§4 АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пло­ды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа­те использования арендованного земельного участка в соот­ветствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Предметом договора аренды могут быть земельные участ­ки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК).

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое пре­дусматривает общие требования к совершению таких догово­ров, и земельным законодательством (ст. 22 ЗК), которое от­ражает особенности данного договора.

20 Зак. 7086

306          Земельное права современной России

Предметом договора аренды согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ мо­гут быть земельные участки, которые не изъяты из оборота. Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Тем не менее согласно п. 11 ст. 22 ЗК РФ возможна передача таких земельных участков в аренду, если это предусмотрено федеральным законом.

Существенные условия договора аренды заключаются в сле­дующем. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных б договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, — земельном участке считается не согласованным сто­ронами, а соответствующий договор не считается заключен­ным. В договоре аренды должен быть четко индивидуализиро­ван его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдавать имущество в аренду принадлежит собствен­нику. Арендодателями могут быть также лица, управочочен-ные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Например, согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ в некото­рых случаях такие договоры могут заключать лица, не являю­щиеся собственниками земельных участков. В случае наследо­вания земельных участков лицами, не достигшими совершен­нолетия, их законные представители могут передавать эти уча­стки в аренду на срок до достижения совершеннолетия.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а ес­ли хотя бы одной из сторон договора является юридическое ли­цо— независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Договор аренды подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и Федераль­ным законом "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним". Специальные требования к форме договора аренды земельного участка установлены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последу­ющем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмот­ренной для договора купли-продажи земельного участка.

Как правило, в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, который оп­ределен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопре­деленный срок.

Глава 5. Права па землю лиц — несобственников земельных участков              307

Законодательством установлены следующие права и обя­занности арендодателя. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Когда это требуется, земельный участок сдастся в аренду вместе со всеми его принадлежностя­ми, необходимыми для его эксплуатации, например с обору­дованием для полива участка. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользовать­ся земельным участком в соответствии с его назначением ли­бо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмеще­ния убытков. В случае если арендодатель не передал арендато­ру земельный участок в указанный в договоре аренды срок ли­бо, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и по­требовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду зе­мельного участка, которые полностью или частично препятст­вуют его использованию, даже если во время заключении до­говора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по сво­ему выбору или потребовать от арендодателя либо безвозмезд­ного устранения недостатков земельного участка, либо сораз­мерного уменьшения арендной платы, либо возмещения сво­их расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); или непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, пред­варительно уведомив об этом арендодателя; или потребовать досрочного расторжения договора.

Извещенный о требованиях арендатора или о его намере­нии устранить недостатки земельного участка за счет арендо­дателя последний может произвести замену предоставленного арендатору земельного участка на другой участок, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удо­влетворение требований арендатора или удержание им расхо­дов на устранение недостатков из арендной платы не покры­вает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участ-

308          Земельное право современной России

ка, которые им были оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передаче участка в аренду.

Права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный уча­сток определены в ст. 613 ГК РФ. Передача земельного участ­ка в аренду не является основанием для прекращения или из­менения прав третьих лиц на земельный участок. При заклю­чении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в арен­ду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неис­полнение арендодателем этой обязанности, дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторже­ния договора и возмещения убытков.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы опре­деляется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности, мо­гут быть установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 "О плате за землю" (с изм. от 30 декабря 2001 г.)1 требования, касающи­еся размера, условий и сроков внесения арендной платы, ус­танавливаются договором. Закон определяет правила регули­рования арендной платы, в том числе за пользование государ­ственными и муниципальными земельными участками. Так, при аренде земель, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, соответствующие органы исполни­тельной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям аренда­торов. Арендная плата может устанавливаться как в денеж­ной, так и в натуральной форме.

Условия внесения арендной платы регулируются граждан­ским законодательством. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы оп­ределяются договором аренды. Как правило, арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде оп­ределенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче­ски или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной

ВВС РФ. 1991. № 44. Ст. 1424; 2001. (Ч. I). № 53. Ст 5030.

Главе 5. Права на зелию лиц — несобственникоп земельных участков               309

доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором веши в собствен­ность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В ст. 615 ГК РФ сформулированы права и обязанности арендаторов. Так, арендатор обязан пользоваться арендован­ным земельным участком в соответствии с условиями догово­ра аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (пере­наем), предоставлять арендованное имущество в безвозмезд­ное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных товариществ и обществ или паевого взноса в производст­венный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земель­ного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В земельном законодательстве эти вопросы урегулированы по-иному. Арендатор вправе передавать свои права и обязан­ности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в ка­честве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный коопера­тив, в пределах срока договора аренды без согласия собствен­ника при условии его уведомлении, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным, по договору аренды земельного участка перед арендатором стано­вится новый арендатор, за исключением передачи права арен­ды в залог. Причем новый договор аренды земельного участка в этом случае заключать не требуется, как указано в п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

310          Земельное право современной Россия

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор имеет также право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника. В этом случае требуется только уведомить собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное. На суб­арендаторов распространяются все права арендаторов. Если в аренду передается земельный участок, который является госу­дарственной или муниципальной собственностью, на срок бо­лее пяти лет, арендатор имеет право в пределах срока дейст­вия договора передавать свои права и обязанности по догово­ру третьему лицу, в том числе и тс, которые указаны выше, без согласия собственника. В этом случае согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ требуется лишь уведомить собственника об этом.

Предусмотренные ст. 616 ГК РФ обязанности сторон по со­держанию арендованного имущества — земельного участка неприменимы к случаям аренды земли. Особенности выпол­нения этих обязанностей отражены в ст. 42 ЗК РФ примени­тельно к обязанностям арендаторов по использованию земель­ных участков.

Статья 617 ГК РФ регулирует вопросы сохранения в силе договора аренды при изменении сторон. Установлено, что пе­реход права собственности (пожизненного наследуемого вла­дения1) на сданное в аренду имущество к другому лицу не яв­ляется основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

Арендатор земельного участка, надлежащим образом испол­нявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Такая же норма содержится и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ2. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

' Переход права пожизненного наследуемого владения невозможен в такой ситуации, поскольку ЗК РФ Не допускает распоряжения земельными участ­ками на данном титуле.

2 Исключения из этого правила предусмотрены в п 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и в СТ 46 ЗК РФ.

Главе 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              311

Отделимые улучшения арендованного земельного участка, произведенные арендатором, являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с со­гласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет пра­во после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произ­веденных арендатором без согласия арендодателя, возмеще­нию не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

Договор аренды может предусматривать, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкуп­ной цены. В случае если условие о выкупе арендованного зе­мельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, кото­рые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК).

Законом могут быть установлены случаи запрещения выку­па арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о выкупе арендованного земельного участка может касаться, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за исключением случаев, когда законодательство предусматрива­ет ограничения на их куплю-продажу.

В целом содержание прав и обязанностей арендаторов зе­мельных участков, закрепленных в ст. 41 и 42 ЗК РФ, анало­гично содержанию прав землевладельцев и землепользовате­лей.

В соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельно­го участка, который является государственной или муници­пальной собственностью, арендатор этого участка имеет преи­мущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется ст. 250 ГК РФ. Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая прода-

312                                          Земельное право современной России

жи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случа­ях, предусмотренных законом. Продавец доли (в данном слу­чае — земельного участка) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намере­нии продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут про­даваемую долю в праве собственности на недвижимое имуще­ство в течение месяца со дня извещения, продавец вправе про­дать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного пра­ва покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном по­рядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Сле­дует отметить, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Исключением из этого правила является п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица — собст­венники зданий, строений и сооружений, которые находятся на продаваемом земельном участке.

Правила реализации преимущественного права покупки применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е. тому лицу, которое не относится к участникам общей собственно­сти, а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах. Таким образом, сособственники не обладают преиму­щественным правом покупки, если доля продается одному из них или если доля не продается, а отчуждается, например по­средством дарения.

Пункт I ст. 22 ЗК РФ предоставляет право иностранным гражданам и лицам без гражданства обладать земельными уча­стками на праве аренды, кроме земель, исключенных из обо­рота. Аналогичный титул предусмотрен также в ст. 15 Феде­рального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изм. от 21 марта 2002 г.)1.

1 СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3493; 2002. № 12. Ст. 1093.

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков

313

Следует выделить еще некоторые особенности аренды зе­мельных участков. Пункт 7 комментируемой статьи допуска­ет возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведе­ния изыскательских работ на срок не более одного года. При этом арендатор земельного участка в пределах срока догово­ра аренды земельного участка обязан по требованию арендо­дателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным ис­пользованием; возместить убытки, причиненные при прове­дении работ; выполнить необходимые работы но рекультива­ции земельного участка, а также исполнить иные обязанно­сти, установленные законом или договором аренды земель­ного участка.

СЕРВИТУТ

Правовая природа сервитута заключается в том, что он пред­ставляет собой право ограниченного пользования чужим зе­мельным участком. Сервитутом в римском праве считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принад­лежащее или определенному субъекту, или вещи1. При устано­влении сервитута земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника со­седнего участка. Слово servitus означало "рабство вещи", "слу­жение ее". Право, возникающее на служащую вещь, называ­лось сервитутом.

Основные принципы сервитутных отношений были сфор­мулированы и достаточно развиты в римском праве. Так как собственник осуществляет полное господство над вещью, а сервитут предоставляет только право частичного господства, было признано, что никто не может иметь сервитута в отно­шении собственной вещи (nulli res sua servit). Сервитут не мо­жет обязывать собственника совершать какие-либо действии в отношении управомоченного лица (servitus in faciendo consis-tere nequit). Собственник обязан терпеть пользование чужого лица, не препятствовать ему, не уменьшать ценность своего

Пухта Г.Ф. Курс Римского гражданского права. М., 1874. Т. I. С. 461.

314          Земельное право современной Pоссuu

имущества. Не может быть установлен сервитут в отношении сервитута (servitus servitulis esse non potest). Поскольку серви­тут представляет собой право па вещь, он является правом. Из этого следовал вывод о том, что нельзя установить сервитут на право, его можно установить только на вещь.

Сервитут относится к категории вещных прав. Из этого следует, что данные права существуют до тех пор, пока суще­ствует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и дей­ствие сервитута. Сервитутное право, как правило, не связано с личностью владельца сервитута.

В сервитутом правоотношении одна сторона является уп-равомоченной, другая — обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторону соответственно обязана допускать такое пользование.

Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь, т.е. осуществляет полное господство над ней. Собствен­ник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомочснная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право, производ­ное от права собственности. Эта сторона имеет право не на са­му вещь, а на использование определенных ее полезных свойств. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой она обладает правом сервитута.

Впервые в нашем современном законодательстве понятие "сервитут" было установлено в п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 153 (с изм. от 25 января 1999 г.)1.

Исходя из необходимости обеспечения общественных нужд для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков названным документом устанавливаются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственни­ки указанных земельных участков обязаны обеспечить: безвоз­мездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на мо­мент передачи земельного участка в собственность; возмож-

СЗ РФ, 1994. № 13. Ст. I478; 1999. № 5. Ст. 651.

Главе 5. Права на землю лиц — несобстненникои земельных участков              315

ность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответ­ствующих муниципальных служб для ремонта объектов инф­раструктуры. Изменение указанных и введение новых публич­ных сервитутов может осуществляться лишь федеральным за­коном или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Порядок установления сервитутом регулируется ст. 23 ЗК РФ. Предусмотрено два вида сернитутов: частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в соответствии с граждан­ским законодательством, Порядок установления частных сер-витутон определен в ст. 274—277 ГК РФ. Собственник недви­жимого имущества (земельного участка, другой недвижимо­сти) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Установление сервитута возможно для обеспечении прохо­да или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не мо­гут быть обеспечены без устаноачения сервитута. При этом об­ременение земельного участка сервитутом не лишает собст­венника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком1.

Сервитут устанавливается на основе соглашения, которое заключается между лицом, требующим установления сервиту­та, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении или. условиях сервитута не достигнуто, в этом случае спор разрешается судом по иску лица, требующего ус­тановления сервитута.

Право собственности не является единственным титулом, обладание которым предоставляет возможность установить сервитут. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на пра-

Как справедливо отмечает И.А. Иконицкая, хотя установление сервитута не лишает липа пользования земельным участком, но оно может быть практиче­ски прекращено (Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федера­ции части первой / Пол ред, Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабапкина. М., 2002. С. 6IS).

316          Земельное право современной России

ве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

Что касается другой стороны, к которой обращаются с тре­бованием об установлении сервитута, то к лицам, устанавли­вающим в своем имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных участков (п. 1 ст. 274 ГК). Субъекты других вещных прав исключены из списка возмож­ных адресатов требования по установлению сервитута. Между тем такое ограничение, вероятна, является не вполне оправ­данным1.

Поскольку собственник земельного участка в случае уста­новления сервитута испытывает определенные неудобства, за­кон предусматривает необходимость выплаты ему компенса­ции. Так, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Очень важным является следующее правило: сервитут сле­дует юридической судьбе обремененного им земельного участ­ка. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Согласно п. 9 ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество. Феде­ральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. I рассматривает сервитут как ограничения (обременения), т.е. как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собст­венности либо иных вещных прав на конкретный объект не­движимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). В Законе есть также определение сервитута. Сервитут — право ограниченно­го пользования чужим объектом недвижимого имущества, на­пример, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспече­ны без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне свя­зи с пользованием земельным участком. Для собственника не-

1 Щенникова Л. В. Вещные Права в гражданском праве России. М- 1996. С.

Глава S. Право на землю лиц — нвсобственников земельных участков              317

движимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Статья 4 укачанного Закона устанавливает, что наряду с го­сударственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограниче­ния (обременения) прав на него, в том числе сервитут. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государ­ственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих запи­си о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и дру­гих прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке и т.д.), ставится дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, на­именование документа, на основании которого возникает ог­раничение (обременение) права, время его действия.

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст. 613 ГК РФ собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обре­менении этого земельного участка сервитутом. Если арендода­тель — собственник участка не выполнил этого условия, арен­датор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

Аналогичное условие необходимо выполнить и в случае за­ключении договора ссуды. Статья 694 ГК РФ обязывает ссудо­дателя — лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, предупредить ссудо­получателя об обременении земельного участка сервитутом. Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополуча­телю право потребовать расторжения договора ссуды и возме­щения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

В отличие от частного публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской

318          Земельное право современной России

Федерации, ее субъекта либо органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов го­сударства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Характер правоотношений, возникающих при установле­нии публичного сервитута, имеет определенное сходство с Правоотношениями по поводу установления ограничений прав на землю. Так, ограничения прав лиц, использующих земель­ные участки, также устанавливаются на основании требова­ний, предусмотренных законодательством.

Однако существуют и различия. При установлении публич­ного сервитута по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, возможно изъятие это­го участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. Земельное законодательство допускает при определенных обстоятельствах, к которым относятся су­щественные затруднения в использовании земельного участка, обремененного сервитутом, выплату лицу, чей участок обреме­нен, соразмерной платы. При установлении ограничений ни­какого взимания платы   не предусмотрено.

Цели установления публичных сервитутов определены в П. 3 ст. 23 ЗК РФ. Публичные сервитуты могут устанавливать­ся для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта ком­

мунальных, инженерных, электрических и других линий и

сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезиче­

ских знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя:

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сро­

ки, продолжительность которых соответствует местным

условиям,  обычаям,  за  исключением  таких земельных

участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли

рыбы в расположенном на нем замкнутом водоеме, сбора

дикорастущих растений в установленные сроки и в уста­

новленном порядке;

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              319

временного   пользования   земельным   участком   в   целях

проведения изыскательских, исследовательских и других

работ:

свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Закреплен принцип, касающийся использования сервитута: осуществле­ние сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В случаях если установление публичного сервитута приво­дит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требо­вать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного зе­мельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим публичный сервитут, убытков или предоставления равноцен­ного земельного участка с возмещением убытков. Возможен и иной вариант. Если установление публичного сервитута при­водит к существенным затруднениям в использовании земель­ного участка, его собственник вправе требовать от органа го­сударственной власти или органа местного самоуправления, установившего публичный сервитут, соразмерную плату. Зак­реплено право лиц, права и законные интересы которых затра­гиваются установлением публичного сервитута, на защиту сво­их прав в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает установле­ние сервитутов в довольно многих случаях. Наиболее полно вопрос об установлении сервитутов урегулирован в градостро­ительном законодательстве. Статья 64 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в отношении объектов не­движимости в градостроительстве могут устанавливаться пуб­личные и частные сервитута. Эта норма основана на по­ложении гражданского законодательства, согласно которому сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК).

Публичный сервитут устанавливается нормативными пра­вовыми актами органов местного самоуправления на основа­нии градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общест­венными интересами. Частные сервитуты в области градостро-

320          Земельное право современной России

ительства устанавливаются в целях ограниченного пользова­ния чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости дли обеспечения строительства, реконструк­ции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объе­ктов инженерной и транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защи­те территорий от затопления и подтопления, устройству под­порных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земель­ный участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не мо­гут быть обеспечены без установлении сервитута. Порядок ус­тановления и прекращения частных сервитутов определяется в соответствии с ГК РФ.

В п. 23 Правил выдачи разрешений на строительство объе­ктов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной де­ятельности особого регулирования федерального значения, ут­вержденных постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221', говорится о том, что разрешение (специальное разрешение) на строительство должно содержать данные о сервитутах в области градостроительства, в том числе частных, установленных в соответствии с гражданским законодательст­вом РФ.

Пункт 5 ст. 8 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" допускает, что прилега­ющий земельный участок и иное общее имущество в кондо­миниуме могут быть обременены правом ограниченного поль­зования (сервитутом) другими лицами. При этом нельзя запретить установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия указанного Закона. Новые сервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недос­тижения соглашения об установлении или условиях сервиту­та спор разрешается судом.

СЗ РФ. 2000. № 12. Ст. 1297.

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              321

Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 "Об утверждении Положения об определении разме­ров и установлении границ земельных участков в кондоми­ниумах" детализирует указанные выше положения об уста­новлении сервитутов. Так, территория обшего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, ми­крорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам либо товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограни­чений и сервитутов (п. 6 Положения).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюда­тельную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ. Установление аналогич­ных сервитутов предусмотрено в п. 7 постановления Прави­тельства РФ от 27 августа 1999 г. № 972 "Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением".

Установление сервитутов предусмотрено и в ст. 23 Феде­рального закона 'О связи". В случае изъятия земельного уча­стка или наступления права ограниченного пользования чу­жим земельным участком и другой недвижимостью (сервитут) при осуществлении проектных работ выкупная цена, а также плата за пользование участком и другой недвижимостью уста­навливаются в порядке, определяемом законодательством РФ. В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. № 878', для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организа­ция при необходимости заключает в устаноатенном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования зе­мельными участками или установления сервитута.

Сервитуты могут устанавливаться в интересах обеспечения сельскохозяйственного производства. Возможность установле-

1 СЗ РФ. 2000. № 48. Ст. 4694. 21 Зак 70В6

322          ____       Земельное право современной России

ния сервитуте для нужд племенного животноводства устано­влена ч. 3 ст. К) Федерального закона от 3 августа 1995 г. "О племенном животноводстве". Для проведения мелиоративных работ нередко требуется установить сервитут, например для отвода вод при осушении земельного участка. Часть 3 ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. "О мелиорации зе­мель" предусматривает, что земельные участки, которые гра­ничат с участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участ­ком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона "О террито­риях традиционного природопользования коренных малочис­ленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Россий­ской Федерации" действует правило, согласно которому на зе­мельных участках, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов, водоснабже­ния, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд могут устанавливаться сервитута в соответствии с законодательством РФ, если это не нарушает правовой режим территорий традиционного приро­допользования.

Согласно ст. 12 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях гра­ждан" в схемах зонирования территорий для размещения са­доводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе­динений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), разрешен­ном использовании земельных участков (перечень ограниче­ний, обременении и сервитутов) и другие сведения. Член са­доводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан в соответствии со ст. 19 данного Закона соблюдать агротехнические требования, установленные режи­мы, ограничения, обременения и сервитуты.

Таким образом, для установления сервитутов, с помощью которых можно решать большой круг проблем, существует до­статочно обширная правовая база. Однако следует отметить, что в одних случаях в законодательстве определен вид серви­тутов, а в других — нет. Определить вид сервитута и тем са-

Глава 5. Ирана на землю лиц — несобстиенникив земельных участков              323

мым порядок его установления, а также его содержание мож­но только путем анализа тех отношений, которые складывают­ся по поводу установления сервитута, что, естественно, не мо­жет не вызвать затруднений в применении укатанных норм на практике.

Существуют еще водные и лесные сервитуты. Фактически речь идет о земельных сервитутах, которые устанавливаются на землях соответственно водного и лесного фондов. По сво­ему содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Объясняется это тем, что нельзя осуществлять ни пользование водным объектом без использования земель вод­ного фонда, ни право лесопользования, не используя земли лесного фонда.

Право ограниченного пользования водным объектом вы­ступает в формах публичного и частного водных сервитутов (ст. 43 ВК). Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и другими водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). На основании договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтере­сованных лии (частный йодный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения. Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сер­витутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного кодекса РФ.

Цели установления водных сервитутов определены в ст. 44 ВК РФ. Публичные и частные водные сервитуты могут уста­навливаться в целях забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; ис­пользования водных объектов в качестве водных путей для па­ромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Кроме того, водным законодательством могут быть установле­ны иные водные сервитуты.

Для того чтобы осуществлять водные сервитуты, получения лицензии на водопользование не требуется. Перечень водных сервитутов не является исчерпывающим. Следует заметить, что вес случаи установления водных сервитутов но своему ха­рактеру являются разновидностями осуществления права об­щего водопользования.

324          Земельное право современной России

Особенности водного сервитута заключаются в следующем. Когда речь идет о публичном водном сервитуте, одной из сто­рон является собственник водного объекта, а другой — неог­раниченный круг лиц, осуществляющих общее водопользова­ние и не являющихся собственниками. Что касается частного полного сервитута, субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи-несобственники.

Статья 21 ЛК РФ закрепляет право граждан свободно пре­бывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством. Такое право осуществляется на основании публичного лесного сер­витута.

Право пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и право пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных за­интересованных лиц на основании договоров, актов государ­ственных органов и органов местного самоуправления, а так­же судебных решений (частный лесной сервитут). Предусмот­рено также, что положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требова­ниям ЛК РФ.

Лесной сервитут закреплен в ЛК РФ по аналогии с водны­ми сервитутами. Он предполагает право ограниченного поль­зования землями лесного фонда и произрастающими на них лесами. В правоотношении публичного лесного сервитута од­ной из сторон является собственник лесного фонда или не входящих а лесной фонд лесов — Российская Федерация, а с другой — неограниченный круг граждан, не являющихся соб­ственниками, но осуществляющих право общего лесопользо­вания. Субъектами частного лесного сервитута как правоотно­шения могут быть только лесопользователи-несобственники.

Лесной сервитут устанавливается по соглашению между ли­цом, требующим установления сервитута, и лесопользователем и подлежит регистрации в порядке, установленном для реги­страции прав на недвижимое имущество. В случае недостиже­ния соглашения об установлении и условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Дополнительно к этим основаниям ЛК РФ преду­сматривает возможность установления лесных сервитутов на основании административно-правовых актов: решений госу­дарственных органов и органов местного самоуправления. Ре-

Глава 5. Права на землю  лиц — несобственников хмельных участков               325

шсния органов государственной власти и органов местного са­моуправления об установлении лесных сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

ПРАВО БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО

ПОЛЬЗОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

В соответствии со ст. 24 ЗК. РФ одним из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, является безвозмезд­ное срочное пользование. Установлены виды земельных участ­ков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования. К ним относятся, во-первых, земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, частные земли и, в-третьих, земель­ные участки организаций.

В безвозмездное срочное пользование могут быть предоста­влены земли, находящиеся в государственной или муници­пальной собственности, только государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием приобретения данного титула яв­ляется административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. В этом случае срок поль­зования не может превышать один год.

Когда в безвозмездное срочное пользование передается ча­стный земельный участок, основанием приобретения права на него служит договор с обязательным указанием срока, на ко­торый предоставляется участок. Субъектами права безвозмезд­ного срочного пользования в этом случае могут быть гражда­не и юридические лица.

В качестве служебного земельного надела земельный уча­сток на этом титуле может быть предоставлен только гражда­нам.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком возникает на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По договору ссуды одна сторо­на (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в без­возмездное временное пользование другой стороне (ссудопо­лучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вер-

326          Земельное право современной России

нуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусло­вленном договором. Такое определение договора безвозмезд­ного пользования содержится в ст. 689 ГК РФ.

Гражданское законодательство признает предметом догово­ра безвозмездного пользования вещь. Земельный участок в этой связи прямо не упоминается. Тем не менее к отношени­ям безвозмездного срочного пользования земельным участком данный договор применим. Это объясняется тем, что ст. 130 ГК РФ, подразделяя вещи на движимые и недвижимые, отно­сит к числу недвижимых вещей земельные участки. Далее, к регулированию отношений по договору ссуды применяются правила ст. 697 ГК РФ, которая относит к числу объектов аренды земельные участки. Кроме того, ст. 694 ГК РФ регули­рует права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмезд­ное пользование, и упоминает в связи с этим сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК).

К отношениям по безвозмездному пользованию имущест­вом (земельными участками) применяются некоторые нормы, регулирующие арендные отношения. Так, к договору безвоз­мездного пользования применяются правила, предусмотрен­ные ст. 607, п. 1 и абз. первым п. 2 ст. 610, п, 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ (п. 2 ст. 689 ГК). Поэтому при заключении договора безвозмездного пользования следует учитывать правила, предусмотренные указанными статьями ГК РФ.

Содержание договора ссуды можно выявить путем сравне­ния этого договора с договором аренды. Отличие договора ссуды от договора аренды состоит б том, что он имеет безвоз­мездный характер. Данный момент определяет закрепление в законодательстве некоторых норм, отражающих специфику этого договора по сравнению с нормами, определяющими со­держание договора аренды. Учитывая это обстоятельство, за­конодатель в определенной мере ограничивает сферу примене­ния договора ссуды. Ограничиваются также права ссудополу­чателя, на которого в отличие от арендатора не возлагается обязанность выплаты арендной платы за предоставление воз­можности пользования его имуществом.

По общему правилу ссудодателем может быть собственник имущества (земельного участка) или иное лицо, управомочен-

Глава 5. Прими ни землю лиц — иесобетвенииков земельных участков            327

нос на то законом или собственником. Если ссудодателем яв­ляется коммерческая организация, они не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование учреди­телям, участникам, руководителям или членам органов управ­ления и контроля такой коммерческой организации (п. 2 ст. 690 ГК).

Предоставление земельного участка в безвозмездное поль­зование ссудополучателя является основной обязанностью ссудодателя. Земельный участок должен находиться в состоя­нии, соответствующей условиям договора и его назначению.

Что касается обязанности ссудодателя передать вместе с ве­щью ссудополучателю и все ее принадлежности и относящие­ся к ней документы, то это положение практически неприме­нимо к случаям передачи земельных участков. Таковыми могут быть лишь документы, удостоверяющие право собственности на землю. Исходя из характера договора ссуды передача этих документов не является необходимой, более того, их непереда­ча ссудополучателю не может явиться препятствием для ис­пользования земельного участку.

Последствия неисполнения ссудодателем условий догово­ра — непредоставления земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучателя — отражены в ст. 692 ГК РФ. В этом случае ссудополучатель не имеет права требовать пере­дачи ему вещи в натуре, как это предусмотрено договором аренды. Ссудополучатель имеет возможность требовать от ссудодателя расторгнуть договор и возместить причиненный ему реальный ущерб.

Ответственность ссудодателя за недостатки земельного уча­стка, переданного в безвозмездное пользование, определена в ст. 693 ГК РФ. Ответственность наступает лишь в случаях, ко­гда ссудодатель умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользова­ния недостатки предоставляемого земельного участка. Ссудо­получатель может потребовать от ссудодателя безвозмездно устранить обнаруженные недостатки. Он вправе устранить не­достатки вещи собственными средствами, а от ссудодателя по­требовать возмещения своих расходов, например, на осушение переувлажненного земельного участка и т.п. Кроме того, ссу­дополучатель вправе потребовать расторжения договора и воз­мещения понесенного им реального ущерба. Ссудодатель не отвечает за недостатки земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее из-

328          Земельное право современной России

всетны ссудополучателю, либо должны были быть обнаруже­ны ссудополучателем во время осмотра участка или при его передаче.

Передача земельного участка в безвозмездное пользование согласно ст. 694 ГК РФ не влечет изменения или прекращения прав третьих лиц на этот земельный участок (сервитут, права залога и т.п.)- Однако при заключении договора ссудодатель обязательно должен предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на такой земельный участок. Если ссудо­получатель не был предупрежден ссудодателем о правах треть­их лиц на земельный участок, который был ему предоставлен, он имеет право потребовать расторжения договора и возмеще­ния понесенного им ущерба.

Обязанности по содержанию переданного земельного уча­стка лежат на ссудополучателе. Он должен поддерживать уча­сток в исправном состоянии и, если потребуется, нести расхо­ды на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования {ст. 695 ГК). Конкретные обязан­ности ссудополучателя сформулированы в ст. 42 ЗК РФ, кото­рые выражаются главным образом в требованиях обеспечения рационального использования и охраны земель.

Статья 696 ГК РФ регулирует вопросы, связанные с риском случайной гибели или случайного повреждения вещи, пере­данной в безвозмездное пользование. Установлено, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества не­сет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). В отношениях, возникающих из дого­вора ссуды, собственником вещи всегда остается ссудодатель. Именно на нем лежит риск случайной гибели или случайного повреждения вещи. Однако риск случайной гибели или слу­чайного повреждения вещи может быть возложен и на ссудо­получателя. Это положение относится к. случаям, когда ссудо­получатель использовал предоставленный ему участок земли не в соответствии с договором безвозмездного пользования или его назначением; передал его третьему лицу без согласия ссудодателя; мог с учетом фактических обстоятельств предот­вратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Что касается безвозмездного пользования земельным участком, то указанные последствия могут иметь место только в случаях порчи земельного участка, поскольку земля обладает признаком неуничтожимое™.

с 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков       329

Ответственность за вред, причиненный третьему липу в ре­зультате использования земельного участка, являющегося предметом договора ссуды, несет ссудодатель, если не дока­жет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосто­рожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь ока­залась с согласия ссудодателя (ст. 697 ГК).

Статья 698 ГК РФ определяет основания, когда ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвоз­мездного пользования. Например, ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, т.е. использует земельный участок не по целевому назначе­нию. Ссудополучатель не исполняет обязанностей по поддер­жанию веши в исправном состоянии или ее содержанию — не исполняет обязанностей по охране земель, предусмотренных земельным законодательством. Возможны ситуации, когда по вине ссудополучателя происходит существенное ухудшение состояния веши — земельного участка. Основанием для дос­рочного расторжения договора закон признает передачу зе­мельного участка третьему лицу без. согласия ссудодателя.

Ссудополучатель тоже может потребовать расторжения до­говора. Для этого требуется наличие следующих оснований: при обнаружении недостатков, делающих нормальное исполь­зование земельного участка невозможным или обременитель­ным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора ссудода­тель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый земельный участок; при неисполнении ссудодателем обязан­ности передать участок.

Процедура одностороннего отказа от договора предусмотре­на в ст. 699 ГК РФ. Ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования при соблю­дении обязательного условия — известить ссудодателя о наме­рении отказаться от договора не позже чем за один месяц, ес­ли договором не предусмотрен иной срок извещения. Такое же право имеет ссудодатель при соблюдении условия об извеще­нии об этом ссудополучателя, но только по договору безвоз­мездного пользования, в котором не указан срок его действия.

Статья 700 ГК РФ определяет порядок изменения сторон в договоре безвозмездного пользования. Нормы этой статьи преследуют цель обеспечить защиту прав и законных интере-

330          Земельное право современной России

сов ссудополучателя. Так, ссудодатель, являясь собственником вещи — земельного участка, вправе произвести его отчужде­ние или передать в возмездное пользование другому лицу. Од­нако в этом случае к новому собственнику или пользователю земельного участка перейдут все права по ранее заключенно­му договору безвозмездного пользования, а его права в отно­шении земельного участка буду) обременены правами ссудо­получателя. Таким образом, переход права собственности на земельный участок, ранее переданный в безвозмездное поль­зование, либо передача данного участка земли в возмездное пользование третьему лицу не затрагивают прав ссудополуча­теля, который продолжает оставаться пользователем земельно­го участка.

Согласно ст. 418 и 419 ГК РФ смерть гражданина или лик­видация юридического лица являются основаниями прекра­щения обязательства. Иная ситуация складывается в отноше­ниях, вытекающих из договора безвозмездного пользования. В этих случаях права и обязанности ссудодателя по договору без­возмездного пользования переходят к наследнику умершего гражданина или правопреемнику ликвидированного юридиче­ского лица либо к иному лицу, к которому перешло право соб­ственности на вещь. В отличие от этого смерть гражданина или ликвидация юридического лица ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором, представляют собой осно­вание для прекращения договора безвозмездного пользования (ст. 701 ГК).

Особый правовой режим имеют служебные земельные на­делы. Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников организаций транспорта, лесного хозяйства, лес­ной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Такие зе­мельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. Когда на служебном наделе произве­ден посев сельскохозяйственных культур, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается пос­ле снятия урожая. Основания прекращения права на служеб­ный земельный надел установлены в ст. 47 ЗК РФ.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хо­зяйств, линейных работников железнодорожного транспорта,

Глава 5, Права на землю лиц — несобственников земельных участков

331

автомобильных дорог и речною флота" (с изм. от 26 февраля 1992 г.)1 установлены размеры служебных земельных наделов. Вопросы предоставления служебных земельных наделов ре­гулируются также нормативными актами федеральных органов исполнительной власти. В соответствии с п. 19 Положения о порядке использования земель федерального железнодорож­ного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, ут­вержденного приказом Министерства путей сообщения от 15 мая 1999 г. № 26IP, железные дороги предоставляют от­дельным категориям работников в полосе отвода служебные земельные наделы для сельскохозяйственного использования в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦАМИ,

НЕ ЯВЛЯЮЩИМИСЯ ИХ СОБСТВЕННИКАМИ

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки лицами, не являющимися их собственниками, могут быть приобретены по основаниям, установленным гражданским за­конодательством, федеральными законами, подлежат государ­ственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним" и удостоверяются соответствующими до­кументами.

Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как правило, связано с предоставлением земельных участков в пользование. В основе возникновения данного титула лежит административно-правовой акт — реше­ние (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. I ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, пред­усмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муни-

1 СП РСФСР. 1965 № 5. Ст. 24. 1 БНА. 1999. № 33.

332          Земельное право современной России

цинальным учреждениям, федеральным казенным предпри­ятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ в том случае, если по­мещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенны­ми предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника зе­мельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользова­ния земельным участком для осуществления своих прав на за­крепленные за ними помещения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть приобретено только в порядке наследо­вания.

Основанием приобретении права пользования земельным участком может быть договор аренды. Однако в том случае, если земельный участок находится в государственной или му­ниципальной собственности, дополнительно требуется нали­чие административно-правового акта — решения (постановле­ния) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Это объясняется тем, что со­гласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, нахо­дящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду, т.е. требуется выполнить процедуру предоставления земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК РФ предо­ставление земельных участков для строительства с предвари­тельным согласованием мест размещения объектов осуществ­ляется в аренду. Граждане, заинтересованные в передаче зе­мельных участков в аренду из земель, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполни­тельный орган государственной власти или орган местного са­моуправления (п. 2 ст. 34 ЗК).

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ собственник здания, стро­ения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земель­ного участка, которое осуществляется в порядке, установлен-

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              333

ном гражданским законодательством для случаев продажи до­ли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или му­ниципальной собственности, применяются правила, установ­ленные п. I ст. 36 ЗК РФ. Так, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или опера­тивном управлении здания, строения, сооружения, располо­женные на земельных участках, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Исключительное право на приватиза­цию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными зако­нами (п. 1. ст. 36 ЗК).

По общему правилу если здание (помещения в нем), нахо­дящееся на неделимом земельном участке, принадлежит не­скольким лицам на праве собственности, эти лица имеют пра­во на приобретение данного земельного участка в общую до­левую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и фе­деральными законами. В том случае, если в здании, находя­щемся на неделимом земельном участке, помещения принад­лежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяй­ственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступле­ние в этот договор иных владельцев помещений в данном зда­нии  (п. 3 ст. 36 ЗК).

Как предусмотрено ст. 38 ЗК РФ, право на заключение до­говора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). Предме­том торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на за­ключение договора аренды сформированного земельного уча­стка с установленными границами.

В безвозмездное срочное пользование земельный участок может быть предоставлен на основании административно-пра­вового акта или договора. Так, согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ зе-

334          Земельное право современной России

мельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражда­нам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользова­ние в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ. В остальных случаях использовать земельный участок можно на основании договора ссуды.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об ус­тановлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (ст. 274 ГК). Публичный сервитут устанавливается в порядке, преду­смотренном ст, 23 ЗК РФ.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — владельцы помещений в зда­нии, находящемся на неделимом земельном участке, которые принадлежат одним лицам на праве собственности, другим ли­цам на праве хозяйственного веления или всем лицам на пра­ве хозяйственного ведения, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие- им помещения.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ,

НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ИХ СОБСТВЕННИКАМИ

Статья 45 ЗК РФ содержит перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком, Закреп­ление этих оснований в законе является гарантией обеспече­ния стабильности реализации указанных прав на землю. В то же время прекращение прав на земельный участок в случаях нарушений требований законодательства, изъятия участка для государственных или муниципальных нужд либо реквизиции отвечает публичным интересам, если землепользователи или землевладельцы не выполняют требования земельного законо­дательства.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения зе­мельным участком делятся на две группы. К первой группе от­косятся случаи, когда право постоянного (бессрочного) поль-

Главе 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              335

зования или право пожизненного наследуемою владения пре­кращается по волеизъявлению его обладателя. Это случаи от­каза от права на земельный участок. Условия и порядок отка­за от права на земельный участок урегулированы в ст. 53 ЗК РФ (см. § 9 гл. 3).

Ко второй группе относятся случаи принудительного пре­кращения прав постоянного (бессрочного) пользования и пра­ва пожизненного наследуемого владения земельным участком. Всего предусмотрено шесть таких оснований:

•               использование земельного участка не в соответствии с его

целевым назначением и принадлежностью к той или иной

категории земель;

■ использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сель­скохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

•               неустранение совершенных умышленно следующих зе­

мельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­дородного слоя почвы вследствие нарушения правил об­ращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использо­вании и транспортировке, повлекшие за собой причине­ние вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими норма­ми ст. 95—100 ЗК РФ режима использования земель осо­бо охраняемых природных территорий, земель природо­охранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других зе­мель с особыми условиями использования, а также зе­мель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных меро­приятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога:

•               неиспользование  в случаях,  предусмотренных  граждан­

ским законодательством, земельного участка, предназна­

ченного для  сельскохозяйственного  производства либо

жилищного или иного строительства, в указанных целях в

течение трех лет, если более длительный срок не устано-

 Земельное право современной России

влен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть исполь­зован по назначению из-за стихийных бедствий или вви­ду иных обстоятельств, исключающих такое использова­ние;

изъятие земельного участка для государственных или му­

ниципальных нужд в соответствии с правилами, преду­

смотренными ст. 55 ЗК РФ;

реквизиция земельного участка в соответствии с правила­

ми, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ.

Необходимо подчеркнуть, что решение о прекращении прав на земельный участок по этим основаниям может быть принято только в судебном порядке.

Статья 46 ЗК РФ, отражая специфику регулирования арендных отношений в сфере землепользования, устанавлива­ет основания прекращения договора аренды земельного участ­ка. Такими основаниями могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

Поскольку договор аренды любого имущества (земельного участка) предусматривает его передачу во временное пользова­ние, ст. 610 ГК РФ закрепляет общее правило о том, что срок аренды определяется по соглашению сторон в договоре. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неоп­ределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от дого­вора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для преду­преждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ возможно установле­ние в законе максимальных (предельных) сроков для отдель­ных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения пре­дельного срока, установленного законом, договор по истече­нии предельного срока прекращается.

Одним из важнейших принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении до­говора аренды в силе при изменении сторон. Так, переход

Глава 5. Права на землю лиц — несобственников земельных участков              337

права собственности на сданное в аренду имущество к друго­му лицу не является основанием для изменении или расторже­ния договора аренды.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ содержит норму, гарантирующую правд граждан-наследииков. В случае смерти гражданина — арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наслед­нику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Следует отметить, что права и обязанности по данному до­говору не могут перейти к лицу, которое в установленном по­рядке лишено права на получение наследства. Если есть не­сколько наследников, вопрос о переходе прав арендатора мо­жет быть решен ими по взаимному соглашению, а при недос­тижении его — в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в следующих случаях: когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неодно­кратными нарушениями: существенно ухудшает земельный уча­сток; более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК).

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земель­ный участок в пользование арендатору либо создает препятст­вия пользованию участком в соответствии с условиями дого­вора или целевым назначением земельного участка; передан­ный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее из­вестны арендатору и не должны были быть обнаружены арен­датором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для исполь­зования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает дополнительные к указанным выше основания расторжения договора аренды зе-

22 Зак. 70К6

338          Земельное право современной России

мельного участка по требованию арендодателя, которые ана­логичны основаниям прекращения прав на земельный уча­сток, указанным в ст. 45 ЗК РФ.

К числу особенностей прекращения договора аренды отно­сится правило, согласно которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйствен­ных работ, а также в иных случаях, предусмотренных феде­ральными законами (пока таких случаев не предусмотрено), если использование земельного участка приводит к существен­ному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии основания, предусмотренного подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

При прекращении срока действия договора аренды аренда­тор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том со­стоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвра­тил арендованный земельный участок либо возвратил его не­своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указан­ная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Статья 47 ЗК РФ допускает прекращение права безвозмезд­ного срочного пользования по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при на­личии соглашения сторон о прекращении договора в следую­щих случаях: истечение срока, на который был заключен до­говор, отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном по­рядке, т.е. случаи, предусмотренные в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ.

Обычно право пользования служебным земельным наделом сохраняется до момента прекращения работником трудовых отношений. В том случае, если прекращается то основное ус­ловие, в связи с которым был предоставлен служебный зе­мельный надел, — наличие трудовых отношений с организа­цией, которая выделила надел, прекращается и право на слу­жебный земельный надел. Прекращение права на служебный надел оформляется приказом руководителя организации, ко­торая предоставила в пользование земельный участок. Однако работник в случае прекращения трудовых отношений имеет право использовать служебный земельный надел в течение срока, который необходим для окончания сельскохозяйствен­ных работ.

Глава 5  Права на землю лиц — несобственников земельных участков              339

Установлены также основания сохранения служебного зе­мельного надела за работником, несмотря на то, что он пре­кратил трудовые отношения с соответствующей организацией. Это случай перехода на пенсию по старости или инвалидно­сти. Кроме того, ЗК РФ предусматривает основании сохране­ния права на служебный земельный надел за одним из членов его семьи при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу или аль­тернативную службу право пользования наделом сохраняется на весь срок службы; если работник поступил на учебу, право на служебный земельный надел также сохраняется на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел сохра­няется и в том случае, если работник погиб в связи с испол­нением служебных обязанностей. Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на на­дел пожизненно, а дети — до их совершеннолетия.

Согласно ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть пре­кращен по основаниям, предусмотренным гражданским зако­нодательством, а публичный — в случае отсутствия общест­венных нужд, для которых он был установлен, путем приня­тия акта об отмене сервитута.

Основание прекращения частного сервитута предусмотрено в ст. 276 ГК РФ. Так, по требованию собственника земельно­го участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В тех случаях, когда земельный участок, принад­лежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответст­вии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в том случае, если те общественные нужды, ради удовлетворения которых он был установлен, отпали. В этом случае принимается акт об отмене сервитута. Очевидно, имеется в виду ненормативный правовой акт, который должен быть принят органом исполни­тельной власти или органом местного самоуправления, кото­рые указаны в ст. 29 ЗК РФ.

Кроме того, права на землю лиц — несобственников зе­мельных участков могут быть прекращены в случае изъятия зе­мельного участка (ст. 49 ЗК) (см. § 5 гл. 8); конфискации (ст. 50 ЗК); реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК); отказа ли-иа от права на земельный участок (ст. 53 ЗК) (см. § 9 гл. 3).

Земельное право современной России

Статья 54 ЗК РФ устанавливает процедуру принудительно­го лишения права на земельный участок лиц, которые исполь­зуют его на титулах пожизненного наследуемого владения, по­стоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного срочного пользования. Основаниями лишения прав на землю этих лиц является совершение земельных правонарушений, которые перечислены в п. 2 СТ. 45 ЗК РФ. К ним относятся случаи, когда земельный участок используется не по целевому назначению, когда земля используется способами, приводя­щими к существенному снижению плодородия почв, сущест­венному ухудшению экологической обстановки, неустранению ряда иных земельных правонарушений, совершенных умыш­ленно.

Принудительное прекращение права пожизненного насле­дуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвоз­мездного срочного пользования земельным участком осущест­вляется при условии неустранения фактов ненадлежащего ис­пользования земельного участка после наложения админист­ративного взыскания в виде штрафа.

Выявив такое земельное правонарушение, должностное ли­цо Федеральной службы земельного кадастра России налагает на виновное лицо штраф и одновременно выносит предупре­ждение о допущенных нарушениях, а также уведомляет об этом орган, который предоставил земельный участок. В преду­преждении, в частности, указываются характер допущенного правонарушения, срок, в течение которого оно должно быть устранено, а также, что в случае неустранения земельного пра­вонарушения лицо может быть лишено права на землю; разъ­ясняются права лица, виновного в совершении правонаруше-шении, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок. Форма предупреж­дения должна быть установлена Правительством РФ.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполни­тельный орган государственной власти, вынесший предупреж­дение, направляет материалы о прекращении права на земель­ный участок ввиду его ненадлежащего использовании в испол­нительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет в суд заявление о пре­кращении права на земельный участок. По истечении десяти-

Глава 5. Прово на землю лиц — несобственников земельных участков              341

дневного срока с момента принятия решения суда о прекра­щении права на земельный участок исполнительный орган го­сударственной власти или орган местного самоуправления на­правляет заявление о государственной регистрации прекраще­ния права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение об изъятии земельного участка вви­ду его ненадлежащего использования может быть обжаловано в судебном порядке

Особо следует отметить, что прекращение права на земель­ный участок не является основанием освобождения виновно­го лица от возмещения причиненного земельным правонару­шением ущерба.