§2 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой дей­ствия граждан и юридических лиц, направленные на установле­ние, изменение или прекращение гражданских прав и обязанно­стей1. Новое земельное законодательство внесло принципиаль­ные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земель­ных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ко­торому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчужде-

1 Брагинский М.И., Витрянский ВВ. Договорное право. Книга первая. Общие положении. М., 2001. С. 18.

Главе 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           209

ния земельного участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и сооружений в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК).

Из этого правила есть два исключения, Возможно отчужде­ние части здания или строения, которая не может быть выде­лена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе с земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являют­ся объектом права собственности одного и того же лица, пос­ледствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае раз­мер указанной доли в праве собственности на землю пропор­ционален доле в праве собственности на объект недвижимо­сти, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного уча­стка, регулируется § 7 гл. 30 ГК РФ. По договору продажи зе­мельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК). Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимо­сти является консенсуальным, возмездным, взаимным (синал-лагматическим). Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижи­мое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого иму­щества1 .

Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-прода­жи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в письменной фор-

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ соч. С. 196, 197.

14 Зак. 7086

210                                          Земельное право современной России

ме. При этом должен быть составлен один документ, подпи­санный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности на земельный участок по до­говору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмо­трен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 11 апреля 2002 г.)1.

Практический смысл и значение специальных правил, ре­гулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахо­ждения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имуществен и ого оборота при за­ключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего зе­мельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество2.

В чем состоит юридическое значение государственной ре­гистрации перехода права собственности на земельный уча­сток к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государст­венной регистрации. Это условие применяется и в тех случа­ях, когда стороны договора купли-продажи исполнили усло­вия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регист­рации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о го­сударственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от го­сударственной регистрации, должна возместить другой сторо­не убытки, вызванные задержкой в регистрации.

1              СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2002. № 15. Ст. 1377.

2              Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

С. 230.

Глава 4. Правовое регулирование обороти земельных участков          211

Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи зе­мельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее вре­мя действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время если стороны изъявляют желание нотариально удосто­верить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удосто­верение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.)1-

Важно обратить внимание на коллизию норм гражданско­го и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разре­шает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земель­ный участок, на котором находится принадлежащее продав­цу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимо­сти, за продавцом сохраняется право пользования той ча­стью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земель­ного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас при­меняться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-прода­жи земельного участка должны быть указаны данные, позво­ляющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не сог­ласованным сторонами, а соответствующий договор не счи­тается заключенным. Эти условия закон признает сущест­венными условиями договора купли-продажи земельного участка.

1 ВВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. № 53 (Ч. 1). Ст. 5030.

212                                          Земельное право современной России

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федера­ции земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 (и. 6), предусматривает, что к купчей должен прила­гаться план участка1. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана уча­стка он изготавливается за счет средств продавца ИЛИ покупа­теля по соглашению между ними.

11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические тре­бования к плану земельного участка. План участка составляет­ся, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности ус­танавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака мо­жет служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ре­сурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товари­щество. На плане участка должны быть, в частности, показа­ны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, га­зопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании зе­мель.

Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. № 1-16/770 был ут­вержден типовой договор купли-продажи земельного участка. Типовой договор предусматривает, что при определении пред­мета договора — земельного участка должны быть указаны: его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой нахо­дится участок; в чьем ведении находятся эти земли; цель ис­пользования земельного участка.

Согласно ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре. Ес-

1 САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков           213

ли в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается неза-ключенным. Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взи­маемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные това­ры, неприменимы к договору купли-продажи земельного уча­стка. В договоре также должна быть установлена цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находяще­гося на земельном участке, которая включает цену передавае­мой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определя­ется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены в договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному согла­шению сторон на основе цен на земельные участки, сущест­вующие в данной местности на данный момент, т.е. по ры­ночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Одна­ко цена на земельный участок не может быть меньше его ка­дастровой стоимости.

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической пере­дачи участка покупателю и подписания сторонами соответ­ствующего документа о передаче. Уклонение одной из сто­рон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности пере­дать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Не является основанием для освобождений продавца от от­ветственности за ненадлежащее исполнение договора приня­тие покупателем земельного участка, не соответствующего ус­ловиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда та­кое несоответствие оговорено в документе о передаче недви­жимости.

214               Земельное право современной России

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продав­цом покупателю земельного участка, не соответствующего ус­ловиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что если недостатки зе­мельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерно­го уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (об­наружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или за­трат времени либо выявляются неоднократно, либо проявля­ются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе от­казаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать заме­ны земельного участка ненадлежащего качества на другой зе­мельный участок, соответствующий договору.

Специальные требования к договорам купли-продажи зе­мельных участков предусмотрены в земельном законодатель­стве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обреме-нениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК.). В обязанности продавца входит также сообщить покупа­телю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требова­ния, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Земельный кодекс РФ признает недействительными следу­ющие условия договора купли-продажи земельного участка. Нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить зе­мельный участок. Не допускается ограничение права покупа­теля распоряжаться земельным участком после его приобрете­ния в части ограничения на ипотеку, передачи участка в арен­ду и совершения иных сделок с ним. Наконец, в договоре не могут содержаться положения, которые бы ограничивали от­ветственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков