­шим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью соз­дания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.

Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предпри­ятий и организаций агропромышленного комплекса" (с изм. и доп. от 3 августа 1998 г.); в п. 5 Указа Президента РФ от 27 ок­тября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" (с изм. от 25 января 1999 г.), в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных до­лей и имущественных паев"1, а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав

граждан на землю" (с изм. от 25 января 1999 г.)2.

1 СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

! СЗ РФ. 1996. N° 11, Ст. 1026; 1999. № 5. Ст. 651.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           279

Собственник земельной доли без согласия других участни­ков долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного уча­стка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обме­нять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельно­го участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хо­зяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земель­ную долю на условиях договора ренты и пожизненного содер­жания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной ор­ганизации.

Какова же правовая сущность отношений по поводу зе­мельной доли? Право на земельную долю не может быть ква­лифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственно­сти и право на выдел доли — это юридически принципиально разные права. Собственность — вещное право, подразумеваю­щее власть собственника в отношении конкретной веши, а право на земельную долю — это лишь право выдела вещи — земельного участка, т.е. обязательственное право1. Соответст­венно земельная доля не может считаться недвижимым иму­ществом2 и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности — конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собст­венника земли. При неопределенности объекта права собст­венности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками — это не что иное, как распоряжение при­надлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует при-

1              Краснов Н.И. Земельная реформа и земельное право в современной России //

Государство и праве. 1993. N° 12. С. 5.

2              Сыродоее Н.А. Нотариальное удостоверение сделок с земельными полями //

Бюллютень правовой информации "Земля и право". 1997. № 3. С. 6.

289          Земельное право современной России

нимать во внимание при анализе отношении, возникающих по поводу земельной доли.

Ранее действовал следующий порядок совершении сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответ­ствии с законодательством РФ для целей производства сель­скохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предва­рительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор ку­пли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за приобретение земельной доли могла произво­диться единовременно или в рассрочку. С момента регистра­ции договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотре­на договором.

Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой орга­низацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площа­ди купленным земельным долям и находившийся в собствен­ности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.

При совершении сделок, связанных с отчуждением земель­ных долей, исходили из того, что суммарная площадь земель­ных участков, соответствующих долям переходящим в собст­венность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установлен­ных предельных размеров земельных участков, предоставляе­мых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Особенности имело регулирование вопросов аренды зе­мельной доли согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

Собственник земельной доли имел право сдать ее в кратко­срочную аренду для целей сельскохозяйственного производст­ва другим собственникам земельных долей, получившим их в

Глава 4. Припоем регулирование оборота земельных участков           281

натуре для создании крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, об­разованным данными собственниками. Дли этого арендодатель и арендатор заключали договор аренды земельной доли, кото­рый подлежал регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон мог быть заверен нотариально. Процедура заключения договоров аренды земель­ной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформле­ния договоров передачи земельной доли в аренду, утвержден­ными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды мог быть заключен между собственником земельной доли — арен­додателем и сельскохозяйственной организацией или крестьян­ским (фермерским) хозяйством — арендатором. Арендодателем мог быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заклю­чался договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. К договору аренды прилагался план арендуемого земельного участка, выполненный в масшта­бе имеющегося планово-картографического материала, кото­рый выдавался арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору.

Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды зе­мельных долей при множественности лиц на стороне арендо­дателей.

В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью являлся список арендодателей. В этом списке ука­зывались фамилии, имена, отчества арендодателей, паспорт­ные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю; плошадь доли в гектарах (сельскохозяйственных уго­дий, из них — пашни) с качественной оценкой в балло-гекта-рах. Правильность внесения в список указанных записей удо­стоверялась подписью каждого арендодателя.

Срок аренды земельной доли и условия оплаты определя­лись договором. Минимальный срок договора аренды — не менее трех лет. По истечении указанного в договоре срока по соглашению сторон договор мог быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить договор или об отказе в за­ключении его на новый срок стороны обязаны были в пись-

282          Земельное право современной Росши

менной форме уведомить друг друга не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.

В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) мог по­лучить деньги, продукцию или услуги. Так, арендная плата за пользование земельной долей могла устанавливаться в форме фиксированных выплат, когда определялся общий размер арендной платы в денежном выражении, и в пределах этой суммы наряду с денежной формой могли устанавливаться ви­ды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата могла быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. Продук­ция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерче­скими организациями арендодателям в счет арендной платы, могли относиться к затратам этих организаций.

При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определялись дополнитель­ным соглашением об условиях внесения арендной платы, за­ключаемых между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводились сводные показатели условий выплаты арендной: платы всем арендодателям. Пересмотр раз­мера фиксированной арендной платы в денежной форме осу­ществлялся по мере индексации минимальной заработной платы.

Арендатор имел право осуществлять с согласия арендодате­ля (арендодателей) действия по выделению в натуре земельно­го участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора арен­ды земельные участки в натуре каждому арендодателю могли не выделяться.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находя­щийся в обшей долевой собственности, вносили сособствен-ники участка, если иное не было предусмотрено соответству­ющим договором аренды земельной доли.

Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, мог по его желанию вы­деляться в натуре земельный участок (участки) для распоряже­ния им (ими) в соответствии с законодательством РФ.

Следует заметить, что арендатор мог использовать арендуе­мый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имел права его продавать, закладывать или

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

283

отчуждать каким-либо другим образом, если иное не было предусмотрено законом или договором аренды.

Работы, связанные с определением местоположения и гра­ниц земельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и обременении земельного участка пра­вами иных лиц, изготовлением плана его границ, выполнялись районным комитетом по земельным ресурсам и землеустрой­ству либо специализированными землеустроительными орга­низациями или лицами, имеющими лицензии на право вы­полнения этих работ, и оплачивались владельцем земельной доли.

Местоположение земельного участка устанавливалось сог­лашением между собственниками земельных долей с учетом обеспечения компактного землепользования и создания усло­вий для рациональной организации территории, добровольно­го кооперирования в области производства, переработки и ре­ализации сельскохозяйственной продукции, сервисного обслу­живания, инженерного обустройства территории и улучшения социально-бытового обслуживания населения.

В случае разногласий решение о местоположении земель­ного участка принимал орган местного самоуправления при участии комитета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указанных выше условий и обеспечением каче­ства выделяемых земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположени­ем выделяемого участка споры решались в судебном порядке.

Границы земельного участка в счет земельной доли устана­вливались в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливались.

В случае если границы арендуемого участка (массива) не были установлены в натуре или в установлении их не было необходимости, к договору аренды прилагался план арендуе­мого земельного участка (массива), изготовленный с имеюще­гося планово-картографического материала. При необходимо­сти установления в натуре границ арендуемого участка к дого­вору аренды прилагался план границ, изготовленный по дан­ным полевых геодезических измерений на местности.

Согласно постановлению Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имуще-

281          Земельное право современной России

сгвенных паев" в качестве вклада в уставный капитал сельско­хозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в устав­ный капитал указанных организаций осуществлялось на осно­вании их учредительных договоров, если иное не было огово­рено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права.

Оценка права пользования земельной долей в рублях уста­навливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале этой организа­ции наряду с имущественными паями и другими вкладами.

Право пользования земельной долей могло быть внесено в уставный капитал организации на срок не более трех лет с воз­можностью внесения этого права в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который в уставный капитал было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законода­тельством. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капи­тал, выплачивались в тех же размерах, что и по другим вкла­дам.

При внесении земельных долей в уставный капитал сель­скохозяйственной коммерческой организации ей как юридиче­скому лицу выдавалось свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствовала вне­сенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельст­во на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряло юридическую силу. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права поль­зования земельными долями к ее учредительному договору прилагался план земельного участка, общая площадь которого соответствовала площади земельных долей, на которые было передано право пользования, и список лиц, внесших это пра­во. В свидетельства на право собственности на земельные доли лиц, внесших право пользования земельными долями в устав­ный капитал, районным комитетом по земельным ресурсам и

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           285

землеустройству вносилась соответствующая запись о совер­шенной сделке. При внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственни­ку могли не выделяться. Лицам, внесшим земельную долю или право пользования земельной долей в уставный капитал сель­скохозяйственной коммерческой организации, на основании ее учредительного договора выдавался документ, удостоверяю­щий долю их участия в уставном капитале.

Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производилось с согласия собственников земельных долей и с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. В случае возникновения разногласий между лицами, вносящими в уставный капитал свои земельные доли, и лицами, вносящими в него право пользования земельными долями, применялся порядок рас­пределения земли, предусмотренный постановлением Прави­тельства РФ от 27 июля 1994 г. № 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Ниже­городской области"1. Возникающие при этом земельные спо­ры могли быть разрешены судом.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находя­щийся в общей собственности, вносили его сособственники, если иное не было предусмотрено учредительным договором сельскохозяйственной коммерческой организации.

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйст­венного назначения" разрешена проблема оборота земель дан­ной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов: 1) отноше­ния, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного на­значения; 2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки2; 3) определение условий предоставления

1              СЗ РФ. !994. № 15. Ст. I787.

2              Долей в праве общей собственности на земельное участки из земель сель­

скохозяйственного  назначения является земельная доля,  полученная  при

приватизации сельскохозяйственных угодий до введения в действие Феде­

рального закона  "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

(ст. 15 указанного Закона).

286          Земельное право современной России

земельных участков из земель сельскохозяйственного назначе­ния, находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности; 4) определение условий изъятия в государствен­ную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ин­дивидуального жилищного или гаражного строительства, веде­ния личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные уча­стки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.

Приватизация земельных участков из земель сельскохо­зяйственного назначения осуществляется в порядке, устано­вленном Федеральным законом "Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами. Причем приватизации этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Не до­пускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из зе­мель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизи­ровать земельные участки в составе земель сельскохозяйст­венного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, оленьи пастбища в районах Крайнего Севера и отгонные пастбища.

Особо следует обратить внимание на то, что данный За­кон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридиче­ских лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйст­венного назначения. Так, указанные лица согласно ст. 3 За­кона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании дого­вора аренды.

Статья 4 этого Закона касается вопросов предельных разме­ров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, мини-

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков          287

мальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земель­ных участков, которые могут находиться в собственности гра­жданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного администра­тивно-территориального образования. Такие предельные раз­меры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.

Неблагоприятные правовые последствия, связанные с на­рушением требований ст. 3 и 4 данного Закона, отражены в его ст. 5. Основным таким последствием является обязан­ность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве обшей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собст­венности на земельный участок из земель сельскохозяйст­венного назначения, что повлечет за собой нарушение тре­бований ст. 3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля в праве общей собственности) должен быть отчужден собст­венником. Отчуждение участка или доли в праве общей соб­ственности на участок, приобретенных до введения в дейст­вие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земель­ный участок (доля в праве общей собственности) был при­обретен после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нару­шение требований ст. 3 Закона.

Если нарушены требования ст. 4 данного Закона и собст­венник не произведет отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную реги­страцию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обя­зано в письменной форме известить об этом орган государст­венной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан об­ратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственни­ка к продаже данного земельного участка (доли в праве общей

288          Земельное право современной России

собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве обшей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве об­щей собственности должен приобрести субъект Федерации ли­бо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, — орган местного самоуправления.

Статья 6 указанного Закона предусматривает, что собствен­ники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земель­ных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначени­ем данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред земле как при­родному объекту. В случае нарушения этого требования опре­делен порядок принудительного изъятия и прекращения прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, право безвозмезд­ного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, уста­новленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принуди­тельно в судебном порядке в случае ненадлежащего использо­вания. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения опреде­ляются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принуди­тельном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом го­сударственной власти субъекта Федерации либо в случаях, ус­тановленных законом субъекта Федерации, — органом мест­ного самоуправления по правилам, определенным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежа­щего использования земельного участка. Статья 7 Фе­дерального закона "Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назна­чения осуществляется в соответствии с Федеральным законом

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           289

"Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель.

Статья 8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйствен­ного назначения субъект Федерации либо в случаях, установ­ленных законом субъекта Федерации, — орган местного само­управления имеет преимущественное право покупки продава­емого участка по цене, за которую он продается, кроме случа­ев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка обязан известить в письмен­ной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных за­коном субъекта Федерации, — орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием це­ны и других существенных условий договора. Извещение мо­жет быть сделано путем вручения под расписку или направле­но по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведо­мят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, прода­вец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявлен­ной или при изменении других существенных условий погово­ри продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам.

При продаже земельного участка с нарушением преимуще­ственного нрава покупки соответствующие органы могут в те­чение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Необходимо отмстить, что указанные правила не применя­ются к иным договорам, по которым производится отчужде­ние земельных участков, например к договору дарения.

Статья 9 данного Закона регулирует вопросы аренды зе­мельных участков. Предметом договора аренды могут быть зе­мельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента зе-

290          Земельное право современной России

мельный участок может быть передан в собственность аренда­тора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заклю­чение нового договора после истечения срока действия дого­вора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назна­чения, являющиеся государственной или муниципальной соб­ственностью, как правило, предоставляются гражданам и юри­дическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст. 10 данного Закона).

Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст. 11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если приня­тие наследства привело к нарушению требований, установлен­ных ст. 3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст. 5.

Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельско­хозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с доля­ми в праве обшей собственности по общему правилу применя­ются нормы ГК РФ. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюде­нием при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в пись­менной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в тече­ние месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю а граве обшей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший испол­нительный орган государственной власти субъекта Федера­ции или орган местного самоуправления в установленном порядке.

В случае отказа этих органов приобрести земельный уча­сток или неуведомления о приобретении участка в течение од­ного месяца продавец имеет право продать свою долю в тече­ние одного гола третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст. 13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве обшей собственности па земельный участок из

Глава 4. Правовое регулирование обороти хмельных участков            291

земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земель­ного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о наме­рении выделить земельный участок с указанием предполагаемо­го местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определенных случаях.

В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыноч­ную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собствен­ности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан вы­платить компенсацию остальным сособственникам после вы­дела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного уча­стка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местополо­жении выделяемого земельного участка и размере компенса­ции разрешаются участниками долевой собственности с ис­пользованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недос­тижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рас­сматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельско­хозяйственного назначения может быть выделена в самостоя­тельный земельный участок субьектом Федерации либо в слу­чаях, установленных законом субъекта Федерации, — органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления пра­ве направить в суд заявление о признании права собственно­сти субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о пре­кращении права собственности участника (участников) доле­вой собственности на долю в праве общей собственности и о

292                          _____          Земельное право современной России

признании права собственности субъекта Федерации или му­ниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственно­сти известен.

Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст. 14 даного Закона. Так. решение о порядке вла­дения и пользования земельным участком, находящимся в доле­вой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о пред­стоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путем опубликования ■сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух; третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собст­венности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Очень важными являются также следующие положения данного Закона. Во-первых, ст. 16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона за­ключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу. Во-вто­рых, ст. 17 требует, от участников долевой собственности, по­лучивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на ме­стности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соот­ветствии с требованиями землеустройства. В-третьих, в соответ­ствии со ст. !8 Закона свидетельства о праве на земельные до­ли, выданные до введения в действие Федерального чакона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"', а также при отсутствии свидетельств — выпис­ки из решений органов местного самоуправления о приватиза­ции сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в дей­ствие Федерального закона 'О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяю­щие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на не-движимое имущество и сделок с ним.