§3 ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ И КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в со­ответствии с федеральным законом об оценочной деятельно­сти (п. 1 ст. 66 ЗК). Комплекс вопросов проведения оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, урегулиро­ван в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. от 21 марта 2002 г.). Закон определяет правовые основы регули­рования оценочной деятельности в отношении объектов оцен­ки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Феде­рации или муниципальным образованиям, физическим и юри-

1 Согласно ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. № 194-ФЗ "О Фе­деральном бюджете на 2002 год" (с изм. от 12 нарта 2002 г.) (СЗ РФ. 2001. № 51 (Ч. 1). Ст 5030; 2002. № 11 Ст. 1019) действие данной статьи приос­тановлено.

Глава 7  Правовое регулирование платы за землю    421

дическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона).

Под оценочной понимается деятельность субъектов оце­ночной деятельности, направленная на установление в отно­шении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Основная задача законодательства об оценочной деятельно­сти — определение стоимости объектов оценки, к которым ст. 5 указанного Закона относит отдельные материальные объ­екты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собствен­ности и иные вещные права на имущество или отдельные ве­ши из состава имущества и др. В отношении объектов оценки законодательством РФ должна быть установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются юриди­ческие и физические лица (индивидуальные предпринимате­ли), которые занимаются такой деятельностью. Закон имену­ет их оценщиками. Соответственно субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. за­казчики.

Статья 6 данного Закона закрепляет право Российской Фе­дерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на осно­ваниях и условиях, предусмотренных этим Законом. Данное право носит безусловный характер и не зависит от установлен­ного законодательством РФ порядка осуществления государст­венного статистического учета, а также бухгалтерского учета и отчетности. Причем данное право распространяется и на про­ведение повторной оценки объекта оценки.

Результаты проведения оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, а кроме того, обжалованы заинтересованными лицами в по­рядке, установленном законодательством РФ.

В законодательстве установлены основания, когда проведе­ние оценки является обязательным. Так, согласно ст. 8 данного Закона оценка требуется в случае вовлечения в сдел­ку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муници­пальным образованиям. Такими основаниями являются слу-

422          Земельное право современной России

чаи, когда необходимо определить стоимость объектов, нахо­дящихся в федеральной собственности, собственности субъек­тов Федерации или муниципальной собственности, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, в арен­ду; при использовании указанных объектов в качестве предме­та залога; при их продаже или ином отчуждении; при переус­тупке долговых обязательств, связанных с данными объектами. Оценка также требуется, когда объекты передаются в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения спо­ров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супру­гов по требованию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости этого имущества.

Кроме того, проведение оценки обязательно при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муни­ципальных нужд1 и при проведении оценки объектов оцен­ки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в слу­чае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Требования об обязательности оценки содержатся б ряде иных законодательных актов. Хотя в них прямо в качестве объекта опенки не указаны земельные участки, тем не менее они могут выступать в качестве таковых. Например, вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества произво­дится по соглашению между учредителями (участниками) об­щества и в случаях, предусмотренных законом; оценка подде-жит независимой экспертной проверке (ст. 66 ГК). Согласно ст. 242 ГК РФ оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. В соответствии со ст. 945 ГК РФ при заключении договора страхования имущества страховщик вправе произве-

1 Следует отметить, что данный случай не подпадает под категорию сделок — критерий, который определяет сферу правового регулирования Федерально­го закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ст. 2).

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю    423

сти осмотр страхуемого имущества, а при необходимости на­значить экспертизу в целях установления его действительной стоимости.

Обязательность проведения оценки имущества предусмот­рена при заключении договора залога. Статья 339 ГК РФ тре­бует, чтобы в договоре о залоге были указаны предметы за­лога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обя­зательства, обеспечиваемого залогом. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, сущест­во, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемо­го ипотекой (ст. 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)").

В соответствии со ст. 52 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" оцен­ка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведен­ной судебным приставом-исполнителем оценки, последний для определения стоимости имущества назначает специа­листа.

Некоторые вопросы оценки земельных участков отражены в Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ "О сель­скохозяйственной кооперации" (с изм. от 21 марта 2002 г.)'. Так. согласно ст. 35 Закона учет паевых взносов ведется ко­оперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, зе­мельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оцен­ка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается обшим собранием его членов. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной опенки передаваемого имущества и поручить правлению ор­ганизовать работу по денежной оценке указанного имущест­ва на основе этой методики. Результаты данной оценки под­лежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносят­ся только спорные вопросы по оценке земельных участков,

СЗ РФ. 1995. № 50. Сг. 4870; 2002. № 12. Ст. 1093.

424          Земельное права современной России

земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Статья 102 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. от 25 апреля 2002 г.)1 специально регулирует вопросы оценки имущества должника. Так, в ходе конкурсного производства конкурс­ный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он вправе привлекать оцен­щиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет иму­щества должника, если иное не установлено собранием кре­диторов или комитетом кредиторов. В случае если имущест­вом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оцен­щика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Статья 3 Закона выделяет два основных вида стоимости объекта: рыночную и иную его стоимость. В условиях рыноч­ной экономики возникает большое число различных ситуа­ций, когда необходимо определить реальную стоимость недви­жимого имущества, т. е. рыночную стоимость. Без определе­ния рыночной стоимости недвижимости нельзя совершить сделку купли-продажи, получить кредит под залог земельного участка, сдать в аренду и т.д.

Рыночная стоимость представляет собой цену, которая су­ществует в отношении определенного вида недвижимости — земельного участка, являющегося объектом оценки в условиях открытого и свободного конкурентного рынка. При таких ус­ловиях поведение как продавца, так и покупателя является осознанным. Они не испытывают какого-либо внешнего воз­действия, побуждающего их совершить сделку, и действуют совершенно разумно, обладая при этом соответствующей ин­формацией о цене предмета сделки.

В ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки пони­мается наиболее вероятная цена, по которой данный объект

СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 222: 2002. № 18. Ст. 172].

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю

425

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, рас­полагая всей необходимой информацией, а на величине це­ны сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя­тельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюдении следующих условий:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­

ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и

действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме

публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение

за объект оценки, и принуждения к совершению сделки с

чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В каких ситуациях требуется установить рыночную стои­мость имущества, в том числе земельного участка? В соот­ветствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации" это необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обяза­тельного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке такого объекта не определен кон­кретный вид стоимости объекта оценки, тогда рыночная сто­имость данного объекта подлежит установлению. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных данным Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "дей­ствительная стоимость", "разумная стоимость", "эквива­лентная стоимость", "реальная стоимость" и др. Статья 66 ЗК РФ прямо предполагает определение рыночной стоимо­сти земельного участка.

Требования об установлении рыночной стоимости имуще­ства, к которому могут относиться и земельные участки, пре­дусмотрены, в частности, в ГК РФ. Статья 93 ГК РФ закреп­ляет право участника общества с ограниченной ответственно­стью продать или иным образом уступить свою долю в устав­ном капитале общества либо ее часть одному или нескольким участникам данного общества. Отчуждение участником обще-

426          Земельное право современной России

ства своей доли (ее части) третьим лицам допускается, если иное не предусмотрено уставом общества. Если в соответствии с уставом общества с ограниченной ответственностью отчуж­дение доли участника (ее части) третьим лицам невозможно, а другие участники общества от ее покупки отказываются, об­щество обязано выплатить участнику ее действительную стои­мость либо выдать ему в натуре имущество, соответствующее такой стоимости.

Доли в уставном капитале общества с ограниченной ответ­ственностью переходят к наследникам граждан и к правопре­емникам юридических лиц, являвшихся участниками обще­ства, если учредительными документами общества не преду­смотрено, что такой переход допускается только с согласия остальных участников общества. Отказ в согласии на переход доли влечет обязанность общества выплатить наследникам (правопреемникам) участника ее действительную стоимость или выдать им в натуре имущество на такую стоимость в по­рядке и на условиях, предусмотренных Законом "Об общест­вах с ограниченной ответственностью" и учредительными до­кументами общества.

Согласно ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого иму­щества. Статья 344 ГК РФ устанавливает следующее правило: залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение — в раз­мере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независи­мо от суммы, б которую был оценен предмет залога при пере­даче его залогодержателю.

Рыночная, а не какая-либо иная стоимость лежит в основе определения страховой суммы согласно ст. 947 ГК РФ. При страховании имущества или предпринимательского риска, ес­ли договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью считается: для иму­щества — его действительная стоимость в месте его нахожде­ния в день заключения договора страхования; для предприни­мательского риска — убытки от предпринимательской дея­тельности, которые страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая.

Слава 7. Правовое регулирование платы за землю

427

Такое же требование содержится и в ст. 10 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (с изм. от 25 апреля 2002 г.)1. Согласно данной статье при страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, опреде­ленную в договоре страхования, за исключением тех случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в за­блуждение страхователем. Если страховая сумма, определен­ная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, договор является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действитель­ную стоимость имущества на момент заключения договора.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона "О садовод­ческих, огороднических и дачных некоммерческих объедине­ниях граждан" земельный участок и недвижимое имущество, находящиеся в совместной собственности либо в собственно­сти садоводческого, огороднического или дачного некоммер­ческого объединения и оставшиеся после удовлетворения тре­бований кредиторов, могут быть с согласия бывших членов та­кого объединения проданы в порядке, предусмотренном зако­нодательством РФ, а вырученные средства за указанные зе­мельный участок и недвижимое имущество переданы членам объединения в равных долях. При определении выкупной це­ны земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества садоводческого, огороднического или дачного не­коммерческого объединения в нее включаются рыночная сто­имость указанных земельного участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных земельно­го участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, ко­торые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущен­ную выгоду.

В законодательстве урегулирован порядок осуществления оценочной деятельности. Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

ВВС РФ. 1993. № 2. Ст. 56; СЗ РФ. 20О2. № 18, Ст. 1721.

428                                 Земельное право современной России

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки кон­кретного или нескольких объектов либо долговременное об­служивание заказчика по его заявлениям. В случаях, преду­смотренных законодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на осно­вании определения суда, арбитражного суда, третейского су­да, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд или третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оцен­ки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законода­тельством РФ.

Договор между оценщиком и заказчиком должен быть за­ключен в письменной форме и не требует нотариального удо­стоверения. В договоре должны быть предусмотрены основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта; денежное вознаграждение за проведение оценки; сведения о страховании гражданской от­ветственности оценщика. Кроме того, в договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием поряд­кового номера и даты ее выдачи, органа, выдавшего лицензию, а также срока, на который она выдана. Договор об оценке дол­жен содержать точное указание объекта или объектов оценки, а также их описание.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Россий­ской Федерации, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объ­ектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ. Примерный договор об оценке недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, утвержден распо­ряжением Министерства имущественных отношений РФ от 23 июня 2000 г. № 112-р.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанно­стей, возложенных на него договором, являются своевремен­ное составление в письменной форме и передача заказчику от­чета об оценке. В ст. 11 указанного Закона определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуж-

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю    429

дение. В нем в обязательном порядке указываются дата прове­дения оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недву­смысленного толкования результатов опенки, отраженных в отчете. Если при оценке определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны крите­рии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.

Кроме того, в отчете должны быть указаны дата составле­ния и его порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной дея­тельности по данному виду имущества; точное описание объ­екта, а в отношении объекта, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стои­мость данного объекта; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использо­вания, перечень использованных данных с указанием источ­ников их получения, а также принятые при проведении оцен­ки допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы приме­нения полученного результата; дата определения стоимости; перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объ­екта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета сто­имости конкретного объекта.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законо­дательством РФ могут быть предусмотрены специальные фор­мы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщи-ком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и реко­мендуемой для целей совершения сделки с объектом, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судеб­ном порядке не установлено иное. В случае спора о достовер­ности величины рыночной или иной стоимости объекта, уста­новленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмот­рению судом, арбитражным судом в соответствии с установ-

430          Земагьное право современной России

ленной подведомственностью, третейским судом по соглаше­нию сторон спора или договора либо в порядке, установлен­ном законодательством РФ, регулирующим оценочную дея­тельность.

Суд, арбитражный суд или третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рас­смотрения спора в судебном заседании, только в случаях обя­зательности совершения сделки в соответствии с законода­тельством РФ.

Статьи 14 и 15 указанного Закона закрепляют права и обя­занности оценщика. Так, оценщик вправе:

применять самостоятельно методы проведения опенки в

соответствии со стандартами оценки;

требовать  от  заказчика   при   проведении   обязательной

оценки обеспечения доступа в полном объеме к докумен­

тации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необ­

ходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих

лиц информацию, необходимую для проведения оценки,

за исключением информации, являющейся государствен­

ной или коммерческой тайной; в случае если отказ в пре­

доставлении указанной информации существенным обра­

зом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает

это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе

к участию в проведении оценки иных оценщиков либо

других специалистов;

отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик

нарушил условия договора, не обеспечил предоставление

необходимой информации об объекте оценки либо не

обеспечил соответствующие договору условия работы.

В то же время оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности

требования Федерального закона "Об оценочной деятель­

ности в Российской Федерации", а также принятых на его

основе нормативных правовых актов РФ и субъектов Фе­

дерации ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в про­

ведении оценки вследствие возникновения обстоятельств,

препятствующих проведению объективной оценки;

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю

431

обеспечивать сохранность документов, получаемых от за­

казчика и третьих лиц. в ходе проведения оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях за­

конодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе

и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой

организации (профессионального общественного объеди­

нения   оценщиков   или   некоммерческой   организации

оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в

своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об об­

разовании, подтверждающий получение профессиональ­

ных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, получен­

ную от заказчика, в ходе проведения оценки, за исключе­

нием случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, пре­

доставлять копии хранящихся отчетов или информацию

из них правоохранительным, судебным, иным уполномо­

ченным государственным органам либо органам местного

самоуправления по их законному требованию.

Оценка не может проводиться оценщиком, если он являет­ся учредителем, собственником, акционером или должност­ным лицом юридического лица либо заказчиком или физиче­ским лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоящим с указанными лицами в близком род­стве или свойстве.

Проведение оценки не допускается, если в отношении ее объекта оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; если оценщик является учредителем, собствен­ником, акционером, кредитором или страховщиком юридиче­ского лица либо юридическое лицо является учредителем, ак­ционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заин­тересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение крута вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты работы оценщика не может зависеть от итоговой вели­чины стоимости объекта оценки.

432          Земельное право современной России

Статья 17 указанного Закона предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков. Страхование явля­ется условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законо­дательством РФ. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщи­ком своей деятельности, установленное вступившим в закон­ную силу решением суда, арбитражного суда или третейско­го суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового по­лиса является обязательным условием для заключения догово­ра об оценке. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения дого­вора страхования по конкретному виду оценочной деятельно­сти (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке ее объекта.

За оценочной деятельностью согласно ст. 18 указанного За­кона осуществляется контроль. Эту функцию выполняют ор­ганы, уполномоченные Правительством РФ и субъектами Фе­дерации, в рамках своей компетенции, установленной в соот­ветствии с законодательством РФ.

Согласно постановлению Правительства РФ от 20 августа

1999        г. № 932 "Об уполномоченном органе по контролю за

осуществлением оценочной деятельности в Российской Феде­

рации" установлено, что таким органом является Министерст­

во имущественных отношений РФ1. В составе этого Мини­

стерства образован Межведомственный совет по вопросам

регулирования оценочной деятельности в Российской

Федерации.   Распоряжением   Мингосимущества   России   от

12 октября 1999 г. № 1395-р утверждено Положение о Межве­домственном совете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Состав Совета утвер­жден распоряжением Мингосимущества России от 25 февраля

2000        г. № 245-р.

Кроме функции контроля за оценочной деятельностью в компетенцию уполномоченных органов входит осуществление функций регулирования оценочной деятельности; взаимодей­ствия с органами государственной власти по вопросам оценоч-

СЗ РФ. 1999. № 34. Сг. 4283

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю                    433

нои деятельности и координации их деятельности; согласова-

ния проектов стандартов оценки; согласования перечня требо-

ваний, предъявляемых к образовательным учреждениям, ведущим профессиональную подготовку оценщиков.

Одним из важнейших правовых инструментов регулирова­ния оценочной деятельности является согласно ст. 20 Феде­рального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации1 установление стандартов опенки, которые в соот­ветствии с законодательством РФ разрабатываются и утвер­ждаются Правительством РФ.

Такие стандарты оценки утверждены постановлением Пра­вительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519'. Стандарты оценки яв­ляются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оцен­ки, подходов к оценке и методов оценки, а также при прове­дении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществле­нием оценочной деятельности в Российской Федерации оцен­щик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, ука­занный в соответствующем определении или решении. В отче­те об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую его достоверность как документа, содержа­щего сведения доказательственного значения.

В стандартах оценки приводятся определения видов стои­мости объекта оценки, подходов к оценке и ее методов. Так, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на от­крытом рынке в условиях конкуренции.

К видам стоимости объекта оценки, отличным от рыночной стоимости, относятся следующие.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком пред­ставляет собой стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных, затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Стоимость заме­щения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существую­щих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта

1 СЗ РФ. 2001. № 29. Ст. 3026. 28 3. тояь

434          Земельное право современной России

оценки. Под стоимостью воспроизводства объекта оценки по­нимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и тех­нологий и с учетом износа объекта опенки. Стоимость объек­та оценки при существующем использовании составляет стои­мость объекта оценки, определяемую исходя из существующих условий и цели его использования. Кроме того, законодатель­но закреплено понятие инвестиционной стоимости объекта оценки. Это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инве­стиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения вы­ражается в стоимости объекта оценки, определяемой для ис­числения налоговой базы и рассчитываемой в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе ин­вентаризационная стоимость). Ликвидационная стоимость объекта оценки — это стоимость объекта оценки в случае, ес­ли он должен быть отчужден в срок, меньший обычного сро­ка экспозиции аналогичных объектов. Под утилизационной стоимостью объекта оценки понимается его стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включа­ет, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Специаль­ная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом ак­те оговариваются условия, не включенные в понятие рыноч­ной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

К оценке применяются следующие подходы. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки сто­имости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный подход — сово­купность методов оценки стоимости объекта оценки, основан­ных на его сравнении с аналогичными объектами, в отноше­нии которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход — это совокупность методов оценки стои­мости объекта оценки, основанных на определении ожидае­мых доходов от него.

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Глава 7. Правовое регулирование платы за землю    435

Стандарты устанавливают требования к проведению оцен­ки, которое включает следующие этапы:

заключение с заказчиком договора об оценке;

установление количественных и качественных характери­

стик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится обьект оценки;

выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из под­

ходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из

подходов к оценке,  и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки;

составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оцен-щика, предусмотренного законодательством РФ об оценоч­ной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключении договора об оценке. При заключе­нии договора оценщик обязан предоставлять заказчику ин­формацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оце­ночной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в до­говоре об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавли­вающих документов, сведений об обременении объекта оцен­ки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетно­сти, относящихся к объекту; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта; информации, не­обходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации. Оценщик определяет и анализиру­ет рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта и обосновывает их выбор.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных его количественных и качественных характеристик, результа­тов анализа рынка, а также обстоятельств, уменьшающих ве-

436          Земельное право современной России

роятиость получения доходов от объекта в будущем (рисков), и другой информации.

Оценшик обязан использовать (или обосновать отказ от ис­пользования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он вправе самостоятельно определять в рамках ка­ждого из подходов к оценке конкретные ее методы.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки1. Итоговая величина стоимости объекта долж­на быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимо­сти, указанная в отчете, составленном в порядке и на основа­нии требований, устаноаленных законодательством, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета до даты со­вершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации" регулирует также вопросы профессиональ­ного обучения оценщиков (ст. 21) и деятельности саморегули­руемых организаций оценщиков (ст. 22).

Статья 23 данного Закона предусматривает лицензирование оценочной деятельности. Положение о лицензировании оце­ночной деятельности утверждено постановлением Правитель­ства РФ от 11 апреля 2001 г. № 2852. Положение устанавлива­ет порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Положение не рас­пространяется на лицензирование деятельности по оценке имущества инвестиционных фондов и паевых инвестицион­ных фондов.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ. Оценочная де­ятельность в соответствии с выданной лицензией может осу­ществляться на всей территории Российской Федерации. Пе­редача лицензии другому лицу не допускается. Лицензирую­щий орган вправе по согласованию с органами государствен-

1              Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объе­

кта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатои

расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов и мето­

дов опенки.

2              СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1612.

Глава 7. Правоте регулирование /ыаты ia землю

437

ной власти субъектов Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности ор­ганам исполнительной власти субъектов Федерации.

Лицензия выдается, в частности, для осуществления оцен­ки стоимости права собственности, иных вещных прав, обяза­тельств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов; оценки стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении пред­приятий как имущественных комплексов (оценка стоимости предприятия (бизнеса)).

Лицензионными требованиями и условиями являются:

соблюдение лицензиатом законодательства РФ и законо­

дательства субъектов Федерации об оценочной деятельно­

сти;

предоставление по запросу лицензирующего органа ин­

формации, необходимой для контроля за соблюдением

лицензиатом лицензионных требований и условий;

осуществление страхования гражданской ответственности

оценщиков путем заключения договора страхования по

указанным в лицензии работам (услугам) в области оце­

ночной деятельности либо по каждому заключаемому до­

говору об оценке;

для лицензиата — юридического лица — наличие в штате

работника, имеющего документ об образовании, подтвер­

ждающий получение профессиональных знаний по ука­

занным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) ра­

ботам (услугам) в области оценочной деятельности;

для лицензиата — индивидуального предпринимателя —

наличие документа об  образовании,   подтверждающего

получение профессиональных знаний по указанным в ли­

цензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услу­

гам) в области оценочной деятельности.

Лицензия выдается на три года, если в заявлении соискате­ля не указан меньший срок. Срок действия лицензии может быть продлен по заявлению лицензиата. В продлении срока действия лицензии может быть отказано в том случае, если за время действия лицензии зафиксированы нарушения лицен­зионных требований и условий. Продление срока действия ли­цензии производится в порядке, установленном для ее получе­ния.

438          Земельное право современной России

Лицензирующий орган может приостановить действие ли­цензии, отозвать ее или предпринять действия к аннулирова­нию лицензии. Решение о приостановлении действия или об отзыве лицензии может быть обжаловано в порядке, установ­ленном законодательством РФ.

От рыночной стоимости земельных участков следует отли­чать нормативно-рассчитываемую стоимость. Такой стоимо­стью п. 5 ст. 65 ЗК РФ признает кадастровую стоимость зе­мельного участка, которая должна устанавливаться в процен­тах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения.

В соответствии со ст. 66 ЗК РФ для установления кадастро­вой стоимости земельных участков проводится государствен­ная кадастровая оценка земель, за исключением некоторых случаев. В случаях определения рыночной стоимости земель­ного участка кадастровая стоимость земельного участка уста­навливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель уста­навливается Правительством РФ.

Роль нормативно-рассчитываемой стоимости играла до принятия ЗК РФ нормативная цена земли. Нормативная ие­на земли — это показатель, характеризующий стоимость уча­стка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нор­мативная цена земли, как пишет Г. А. Волков, — это админи­стративно устанавливаемая стоимость земельного участка в составе группы земельных участков, включенных в одну оце­ночную зону1.

Понятие нормативной цены земли было установлено для обеспечения экономического регулирования земельных отно­шений при передаче земли в собственность, передаче по на­следству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли регулировался постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли"2. Нормативная цена земли применялась в случа­ях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно опре­делялась     органами     исполнительной     власти     субъектов

1 Волков ГЛ., Голиченков А.К., Козырь О.М. Земельный кодекс Российской Фе­дерации. Комментарий. С. 202. гСЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.

Глава 7. Правовое регулирование платы sa землю   439

Федерации для земель различного целевого назначения по оце­ночным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления могли своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. При этом нормативная цена земли не должна была превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в результате кадастровой оценки земель. Постановлением Пра­вительства РФ от 18 июля 2000 г. № 537 "Вопросы Федераль­ной службы земельного кадастра России"1 установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государст­венному управлению земельными ресурсами, осуществляю­щим функции по ведению государственного земельного када­стра и государственной кадастровой оценке земель, является Федеральная служба земельного кадастра России.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 3162. Правила определяют порядок проведе­ния государственной кадастровой оценки земель всех катего­рий на территории страны для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами, а также на­ходящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие ли­цензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков раз­личного целевого назначения и основывается на классифика­ции земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, адми­нистративном и судебном порядке.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического

1 СЗ РФ. 2000. № 30. Ст. 3154. 2СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709.

440          Земельное право современной России

анализа рыночных цен и другой информации об объектах не­движимости, а также иных методов массовой оценки недви­жимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты го­родских и сельских поселений и земель лесного фонда осуще­ствляется на основе капитализации расчетного рентного дохо­да, а оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений — на основе капитализации расчетного рентного дохода либо исходя из затрат, необходимых для вос­производства и/или сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому на­значению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зави­симости от территориальной величины оценочных зон их гра­ницы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения ли­нейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых рай­онов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и ус­танавливается кадастровая стоимость единицы площади в гра­ницах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государствен­ной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федеральной служ­бы земельного кадастра России утверждают результаты госу­дарственной кадастровой оценки земель. Методические и нор­мативно-технические документы, необходимые для проведе­ния государственной кадастровой оценки земель, разрабатыва­ются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурса­ми по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами ис­полнительной власти. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.