8. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Общие основания приобретения прав на землю установлены в ст. 25 ЗК РФ. Права на земельные участки, предусмотренные ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным граждан­ским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Земельные участки не подлежат возврату. Не подлежит возмещению или компенсации и стои­мость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, дей­ствовавшим на момент их национализации.

Основаниями приобретения нрава собственности на зе­мельный участок являются юридические факты, перечислен­ные в ст. 8 ГК РФ. К их числу относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противо­речащие ему; акты государственных органов и органов мест­ного самоуправления, которые предусмотрены законом в ка­честве оснований возникновения права частной собственно­сти на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной пра­вовой акт связывает наступление гражданско-правовых пос­ледствий.

Самое большее значение в качестве оснований приобрете­ния права собственности на землю имеют договоры или сдел­ки, а также административные акты органов местного самоуп­равления и исполнительных органов государственной власти. На основании совершения сделок с землей право собственно­сти на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия соответствующими органами решений (административных актов) о предоставлении земель­ных участков граждане и юридические лица приобретают пра­во собственности на землю. Порядок предоставления земель­ных участков в собственность регулируется ст. 28—34 ЗК РФ (см. § 6 гл. 3 "Право собственности на землю").

Основания приобретения права собственности на землю конкретизированы в гл. 14 ГК РФ. К ним относятся возник­новение права собственности на вновь создаваемое недвижи-

Глава 3. Право собственности на землю

153

мое имущество (ст. 219); переработку (ст. 220); обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221); само­вольную постройку (ст. 222), а также приобретение права соб­ственности на движимые (ст. 226, 227—229, 230—232 и 233) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234). Однако статья 219 ГК РФ, регулирующая возникновение права собственности на вновь создаваемое имущество, неприменима к такому объекту недвижимости, как земля, потому что земля как объект при­роды не может быть создана вновь. Точно так же не могут быть основаниями приобретения права собственности на землю и иные указанные выше основания, за одним исключением.

К приобретению права частной собственности на землю имеет отношение только ст. 234 ГК РФ, касающаяся вопро­сов приобретательной давности1. Действует правило, соглас­но которому гражданин или юридическое лицо, не являюще­еся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная дав­ность).

Но для этого необходимо соблюдение нескольких обяза­тельных условий. Нужно, чтобы лицо владело земельным уча­стком, на который у него не было никаких оформленных в ус­тановленном законодательством порядке прав. Владение зе­мельным участком должно быть добросовестным. Фактиче­ское владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, на­пример, составы уголовного преступления или администра­тивного правонарушения. Поэтому нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной дав­ности на земельный участок, который был незаконно само­вольно занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым (о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица) и непрерыв­ным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Приобретательная давность в отношении земельных участ­ков имеет свои особенности. Так, приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных

См.: Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 2000. № 1. С. 17-25.

154          Земельное право современной России

участков, которые находятся в частной собственности и кото­рыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Другие земельные участки не являются бесхозяйным имущест­вом, поскольку находятся в государственной или муниципаль­ной собственности.

Для решения вопроса о возможности приобретения Права частной собственности на земельные участки (приватизации земельных участков) важное значение имеет ст. 27 ЗК РФ. Так, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных феде­ральными законами.

Необходимо отметить, что в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государствен­ного и муниципального имущества" приводится иной, чем в ЗК РФ, перечень земельных участков, не подлежащих отчуждению. В него включены земельные участки в составе земель:

сельскохозяйственного   назначения,   лесного   и   водного

фондов, особо охраняемых природных территорий и объ­

ектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся био­

генному заражению;

водоохранного и санитарно-защитного назначения;

общего пользования (улицы, проезды, дороги, набереж­

ные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы,

пляжи и др.);

транспорта, предназначенных для обеспечения деятельно­

сти морских и речных портов, аэропортов, а также отве­

денных (зарезервированных) для их перспективного раз­

вития;

предусмотренных генеральными планами развития соот­

ветствующих территорий для использования в государст­

венных или общественных интересах, в том числе земель

общего пользования;

не подлежащих отчуждению в соответствии с законода­

тельством Российской Федерации.

Согласно ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, за­нятые государственными природными заповедниками и на-

Глава 3. Право собственности на землю

ииональными парками (за некоторыми исключениями). В со­ответствии со ст. 6 Федерального закона "Об особо охраняе­мых природных территориях" государственные природные заповедники являются природоохранными, научно-исследова­тельскими и колото-просветительскими учреждениями, име­ющими целью сохранение и изучение естественного хода природных процессов и явлений, генетического фонда расти­тельного и животного мира, отдельных видов и сообществ рас­тений и животных, типичных и уникальных экологических систем. На их территории полностью изымаются из хозяйст­венного использования особо охраняемые природные компле­ксы и объекты (земли, воды, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохранное, научное, эколого-просвети-тельское значение как образцы естественной природной сре­ды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения гене­тического фонда растительного и животного мира.

Изъяты из оборота также земли национальных парков. На­циональные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждени­ями, территории (акватории) которых включают природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, ис­торическую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, науч­ных и культурных целях и для регулируемого туризма (ст. 12 указанного Закона). Поскольку в отдельных случаях в грани­цах национальных парков могут находиться земельные участ­ки иных пользователей, а также собственников, в подп. I п. 4 ст. 27 ЗК указано, что для этих земель возможно исключение из общего правила об изъятии всех земель национальных пар­ков из оборота.

Изъяты из оборота и земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для по­стоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска По­граничной службы РФ, другие войска, воинские формирова­ния и органы. Согласно ст. 1 Федерального закона от 31 мая 1996 г. № 61-ФЗ "Об обороне" (с изм. от 30 декабря 1999 г.)1 земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставлен­ные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собст­венности. Поэтому земли, на которых находятся здания и со-

СЗ РФ. 1996. № 23. Ст. 2750; 2000. № I (Ч. I). Ст. 6.

156          Земельное право современной России

оружения Вооруженных Сил РФ, изъяты из оборота. Это же положение относится и к земельным участкам, на которых на­ходятся здания и сооружения Пограничной службы РФ, поскольку согласно ст. I Федерального закона от 4 мая 2000 г. № 55-ФЗ "О Пограничной службе Российской Федерация"1 она является государственной военной организацией, состав­ляющей основу системы обеспечения безопасности личности, общества и государства в сфере защиты и охраны Государст­венной границы РФ, охраны внутренних морских вод, терри­ториального моря, исключительной экономической зоны, континентального шельфа РФ и их природных ресурсов.

Земельные участки, занятые зданиями, строениями и соору­жениями, в которых размещены военные суды, также изъяты из оборота. Статья 1 Федерального конституционного закона от 23 июня 1999 г. № 1-ФКЗ "О военных судах Российской Федерации" предусматривает, что военные суды РФ входят в судебную систему Российской Федерации, являются федераль­ными судами общей юрисдикции и осуществляют судебную власть в Вооруженных Силах РФ, других войсках, воинских формированиях и федеральных органах исполнительной вла­сти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба2. Военные суды создаются по территориальному прин­ципу по месту дислокации воинских частей и учреждений Во­оруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов. Военные суды располагаются в открытых для свобод­ного доступа местах.

К этому же виду земельных участков относятся те, на кото­рых расположены объекты федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны. Согласно ст. 1 Федерального закона от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ "Об органах федеральной службы безопасности в Российской Фе­дерации" (с изм. от 7 мая 2002 г.)3 органы Федеральной служ­бы безопасности являются составной частью сил обеспечения безопасности Российской Федерации и в пределах предостав­ленных им полномочий обеспечивают безопасность личности, общества и государства.

К числу полностью изъятых из оборота земельных участков относятся участки, занятые объектами организаций федераль-

1 СЗ РФ. 2000. № 19. Ст. 2021. 2СЗ РФ. 1999. № 26. Ст. 3170. 3 СЗ РФ. 1995. № 15. Ст. 1269; 2002. № 19. Ст. 1794.

Глава 3. Право собственности на землю

157

ных органов государственной охраны. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 27 мая 1996 г. № 57-ФЗ "О государ­ственной охране" (с изм. от 7 мая 2002 г.)1 государственная ох­рана — функция федеральных органов государственной власти в сфере обеспечения безопасности объектов государственной охраны, осуществляемая на основе совокупности правовых, организационных, охранных, режимных, оперативно-розыск­ных, технических и иных мер. Охраняемые объекты — здания, строения и сооружения, в которых размещены федеральные органы государственной власти, прилегающие к указанным зданиям, строениям и сооружениям территории и акватории, подлежащие защите в целях обеспечения безопасности объек­тов государственной охраны.

В обеспечении безопасности объектов государственной ох­раны и защиты охраняемых объектов в пределах своих полно­мочий участвуют органы федеральной службы безопасности, органы внутренних дел и внутренние войска Министерства внутренних дел РФ, органы внешней разведки РФ, федераль­ные органы правительственной связи и информации, Воору­женные Силы РФ, органы пограничной службы РФ и иные государственные органы обеспечения безопасности.

Такой же правовой режим имеют земельные участки, на ко­торых размещены объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. К ядерным установкам согласно ст. 3 Федерального за­кона от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ "Об использовании атом­ной энергии"2 (с изм. от 28 марта 2002 г.) относятся сооружения и комплексы с ядерными реакторами, в том числе атомные станции, суда и другие плавсредства, космические и летатель­ные аппараты, другие транспортные и транспортабельные сред­ства; сооружения и комплексы с промышленными, экспери­ментальными и исследовательскими ядерными реакторами, критическими и подкритическими ядерными стендами; со­оружения, комплексы, полигоны, установки и устройства с ядерными зарядами для использования в мирных целях; другие содержащие ядерные материалы сооружения, комплексы, ус­тановки для производства, использования, переработки, транс­портирования ядерного топлива и ядерных материалов. Ра­диационные источники — это не относящиеся к ядерным уста-

1              СЗ РФ. 1996. № 22. Ст. 2594; 2002. № 19. Ст. 1794.

2              СЗ РФ. 1945. № 48. Ст. 2002. № 13. Ст. 1180.

158          Земельное право современной России

новкам комплексы, установки, аппараты, оборудование и из­делия, и которых содержатся радиоактивные вещества или ге­нерируется ионизирующее излучение. Пункты хранения ядер­ных материалов и радиоактивных веществ, хранилища радио­активных отходов представляют собой не относящиеся к ядер­ным установкам и радиационным источникам стационарные объекты и сооружения, предназначенные для хранения ядер­ных материалов и радиоактивных веществ, хранения или захо­ронения радиоактивных отходов.

Ядерными материалами являются материалы, содержащие или способные воспроизвести делящиеся (расщепляющиеся) ядерные вещества, радиоактивными веществами — не относя­щиеся к ядерным материалам вещества, испускающие ионизи­рующее излучение.

Полностью изъяты из оборота земли под объектами, в со­ответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования.

Аналогичный правовой режим имеют земельные участки исправительно-трудовых учреждений и лечебно-трудовых про­филакториев Министерства юстиции РФ и Министерства вну­тренних дел РФ. Определить земельные участки, занятые такими учреждениями и профилакториями, можно на основе анализа норм Уголовно-исполнительного кодекса РФ, в ст. 16 которого указаны учреждения и органы, исполняющие наказа­ния. К ним относятся, в частности, исправительные центры: арестные дома; колонии-поселения, воспитательные колонии; лечебные исправительные учреждения; исправительные коло­нии общего, строгого или особого режима; тюрьмы, следст­венные изоляторы и др.

Изъяты из оборота земли воинских и гражданских захоро­нений. Согласно ст. 4 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" (с изм. от 30 мая 2001 г.)1 местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них кладби­щами для захоронения тел (останков) умерших, стенами скор­би для захоронения урн с прахом умерших, крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также с иными зда­ниями и сооружениями, предназначенными для погребения

1 СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 146: 2001. № 23. Ст. 2282.

Глава .3. Право собственности на землю

159

умерших.   Места погребения  могут относиться  к объектам, имеющим культурно-историческое значение.

Правовой режим земель, занятых инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и тому подобным для зашиты Государственной границы РФ, регулируется Законом РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 "О Государственной границе Россий­ской Федерации" (с изм, от 30 декабря 2001 г.)1.

Ограниченными в обороте являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности, перечисленные в п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

Земельное законодательство признает таковыми земли особо охраняемых природных территорий, кроме тех, которые отно­сятся к землям, изъятым из оборота, и которые указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. К ним относятся земли государственных природ­ных заказников, памятников природы, природных парков, ден­дрологических парков, ботанических садов, территорий тради­ционного природопользования коренных малочисленных наро­дов и земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Ограничены в обороте земли лесного фонда и земли водно­го фонда, занятые находящимися в государственной или му­ниципальной собственности водными объектами.

Анализируя содержание Закона РФ от 9 октября 1992 г. № 3612-1 "Основы законодательства Российской Федерации о культуре" (с изм. от 30 декабря 2001 г.)2, можно выяснить, ка­кие земли относятся к числу земель, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федера­ции. Культурное наследие народов Российской Федерации — это материальные и духовные ценности, созданные в про­шлом, а также памятники и историко-культурные территории и объекты, значимые для сохранения и развития самобытно­сти России и всех ее народов, их вклада в мировую цивилиза­цию. Земли, занятые этими объектами, являются ограничен­ными в обороте,

К особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации относятся и ее национальные библи­отеки, которые являются исключительно федеральной собст­венностью в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. № 78-ФЗ "О библиотечном деле"3. Изме-

1              ВВС РФ. 1993. № 17. Ст. 594; СЗ РФ 2002. № 1 (Ч. I). Ст. 2.

2              ВВС РФ. 1992. № 46. С-1. 2615; СЗ РФ. 2001. № 53 (Ч. I). Ст. 5030.

3              СЗ РФ. 1995. № |. Ст. 2.

160          Земельное право современной России

пение формы собственности указанных библиотек, их ликви­дация либо перепрофилирование не допускаются; целост­ность и неотчуждаемость их фондов гарантируются. Здания, сооружения и другое имущество национальных библиотек на­ходятся в их оперативном управлении; занимаемые ими зе­мельные участки — в их бессрочном и безвозмездном пользо­вании.

К ограниченным в обороте относятся также земли, занятые гидротехническими сооружениями. Согласно ст. 1 Федераль­ного закона от 21 июля 1997 г. № 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (с изм. от 30 декабря 2001 г.)1 гидротехнические сооружения — это плотины, здании гидро­электростанции, водосбросные, водоспускные и водовыпуск­ные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судо­ходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначен­ные для защиты от наводнений и разрушений берегов водо­хранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ог­раждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов.

Основанием приобретения права собственности на землю может быть переход собственности на объект недвижимости. Статья 35 ЗК РФ призвана обеспечить гарантии прав на зем­лю, если происходит переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооруже­ние. Так, при переходе права собственности на здание, строе­ние, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использова­ния, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Когда право собственности на недвижимость переходит к нескольким собственникам, порядок использования земель­ного участка может определяться либо с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение, либо на основе ранее сложившегося порядка использования земельно­го участка. Площадь земельного участка, необходимого для

1 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3589; 2001. № 53 (Ч. I). Ст. 5030.

Глава 3. Прово собственности на землю

161

использования объекта недвижимости, определяется в поряд­ке, предусмотренном п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Гарантией соблюдения прав на землю собственника недви­жимости, расположенной на чужом земельном участке, явля­ется предоставление ему преимущественного права покупки или аренды данного земельного участка. Реализовать это пра­во собственник недвижимости может на основании ст. 250 ГК РФ, которая определяет правила преимущественного права покупки.

Как предусматривает ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земель­ном участке, принадлежащем другому липу, имеет право поль­зования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предо­ставлении земли, находящейся в государственной или муни­ципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором располо­жено это недвижимое имущество. В случае перехода права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом зе­мельном участке, к другому лицу оно приобретает право поль­зования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник не­движимости.

Следует подчеркнуть, что переход нрава собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости пра­ва пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право вла­деть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку поскольку это не противоре­чит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

В соответствии со ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собствен­нику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на зе­мельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствую­щего недвижимого имущества. При отсутствии или недости­жении такого соглашения  последствия   прекращения  права

1 ] Зак. 7086

162          Земельное право современной России

пользования земельным участком определяются судом по тре­бованию собственника либо земельного участка, либо недви­жимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и при­вел участок в первоначальное состояние. В тех случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения над стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соот­ветствующих требований сторонами может признать либо пра­во собственника недвижимости на приобретение в собствен­ность земельного участка, на котором находится эта недвижи­мость, либо право собственника земельного участка на приоб­ретение оставшейся на нем недвижимости или установить условия пользования земельным участком собственником не­движимости на новый срок.

Земельный кодекс РФ внес коррективы в содержание указанных выше норм гражданского законодательства. Суть их в следующем. Нормы ст. 271 и 272 ГК РФ нужно применять, учитывая то, что на титуле постоянного (бессрочного) пользо­вания земельные участки вправе использовать лишь лица, ко­торые прямо указаны в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Пункт 1 ст. 272 ГК РФ должен применяться с учетом того, что ЗК РФ указанное в нем право пользования земельным участком заменил на пра­во собственности или аренды. Кроме того, норма п. 2 ст. 272 ГК РФ относительно того, что суд может признать право соб­ственника недвижимости на приобретение в собственность зе­мельного участка, на котором находится недвижимость, не имеет практического значения. Сейчас в п. 3 ст. 35 ЗК РФ та­кое право прямо закреплено законодательно.

Необходимо также учитывать, что согласно п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, который является госу­дарственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу осталь­ные участники долевой собственности имеют преимуществен-

Глав» 3. Право собственности на зелию      163

ное право покупки продаваемой доли по пене, за которую она продастся, и па прочих равных условиях, кроме случая прода­жи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников такой собственности могут проводиться в слу­чаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли (земельного участка) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собствен­ности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Ес­ли остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение ме­сяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном по­рядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Ус­тупка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила ст. 250 ГК РФ применяются и при отчуждении доли по договору мены. Исключение из данного правила зафиксировано в п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно этой норме ис­ключительное право на приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строе­ний и сооружений, которые находятся на продаваемом земель­ном участке.

Нормы, касающиеся осуществления преимущественного права покупки, применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е. тому, кто не относится к участникам общей собст­венности, а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах. Это означает, что собственники не облада­ют преимущественным правом покупки, если доля продается одному из них или если доля не продается, а отчуждается, на­пример посредством дарения.

Статья 36 ЗК РФ регулирует порядок приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гра­жданам и юридическим лицам на праве собственности или иных вещных правах.

В любом случае независимо от того, на каком титуле лицо обладает объектом недвижимости, оно приобретает право на

164                          Земельное право современной России

земельный участок. Земельный кодекс РФ закрепляет исклю­чительное право приватизации данного земельного участка или приобретения права его аренды лицами — собственника­ми объектов недвижимости.

Существуют особенности определения прав на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах лица облада­ют объектами недвижимости, расположенными на неделимом земельном участке (п. 3 и 4 ст. 36 ЗК).

Если все здание принадлежит нескольким собственникам и находится на неделимом земельном участке, эти лица по об­щему правилу вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Когда часть здания находится в собст­венности одних лиц, а другая часть — на праве хозяйственно­го ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяй­ственного ведения, допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на сто­роне арендатора. Особенность содержания такого договора — включение в него условия о том, что стороны дают согласие на вступление в данный договор в будущем других владельцев помещений в этом здании.

Федеральные казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения, которые владеют помещениями в здании, вправе использовать земельный участок на праве сервитута. Когда помещениями в здании владеют несколько федеральных казенных предприятий и государственных (му­ниципальных) учреждений, собственник участка может принять решение о его предоставлении одному из этих лиц на титуле постоянного (бессрочного) пользования. Другие же ли­ца в таком случае приобретают право пользования участком на основании установления сервитута.

Процедура приобретения прав лиц на земельные участки в тех случаях, когда их права на землю были ранее оформлены, должна осуществляться следующим образом (п. 5 и 6 ст. 36 ЗК). Заинтересованное лицо обращается в орган государствен­ной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому при­лагается его кадастровый план. После этого соответствующий орган в течение двух недель должен принять решение о предо­ставлении земельного участка в собственность бесплатно или на титуле постоянного (бессрочного) пользования либо пред-

Глава 3. Право собственности ни землю      165

ставить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка или его аренды.

Когда право на землю лица не было оформлено, отсутство­вал кадастровый план земельного участка, по заявлению заин­тересованного лица в месячный срок соответствующие органы готовят кадастровый план земельного участка и утверждают проект его границ. Затем исполнительный орган государствен­ной власти или орган местного самоуправления в течение двух недель с момента представления проекта границ участка при­нимает решение о передаче данного участка заявителю и на­правляет ему копию своего решения. В последующем за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на ме­стности и готовится кадастровый план участка. Указанные ус­ловия приватизации земельных участков применяются в отно­шении российских, а также иностранных граждан, лиц без гражданства и юридических лиц.

При приватизации земельных участков в случаях привати­зации государственных или муниципальных предприятий тре­буется соблюсти особые условия. Отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположе­ны объекты недвижимости, в том числе имущественные ком­плексы, регулирует ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муни­ципального имущества"1.

Статья 5 данного Закона признает покупателями государст­венного и муниципального имущества любых физических и юридических лиц, кроме государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муници­пальных образований превышает 25%, за некоторыми исклю­чениями.

В соответствии со ст. 11 Закона состав подлежащего прива­тизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. Акт составляется на осно­ве данных акта инвентаризации унитарного предприятия, ау­диторского заключения, а также документов о земельных уча­стках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточный акт включа­ются сведения о земельных участках, подлежащих приватиза-

РГ. 2002. 26 янв.

166          ___                  Земельное право современной России

ции в составе имущественного комплекса унитарного пред­приятия. Стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью на­селения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

Решение об условиях приватизации федерального имущест­ва принимается в соответствии с прогнозным планом (про­граммой) приватизации федерального имущества. В решении о приватизации федерального имущества должны быть указаны наименование имущества и иные данные, позволяю­щие его индивидуализировать (характеристика имущества); способ приватизации имущества; нормативная цена; срок рас­срочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходи­мые для приватизации имущества сведения.

Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества, отчет о выполнении плана приватизации феде­ральною имущества за прошедший год, а также решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества подлежат опубликованию в установленном поряд­ке в официальных изданиях.

При продаже акций открытого акционерного общества, на­ходящихся в государственной или муниципальной собствен­ности, обязательному включению в информационное сообще­ние подлежат следующие сведения: полное наименование, почтовый адрес и место нахождения открытого акционерного общества; размер его уставного капитала; общее количество и категории выпущенных акций, их номинальная стоимость; площадь земельного участка, на котором расположено недви­жимое имущество открытого акционерного общества, и др.

Статья 28 названного Закона регулирует порядок отчужде­ния земельных участков. Предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строитель­ство которых не завершено и которые признаны самостоятель­ными объектами недвижимости, осуществляется одновремен­но с отчуждением земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользовании или аренды и занимаемых объектами недвижимости, входя-

Глава 3. Право собственности на землю 167

щими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образова­ния указанные земельные участки, если иное не предусмотре­но федеральным законом.

Решение о продаже земельных участков принимается орга­ном, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обраще­ния. По желанию собственника объекта недвижимости, распо­ложенного на земельном участке, относящемся к государст­венной или муниципальной собственности, земельный уча­сток может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Причем договор аренды земельного участка не яв­ляется препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных за­коном.

При приватизации расположенных на неделимом земель­ном участке частей зданий, строений и сооружений, признава­емых самостоятельными объектами недвижимости, с покупа­телями такого имущества заключаются договоры аренды ука­занного земельного участка со множественностью лиц на сто­роне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники объектов недвижимости вправе одновремен­но приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений или сооружений, расположенных на нем. Размер доли в праве соб­ственности на земельный участок определяется пропорцио­нально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к обшей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые опре­деляются на основании плана земельного участка, предостав­ляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществля­ющим ведение государственного земельного кадастра. План земельного участка прилагается к акту инвентаризации иму­щественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Земельное право современной России

Одновременно с принятием решения об отчуждении зе­мельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении зе­мельных участков право собственности не переходит на объек­ты инженерной инфраструктуры находящиеся в государст­венной или муниципальной собственности и используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключе­ния из данного правила могут быть при установлении на зе­мельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Цена выкупа земельного участка устанавливается субъекта­ми Федерации в поселениях с численностью населения:

свыше 3 млн человек — в размере от пяти- до тридиати-

кратного размера ставки земельного налога за единицу

площади земельного участка;

от 500 тыс. до 3 млн человек — в размере от пяти- до сем­

надцатикратного  размера  ставки   земельного   налога  за

единицу площади земельного участка;

до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселе­

ний — в размере от трех- до десятикратного размера став­

ки земельного налога за единицу площади земельного

участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъек­тами Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных выше минимальных разме­ров.

Отчуждению не подлежат земельные участки в составе зе­мель сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенно­му заражению; водоохранного и санитарно-защитного назна­чения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набе­режные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.); земель транспорта, предназначенных для обес­печения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенных (зарезервированных) для их перспектив­ного развития; предусмотренных генеральными планами раз­вития соответствующих территорий для использования в госу­дарственных или общественных интересах, в том числе земель

Глава 3. Право собственности на земли

169

общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответст­вии с законодательством РФ.

В соответствии со ст. 31 названного Закона при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обре­менено ограничениями, предусмотренными законодательст­вом, и публичным сервитутом.

Публичным сервитутом может являться обязанность собст­венника допускать ограниченное использование приватизиро­ванного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимо­сти) иными лицами. Целями установления публичного серви­тута могут быть обеспечение беспрепятственного доступа, про­хода, проезда; размещение межевых, геодезических и иных знаков; прокладка и использование линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Решение об установлении обременения, в том числе пуб­личного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или му­ниципального имущества. Обременение, в том числе публич­ный сервитут, в тех случаях, когда об их установлении приня­то соответствующее решение, является существенным услови­ем сделки приватизации. Сведения об установлении обремене­ния, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государствен­ного или муниципального имущества. Переход прав на госу­дарственное или муниципальное имущество, обремененное публичным сервитутом, не влечет за собой прекращение пуб­личного сервитута.

Предусмотренные ограничения прав собственника имуще­ства, приобретенного в порядке приватизации государственно­го или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом, вплоть до их отмены (прекраще­ния публичного сервитута).

В случае нарушения собственником имущества, приобре­тенного в порядке приватизации государственного или муни­ципального имущества, установленного обременения, в том числе условий публичного сервитута, на основании решения суда указанное лицо может быть обязано исполнить в натуре условия обременения, в том числе публичного сервитута; с него могут быть взысканы убытки, причиненные нарушением

170          Земельное право современной России

условий обременения, в том числе публичного сервитута, в до­ход государства или муниципального образования, а при от­сутствии последнего — в доход субъекта Федерации.

Обременение, в том числе публичный сервитут, может быть прекращено либо его условия могут быть изменены в случае отсутствия или изменения государственного либо обществен­ного интереса в обременении, в том числе в публичном серви­туте, или в случае невозможности либо существенного затруд­нения использования имущества по его прямому назначению. Прекращение обременения, в том числе публичного сервиту­та, или изменение его условии допускается на основании ре­шения органа, принявшего решение об условиях приватиза­ции, либо иного уполномоченного органа или на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к федеральной собст­венности или собственности субъектов Федерации, принима­ют органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, либо ор­ганы, уполномоченные Правительством РФ, — в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты не­движимости.

В случаях приватизации земельных участков, на которых расположены кондоминиумы, действует специальный поря­док. Статья 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N° 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изм. и доп. от 21 марта 2002 г.)1 определяет товарищество собственников жи­лья как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоми­ниуме, владения, пользования и в установленных законода­тельством пределах распоряжения общим имуществом. Кон­доминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание (иные объекты недвижи­мости), в котором отдельные части, предназначенные для жи­лых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъек­тов, муниципальных образований (домовладельцев) — част-

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 12. Ст. 1093.

Глава 3. Право собственности на землю

171

ной, государственной, муниципальной и иных формах собст­венности, а остальные части (общее имущество) — и их обшей долевой собственности.

В состав кондоминиума, как указано в ст. 5 названного За­кона, могут входить одно здание, его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транс­портными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооруже­ний — односемейных, садовых или дачных домов с приуса­дебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами ин­фраструктуры. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одного блока-секции, име­ющей изолированный от других частей здания вход и меж­квартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этого блока-секции не нарушат целостность других час­тей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Домовладельцем (собственником) помещения в кондоми­ниуме ст. 6 данного Закона считает любое физическое или юридическое лицо, Российскую Федерацию, ее субъекта и му­ниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве обшей соб­ственности, выступающим как один домовладелец; один до­мовладелец может иметь в собственности несколько помеще­ний в кондоминиуме.

Обслуживающие более одного домовладельца межквартир­ные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, огра­ждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механи­ческое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслужи­вающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию, являются об­щим имуществом в кондоминиуме.

|72           Земельное право современной России

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (ст. 8 Закона). Домов­ладельцы владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченно­го пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия данного Федерального закона. Новые сервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, тре­бующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сер­витута спор разрешается судом.

Согласно ст. 10 Закона границы земельных участков в су­ществующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеот-водами. Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с тре­бованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливае­мом Правительством РФ. Указанный порядок базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для каждого пери­ода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондомини­уме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этаж­ности.

В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве обще­го имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (ст. 11 Закона). Сверхнорма­тивная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума домовладельцами или товари­ществом может быть приобретена в собственность или подуче­на в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиу­ма наравне с помещениями. При отказе домовладельцев или

Глава J. Право собственности ни

173

товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду с верх нормативных территорий они остаются в государст­венной или муниципальной собственности и используются в со­ответствии с действующим законодательством.

Те органы, которые уполномочены устанавливать границы и размеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладель­цев установить границы и размеры земельного участка в кон­доминиуме. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или орга­нами местного самоуправления в соответствии с законодатель­ством.

Положение об определении размеров и установлении гра­ниц земельных участков в кондоминиумах, утвержденное по­становлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 (с изм. от 21 августа 2000 г.)1, закрепляет порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондо­миниумах, передаваемых в собственность или аренду домовла­дельцам или товариществам собственников жилья. Предусмо­трено, что границы действующих землеотводов, а также зе­мельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами либо их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия указанного Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случа­ев, предусмотренных действующим законодательством.

Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других по­селений, а также на вновь осваиваемых территориях определя­ются в соответствии с градостроительной документацией, гра­достроительными нормативами и методикой расчета норма­тивных размеров земельных участков в кондоминиумах. Гра­ницы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, грани­цам отвода магистральных инженерно-транспортных комму­никаций, если градостроительными требованиями не установ­лено иное.

СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4592; 2000. № 35. Ст. 3584.

 Земельное право современной России

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется согласно Методическим указаниям по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиу­мах, утвержденным приказом Минземстроя России от 26 ав­густа 1998 г. № 59, в зависимости от площади участка, заня­того непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, про­тивопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные усло­вия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, об­служивания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступа ко всем объектам кон­доминиума. В этих случаях должны обеспечиваться нормаль­ные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположен­ных на них зданий, строений и сооружений. Методика рас­чета нормативных размеров земельных участков в кондоми­ниумах разрабатывается на основе соответствующих доку­ментов Госстроя России и Федеральной службы земельного кадастра России и утверждается органами исполнительной власти субъектов Федерации или в случае возложения на них этой функции — органами местного самоуправления.

В том случае, если фактическая площадь земельного участ­ка меньше нормативных размеров площади, бесплатно переда­ваемой в общую долевую собственность домовладельцев в со­ответствии с действующим законодательством, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавли­ваются по фактически существующим границам. Сверхнорма­тивная территория может быть передана домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду только при условии, что она в соответствии с ут­вержденной градостроительной и землеустроительной доку­ментацией не может быть использована в качестве самостоя­тельного объекта.

Глава X Право собственности на землю

175

Основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования, которые считаются территория­ми общего пользовании в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, подлежат переда­че в собственность или аренду домовладельцам или товарище­ству собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Порядок организации работ по определению размеров и ус­тановлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов, определяется органами местного самоуправления городов и других поселений, а в городах, где на­ходится несколько муниципальных образований, — в соответст­вии с уставом города. Для определения размеров и установления границ земельных участков подготавливаются материалы по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов; при необходимости разрабатывается проект межева­ния территории существующей застройки (квартала, микрорай­она или другого элемента планировочной структуры их частей) для создания кондоминиумов; определяются нормативные раз­меры и устанавливаются границы земельных участков, переда­ваемых домовладельцам бесплатно; выявляются территории, превышающие нормативные размеры земельных участков (сверхнормативные территории), и готовятся проекты договоров о передаче в собственность или аренду этих территорий домо­владельцам или товариществу собственников жилья; разреша­ются споры, возникающие при установлении границ земельных участков, сервитутов и ограничений по использованию земель­ных участков. Работы выполняются органом, уполномоченным органами местного самоуправления. Данный орган принимает решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооруже­ний, которым по их требованию выдаются копии принятых ре­шений.

Предусмотрено, что документы и материалы по определе­нию размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены и переданы в орга­ны государственной власти или органы местного самоуправле-

176          Земельное право современной России

ния в срок не позднее двух месяцев с даты обращения в упол­номоченный орган домовладельцев или товарищества собст­венников жилья о передаче земельного участка в собствен­ность либо аренду. В течение первого месяца с даты подачи за­явления уполномоченный орган обязан выдать товариществу собственников жилья (в случае его отсутствия — отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка, передава­емого бесплатно, с указанием его площади, а также границ, размеров и стоимости сверхнормативной территории. Собст­венники, владельцы, пользователи и арендаторы смежных зе­мельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений и сооружений, которые не согласны с предложения­ми уполномоченного органа о размерах и границах земельно­го участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправ­ления.

Земельные участки в кондоминиуме передаются в собствен­ность или аренду в установленном порядке на основании ре­шений органов государственной власти или органон местного самоуправления после установления границ земельных участ­ков на местности. В соответствии с правилами застройки го­родов и других поселений по заявлению домовладельцев или товарищества собственников жилья органами архитектуры и градостроительства выдается в установленном порядке разре­шение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (де­коративные ограды, живые изгороди и т.п.). Решения органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, установлении сервитутов и ограничений по использо­ванию этих участков, а также об их размерах и границах могут быть обжалованы в судебном порядке. Работы по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондо­миниумах финансируются за счет средств домовладельцев. Ес­ли же такие работы предусмотрены программами по созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они финансируются из соответствующего местного бюджета.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имуще­ства, а также права на недвижимое имущество в кондоминиу­ме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предостав­лением паспорта домовладения. Паспорт домовладения соста­вляется территориальными или местными бюро технической

Глава 3. Права собственности на землю      177

инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по земле­пользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится (в зависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, служ­бы заказчика либо товарищества.

В паспорте домовладения содержатся необходимые сведе­ния о недвижимом имуществе в кондоминиуме. По решению органов местного самоуправления обновление и копирование паспорта домовладения могут осуществляться за счет местно­го бюджета (ст. 14 Закона).

Согласно ст. 38 ЗК РФ право частной собственности на зе­мельный участок, а также право на заключение договора арен­ды земельного участка граждане и юридические лица могут приобрести в результате участия в торгах, проводимых в фор­ме аукционов или конкурсов, по продаже земельных участков. Как правило, торги проводятся по продаже земельных участ­ков, предназначенных для застройки. В этом случае основани­ем приобретения права собственности на землю являются уча­стие лица в торгах, признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного участка.

Возможность приобретения права частной собственности на землю на торгах (конкурсах и аукционах) впервые была предусмотрена в п. 8 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос­сии". Затем эта норма получила развитие в ст. 56 Градострои­тельного кодекса РФ, которая устанавливает, что предоставле­ние земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с земельным законодательст­вом. При предоставлении земельных участков на праве собст­венности или праве долгосрочной аренды органы местного са­моуправления могут объявлять конкурсы или аукционы, за ис­ключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юри­дическим лицам земельных участков для застройки органы ме­стного самоуправления могут устанавливать к их участникам некоторые особые требования: возмещение убытков и иных затрат на снос объектов недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и ин­женерного оборудования; строительство объектов инженер­ной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение

12 Зак. 7086

178          Земельное право современной России

сроков строительства объектов недвижимости; благоустройст­во территории общего пользования.

Застройщик — лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реализовать проект его застройки или про­ект межевания данного земельного участка с последующей пе­редачей подготовленного для застройки или застроенного зе­мельного участка другим лицам. В случае перехода прав на зе­мельный участок к другому лицу указанные выше требования сохраняются.

При оформлении прав на земельный участок обязательно­му включению в документ, удостоверяющий право на земель­ный участок в городских и сельских поселениях, подлежат следующие сведения: код территориальной зоны, установлен­ный правилами застройки; функциональное назначение тер­риториальной зоны, в пределах которой находится земельный участок; местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а так­же в границах территорий, подверженных воздействию чрез­вычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых ус­танавливаются федеральным законодательством и законода­тельством субъектов Федерации.

В этих документах должно быть также отражено наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур, находящихся в муни­ципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов; наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указан­ных объектов.

Процедура проведения торгов по продаже земельных уча­стков была определена Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, распо­ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды". Затем 5 января 1998 г. постановлением Правительства РФ № 2 был утвержден Порядок организации

Глава 3. Право собственности на землю

179

проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже граж­данам и юридическим лицам земельных участков, располо­женных на территориях городских и сельских поселений, иди права их аренды. В настоящее время действуют Правила ор­ганизации и проведения торгов по продаже находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких зе­мельных участков1. Правила определяют условия участия в торгах, порядок их проведения и оформления результатов торгов.