2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

Права на земельный участок и сделки с ними подлежат государ­ственной регистрации. Целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устой­чивости оборота недвижимого имущества со стороны государ­ства путем применения элементов публично-правового регу-

446          Земельное право современной России

лирования. Средством достижения этой цели служит создание специальной единой для всей страны информационной систе­мы о зарегистрированных правах на недвижимость.

Правовая основа создания системы государственной реги­страции прав на недвижимое имущество, в том числе на зе­мельные участки, заложена в ГК РФ, в частности в ст. 131, со­гласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникнове­ние, переход и прекращение подлежат государственной реги­страции в Едином государственном реестре прав учреждения­ми юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регу­лируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним" (с изм. от 11 апреля 2002 г.) (далее — За­кон о государственной регистрации).

Понятие государстве иной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 наз­ванного Закона, согласно которому государственная регистра­ция прав — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав пред­ставляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверже-ния специально уполномоченными на то органами государст­ва прав на недвижимое имущество и обременении этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер1. Содержание этих отно­шений заключается в том, что исполнительные органы госу­дарственной власти — учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сдел­ки и в зависимости от результатов принимают решение о ре-

1 В юридической литературе высказана точка зрении о признании государст­венной регистрации прав на недвижимость в качестве института граждан­ского права (Комментарий к Федеральному закону "О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 2001. С. 9). Однако исходя из характера отношения, складывающиеся в сфере государ­ственной регистрации прав на недвижимость, это мнение не может быть признано достаточно обоснованным.

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              447

гистрации либо приостановлении или отказе в регистрации прав на недвижимость. Указанные отношении теснейшим об­разом связаны с имущественными отношениями, регулируе­мыми гражданским и земельным законодательством, законо­дательством о недрах, а также водным и лесным законодатель­ством, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанны­ми отраслями законодательства.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юри­дическое значение этого акта заключается в том, что с его при­нятием закон связывает наступление определенных юридиче­ских последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекраще­нием прав на недвижимое имущество, в том числе на землю.

Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения соот­ветствующих записей в Единый государственный реестр прав:

договор, предметом которого является недвижимость, ес­

ли иное не предусмотрено законом, считается заключен­

ным (п. 3 ст. 433 ГК);

право собственности у приобретателя недвижимости по

договору в случаях, когда оно требует государственной ре­

гистрации и если иное не предусмотрено законом, счита­

ется возникшим (п. 2 ст. 233 ГК);

право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК,

ст. 25 Закона о государственной регистрации), а также

иное право,  подлежащее  государственной регистрации,

считаются возникшими1.

Принятие названного акта означает что с даты государствен­ной регистрации вступает в силу обременение права на недви­жимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты государ­ственной регистрации, как правило, считаются прекращенны­ми права на недвижимость, возникшие ранее.

В отношении прав на земельные участки возможны все указанные выше последствия, кроме возникновения права собственности не из сделки (ст. 219 ГК), поскольку указанная статья неприменима к регулированию земельных отношений.

1 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 43.

448          Земельное право современной России

Земельный участок как объект природы не может быть создан искусственно.

Акт государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним является обязательным, "завершаю­щим" элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижи­мость, в том числе, естественно, и на земельные участки. сле-дует также отметить, что принципиально важным последстви­ем государственной регистрации является то, что этот акт за­кон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Тем не менее зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижи­мое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Зако­на о государственной регистрации). Например, согласно ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (зе­мельного участка) не требуется его государственная регистра­ция. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной реги­страции подлежит переход права собственности на недвижи­мость (земельный участок) к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Аналогичные требования предъявляются к совершению дого­вора мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно прави­ла о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит государственной регистрации и договор ренты (ст. 584 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не­движимого имущества подлежит государственной регистра­ции, если иное не установлено законом. Исключением из это­го правила являются случаи, предусмотренные п. 1 указанной статьи. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подле­жит государственной регистрации в том же порядке, что и пе­реход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с мешен-

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              449

то такой регистрации. В то же время право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государствен­ной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено до­говором продажи предприятия, право собственности на пред­приятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. 1,2 ст. 564 ГК). Договор об ипотеке также под­лежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. До­говор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1,2 ст. 10 Зако­на об ипотеке). Кроме того, согласно ст. 20 Закона об ипоте­ке требуется также государственная регистрация ипотеки.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управле­ния, право пожизненного наследуемого владения, право по­стоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регист­рации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации.

Кроме того, государственной регистрации подлежат огра­ничения (обременения), т.е. установленные законом или упол­номоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осу­ществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипоте­ка, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Объектами этих прав является недвижимое имущество (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК РФ, рас­крыто и детализировано в ст. 1 Закона о государственной ре­гистрации. Недвижимое имущество (недвижимость) — земель­ные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, связанные с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, ле­са и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

29 Зак. 7086

450          Земельное право современной России

Для государственной регистрации прав на указанные объ­екты, которая осуществляется по месту нахождения недви­жимого имущества в пределах регистрационного округа, не­обходимо, чтобы они были индивидуализированы, т.е. отгра­ничены от иных объектов недвижимости путем применения соответствующих признаков. Индивидуализация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых но­меров. Кадастровый номер — это уникальный, не повторяю­щийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательст­вом РФ, и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый но­мер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или соору­жение, и инвентарного номера здания или сооружения. Ка­дастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Правила присвоения ка­дастровых номеров земельным участкам в процессе их госу­дарственного кадастрового учета утверждены постановлени­ем Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.

Кадастровый номер земельного участка состоит из кадаст­рового номера квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка в кадастровом кварта­ле является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствую­щем разделе государственного реестра земель кадастрового района. Порядок учета кадастровых номеров вновь образован­ных и прекративших существование земельных участков уста­навливается Федеральной службой земельного кадастра Рос­сии.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной реги­страции в Едином государственном реестре прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним. Несколько обособленных зе­мельных участков, представляющих собой единое землеполь­зование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвое­нием им одного кадастрового номера.

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              451

Кадастровые номера присваиваются после проверки пред­ставленных документов о межевании ранее учтенных земель­ных участков и проведения на основе заявки кадастровых ра­бот (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков. От­дельным сформированным частям земельных участков (входя­щим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обре­менения), занятым иными объектами недвижимого имущест­ва и т.п.) б процессе государственного кадастрового учета при­сваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастро­вым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельно­го участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.

В основе правового регулирования государственной реги­страции прав на недвижимость заложено несколько принци­пов. Одним из важнейших является принцип единства систе­мы государственной регистрации прав на недвижимость. Этот принцип закреплен в п. 2 ст. 2 Закона о государственной ре­гистрации. Содержание данного принципа состоит в том, что государственная регистрация прав проводится на всей терри­тории страны по установленной Законом о государственной регистрации системе записей о правах на каждый объект не­движимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 4 Закона о государственной регистрации закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной ре­гистрации подлежат право собственности и другие вешние права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответст­вии со ст. 130—132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воз­душные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми­ческие объекты.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие докумен­ты, которые оформлены после введения в действие Закона о государственной регистрации (п. 2 ст. 4). Если правоустанав­ливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, государственная регист­рация, в частности права собственности и иных прав на зем­лю, не является обязательной.

452                          ____       Земельное право современной России

В связи с этим в Указе Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 "О признании утратившими силу и об изменении не­которых актов Президента Российской Федерации" (п. 3) со­держится следующее разъяснение по данному поводу. Указом предусмотрено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отно­шений и развитии аграрной реформы в России", а также госу­дарственный акт на право пожизненного наследуемого владе­ния, бессрочного (постоянного) пользования землей по фор­мам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, по­жизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянно­го) пользования землей1', выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февра­ля 1998 г. № 219 ''Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными.

Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государст­венной регистрации прав. До начала выдачи таких, свиде­тельств применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю и государст­венных актов на право пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования землей, о кото­ром упоминалось выше.

В статье б Закона о государственной регистрации урегули­рованы вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, которые возникли до 31 январи 1998 г., т.е. до даты вступления Закона в силу. Пра­ва на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в силу названного Закона, признаются юридически дейст-вительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по жела­нию их обладателей.

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              453

Государственная регистрация прав, осуществляемая в от­дельных субъектах Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной (п. 1 и 2 ст. 6). Данная норма означает, что права на земельные участки, как и на иное недвижимое иму­щество, возникшие до вступления в силу Закона о государст­венной регистрации, как прошедшие государственную регист­рацию, так и не прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама государственная регистрация, которая про­водилась в некоторых субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается юридически действительной.

Государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации ограничений (обременении) или иной сделки с объектом недвижимого иму­щества требует государственной регистрация прав на данный объект, возникших до введения в действие данного Закона.

В ст. 7 Закона о государственной регистрации закреплен принцип открытости сведений о регистрации. Орган, осущест­вляющий государственную регистрацию прав, обязан предос­тавлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в пись­менной форме (для юридического лица — документы, под­тверждающие регистрацию данного юридического лица и пол­номочия его представителя). Заинтересованное лицо вправе получить информацию, касающуюся: описания объекта не­движимости, зарегистрированных прав на него, а также огра­ничений (обременении) прав. Такая информация предоставля­ется в форме выписки из Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Отказ может быть обжалован обратив­шимся за информацией лицом в суд.

На получение информации существуют и ограничения. Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющие­ся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержа­щие сведения о переходе прав на объект недвижимости, пре­доставляются в установленном законом порядке только самим

454                          Земельное право современной России

правообладателям; а также физическим и юридическим ли­цам, получившим доверенность от правообладателя; руководи­телям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Федерации: налого­вым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имею­щим в производстве дела, связанные с объектами недвижимо­сти и/или их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Кроме того, орган, осуществляющий государственную ре­гистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоста­влять ему информацию о лицах, получивших сведения об объ­екте недвижимого имущества, на который он имеет права. Предусмотрено также, что использование сведений, содержа­щихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интере­сам правообладателей, влечет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Закон о государственной регистрации определяет условия получения информации о зарегистрированных правах (ст. 8). Информация о зарегистрированных правах на объекты недви­жимого имущества предоставляется за плату, если иное не ус­тановлено законом.

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информа­цию о правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, кото­рый необходим для ее работы. В соответствии с законами РФ учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о заре­гистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам правоохранительных органов и судов по на­ходящимся в производстве делам; органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправле­ния; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за ис­пользованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определен­ных законами РФ.

В свою очередь, органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления, организации

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель                              455

по учету объектов недвижимого имущества, другие организа­ции, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более десяти дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государст­венной власти субъектов Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним проводится согласно ст. 9 данного Закона уч­реждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регист­рационного округа по месту нахождения недвижимого имущест­ва. Регистрационный округ представляет собой территорию, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее госу­дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно-территориальных единиц. 6 марта 1998 г. по­становлением Правительства РФ № 288 было утверждено При­мерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1. Такое учреждение юстиции создается органом государственной власти субъекта Федерации. Учреждение юстиции является го­сударственным органом, обеспечивающим государственную ре­гистрацию прав на территории регистрационного округа. Реги­страционный округ, в котором действует учреждение юстиции, создается субъектом Федерации. В случае образования субъек­том Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ нескольких учреждений юстиции соответственно образуется не­сколько регистрационных округов. Учреждение юстиции может создавать в пределах регистрационного округа свои филиалы. Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуще­ствляется государственная регистрация прав, определяется учре­ждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Федерации.

'СЗ РФ. 1998. № 11 Ст. 1291.

2 Приказом Минюста России от I июля 2002 г. № 183 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и/или перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях разных регистрационных округов.

456          Земельное право современной России

Основными задачами учреждения юстиции являются госу­дарственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, рос­сийских и иностранных юридических лиц, международных ор­ганизаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований; созда­ние и ведение Единого государственного реестра прав на не­движимое имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.

Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:

прием документов, необходимых для государственной ре­

гистрации прав;

проверку действительности поданных заявителем доку­

ментов и наличия соответствующих прав у подготовивше­

го документ лица или органа власти;

проверку наличия ранее зарегистрированных и заявлен­

ных прав на недвижимое имущество и сделок с ним {да­

лее соответственно именуются зарегистрированные права,

заявленные права);

правовую экспертизу документов, представленных на го­

сударственную регистрацию прав, в целях выявления их

соответствия законодательству РФ, а также проверку за­

конности сделки;

выявление оснований для приостановления или отказа в

государственной регистрации прав;

направление юридическим лицам, гражданам, государст­

венным органам и организациям запросов с целью полу­

чения сведений и документов, необходимых для государ-

ственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав;

выдачу   свидетельства   о   государственной   регистрации

прав;

совершение специальной регистрационной надписи на

документах, выражающих содержание сделки;

выдачу информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в по­

рядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 ГК РФ;

ведение делопроизводства при осуществлении государст­

венной регистрации прав;

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              457

• обеспечение бессрочного хранения Единого государст­венного реестра прав, в том числе дел правоустанавлива­ющих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Для осуществления своей деятельности учреждение юсти­ции имеет право бесплатно или за плату, согласованную с ор­ганом государственной власти субъекта Федерации, получать от органов исполнительной власти, органов местного самоуп­равления, организаций по учету объектов недвижимого иму­щества, других организаций сведения, необходимые для госу­дарственной регистрации прав; создавать филиалы; утверждать положения о филиалах учреждения юстиции, осуществлять контроль за их деятельностью, нормативно-методическое, ин­формационное обеспечение, а также иные полномочия в соот­ветствии с законодательством РФ.

На учреждение юстиции возлагается следующий круг обя­занностей: соблюдать правила ведения Единого государствен­ного реестра прав; предоставлять за плату, установленную ор­ганом государственной власти субъекта Федерации, информа­цию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; предоставлять бесплатно информацию о зарегист­рированных правах на объекты недвижимого имущества в слу­чаях и порядке, установленных законодательством РФ; напра­влять в установленном порядке централизуемую долю средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах.

Учреждение юстиции несет ответственность за своевремен­ность и точность внесения записей в Единый государственный реестр прав, за полноту и подлинность выданной информации о зарегистрированных правах.

Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников (ст. 11 Закона о государст­венной регистрации). Плата за регистрацию сделок с недви­жимым имуществом и предоставление информации о зареги­стрированных правах на такое имущество взимается в разме­рах, установленных субъектами Федерации. Максимальный размер платежей на территории России устанавливается Пра­вительством РФ.

458                                   Земельное право современной России

26 февраля 1998 г. было принято постановление Правитель­ства РФ № 248 "Об установлении максимального размера пла­ты за государственную регистрацию прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним и за предоставление информации о за­регистрированных правах"1. Постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистра­цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для фи­зических лиц составляют трехкратный установленный законом минимальный размер оплаты труда, а для юридических лиц — 50-кратный минимальный размер оплаты труда. Максималь­ный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним со­ставляет 200-кратный минимальный размер оплаты труда.

Максимальные размеры платы за предоставление информа­ции о зарегистрированных правах для физических лиц состав­ляют 25% установленного законом минимального размера оп­латы труда, а для юридических лиц — установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс состав­ляет трехкратный минимальный размер оплаты труда.

Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предо­ставление указанной информации, используются исключитель­но на создание, поддержание и развитие системы государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий за­регистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 "Об установле-нии централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"2 предусмотрено, что централизуемая доля средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистриро­ванных правах, устанавливается в размере 5% взимаемых пла­тежей и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним.

1 СЗ РФ. 1998. №9. Ст. 1121. г СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 1114.

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              459

Процедура государственной регистрации права собственно­сти на земельный участок и сделок с ним, требования к доку­ментам, которые представляются на регистрацию, основания для государственной регистрации, ее удостоверение, а также оснований приостановления и отказа в регистрации урегули­рованы в гл. 3 Закона о государственной регистрации.

В ст. 13 данного Закона определены этапы проведения го­сударственной регистрации прав. Сначала осуществляется прием документов, необходимых для государственной регист­рации прав и отвечающих требованиям данного Федерального закона, а также регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Затем прово­дится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии осуществляется изучение представлен­ных для государственной экспертизы документов с целью ус­тановления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия перехода, прекраще­ния или обременения (ограничения) прав на недвижимое иму­щество1.

В результате проведения правовой экспертизы устанавлива­ется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недви­жимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После чего при отсутствии указанных противоречий и других осно­ваний для отказа или приостановления государственной реги­страции прав в Единый государственный реестр прав на не­движимое имущество вносятся записи, соответственно совер­шаются надписи на правоустанавливающих документах и вы­даются удостоверения о произведенной государственной реги­страции прав.

Государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (об­ременение) регистрируется не правообладателем, то регистра­ция проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 назван­ного Закона для регистрации договоров и сделок. В этом слу-

Постатенный комментарий к Федеральному закону "О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 114.

460          Земельное право современной России

чае правообладатель обязательно уведомляется о зарегистри­рованном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, установленных в публичных интересах органами госу­дарственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости (зе­мельного участка). Регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижи­мого имущества (земельным участком) возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В данном Законе определен срок проведения регистрации, что является гарантией обеспечения прав заявителя. Государст­венная регистрация прав проводится не позднее чем в месяч­ный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В течение месяца учрежде­ние юстиции обязано принять решение о государственной ре­гистрации либо ее приостановлении или отказе в регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основа­ния заявления правообладателя, стороны либо сторон догово­ра или уполномоченного им/ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст. 16 Закона о государственной регистрации).

В случае если права возникают на основании акта государ­ственного органа или органа местного самоуправления, заяв­ление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Поскольку обычным основанием возникновения права собственности на земельный участок является постановление главы местной ад­министрации о предоставлении земельного участка, с таким заявлением должно обращаться лицо, которому предоставлен земельный участок.

Если права возникают на основании договоров (сделок), которые не требуют нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны до­говора. В случае уклонения одной из сторон от государствен­ной регистрации прав переход права собственности на земель­ный участок или иной объект недвижимости регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию дру­гой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановле­ния государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель

461

сторона. Указанная норма основана на положении п. 5 ст. 131 ГК РФ, согласно которой отказ в государственной регистра­ции права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжало­ваны в суд.

Возможна ситуация, когда права возникли на основании договоров (сделок), которые не требуют обязательного нотари­ального удостоверения, тем не менее по желанию сторон договор был нотариально удостоверен. В этом случае для про­ведения государственной регистрации права достаточно заяв­ления одной из сторон договора или сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Требования к документам, которые представляются на государ­ственную регистрацию, сформулированы в ст. 18 Закона о го­сударственной регистрации. Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход или ограниче­ние (обременение) прав на недвижимое имущество (земельный участок) и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным за­конодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид ре­гистрируемого права и в установленных законодательством слу­чаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законо­дательством должностных лиц.

Важным является требование о том, чтобы тексты докумен­тов, представляемых на государственную регистрацию прав, были написаны разборчиво, наименования юридических лиц давались без сокращения с указанием мест их нахождения. Фа­милии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, име­ющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в документах исправления, а также документы, исполненные карандашом или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен орга­ном, ответственным за проведение кадастровых работ. В слу­чае если отсутствуют или не закончены работы по кадастрово-

162          Земельное право современной России

му учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объ­ектов недвижимости и коммуникаций на участке), государст­венная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастро­вого учета, в том числе натурного описания границ. До при­своения объекту недвижимого имущества кадастрового номе­ра может использоваться условный номер, позволяющий од­нозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистра­ции при наличии согласия в письменной форме правооблада­теля (правообладателей) участка.

Закон предусматривает, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не ме­нее чем в двух экземплярах. Один из этих экземпляров должен быть подлинником (за исключением актов органов государст­венной власти и актов органов местного самоуправления), ко­торый после государственной регистрации прав в обязатель­ном порядке возвращается правообладателю.

При получении правоустанавливающих документов на го­сударственную регистрацию прав должностное лицо учрежде­ния юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается распис­ка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представле­ния.

Для государственной регистрации обычно представляются следующие документы, которые данный Закон (ст. 17) призна­ет в качестве оснований для проведения регистрации права собственности на землю и сделок с ней:

акты, изданные органами государственной власти или ор­

ганами местного самоуправления в рамках их компетен­

ции и в порядке, установленном законодательством, дей­

ствовавшим в месте издания таких актов на момент их из­

дания;

договоры и другие сделки в отношении земельного участ­

ка, совершенные в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте расположения земельного участка

на момент совершения сделки;

• свидетельства о праве на наследство;

Глава 8. Управление в сфере использовании и охраны земель             

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на земельный участок, вы­

данные   уполномоченными   органами   государственной

власти в порядке, установленном законодательством, дей­

ствовавшим в месте издания таких актов на момент их из­

дания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и

сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земель­ного участка или участка недр с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государст­венную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. При возникновении у регистратора прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним сомнений в наличии оснований для госу­дарственной регистрации прав в течение месяца он обязан при­нять необходимые меры по получению дополнительных сведе­ний. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который может представить дополнительные доказа­тельства наличия у него оснований для государственной регист­рации прав (ст. 19 Закона о государственной регистрации).

Следует подчеркнуть, что не допускается истребование у за­явителя дополнительных документов, за исключением указан­ных, если представленные им документы отвечают требовани­ям, о которых говорилось выше.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним проводится в последовательно­сти, определенной порядком приема документов. Сделка счи­тается зарегистрированной, а правовые последствия — насту­пившими со дня внесения записи о сделке или праве в Еди­ный государственный реестр прав.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие до­кументы на недвижимое имущество, и книги учета докумен­тов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества, в него помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указан­ный объект.

464          ______  Земельное право современной России

Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выдан­ных свидетельствах о государственной регистрации прав, вы­писках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. 22 июля 1998 г. был издан приказ Миню­ста России, Мингосимущества России, Минземстроя России № 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета до­кументов и дел правоустанавливающих документов при госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К книгам учета документов относятся: книга учета входя­щих документов; книга учета выданных свидетельств о госу­дарственной регистрации прав; книга учета выданной инфор­мации о зарегистрированных правах.

Книга учета входящих документов предназначена для вне­сения записей о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осущест­вления им государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней производятся записи по сле­дующим заявлениям и документам:

•               заявлениям о государственной регистрации прав с прила­

гаемыми документами;

« заявлениям о регистрации  ограничений  (обременении) права с прилагаемыми документами;

заявлениям об исправлении технических ошибок в запи­

сях, допущенных при государственной регистрации прав;

заявлениям о приостановлении государственной регист­

рации прав;

документам, необходимым для проведения государствен­

ной регистрации прав, например ответам соответствую­

щих органов и организаций на обращения учреждений

юстиции по регистрации прав (филиалов) или правообла­

дателей о предоставлении сведений, необходимых для го­

сударственной регистрации прав на объекты недвижимо­

го имущества;

дополнительным документам, представляемым заявите­

лем с целью устранения причин, приведших к приостано­

влению регистратором прав государственной регистрации

прав;

» иным документам, касающимся осуществляемой учреж­дениями юстиции по регистрации прав (филиалами) госу-

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              465

дарственной регистрации прав, например определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Записи в книгу учета входящих документов вносятся после­довательно в порядке поступления документов в названное уч­реждение юстиции (или его филиал). Одна запись в книге со­ответствует одному пакету входящих документов. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав предназначена, как следует из ее названия, для внесения запи­сей о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав.

Книга учета выданной информации о зарегистрированных правах предназначена для учета запросов и заявлений о выда­че информации и фактов выдачи информации учреждениями юстиции по регистрации прав (филиалами).

Документы в деле хранятся в хронологическом порядке их поступления. Дело содержит опись документов, хранящихся в нем, в которой по каждому документу указываются его поряд­ковый номер в деле, дата поступления, наименование и рек­визиты, количество листов, фамилия, инициалы к подпись ра­ботника учреждения юстиции по регистрации прав (филиала), внесшего документ в дело. Копии документов, хранящихся в деле, могут быть удостоверены нотариально. В иных случаях на копиях документов, хранящихся в деле, работник учрежде­ния юстиции по регистрации прав (филиала) должен сделать надпись об их соответствии подлинникам с указанием даты, фамилии, инициалов и подписи лица, сделавшего надпись, а также лица, которому выданы подлинники документов.

Дело правоустанавливающих документов закрывается, ко­гда объект недвижимого имущества прекращает свое сущест­вование в результате разделения, слияния, выделения либо ли­квидации. На титульном листе последнего тома закрываемого дела проставляется надпись о причине закрытия дела с указа­нием кадастровых (а при их отсутствии — условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости. На титульных листах вновь открывае­мых дел правоустанавливающих документов в отношении объ­ектов недвижимости, образованных путем слияния, разделе­ния, выделения, к номерам вновь заведенного дела добавляют­ся ссылки на кадастровые (а при их отсутствии — условные) номера ранее существовавших объектов недвижимости.

30 За к. 7Q8*

466          Земельное право современной России

Согласно Правилам ведения Единого государственного ре­естра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвер­жденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (с изм. от 23 декабря 1999 г.)1, названный Еди­ный государственный реестр предназначен для ведения уни­фицированной в пределах Российской Федерации системы за­писей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущест­ва. В каждом разделе реестра содержатся описание объекта, за­писи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об огра­ничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с данным объектом. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объек­та, а в случае его отсутствия — условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располага­ются в соответствии с принципом единого объекта недвижи­мого имущества. Так, раздел, содержащий информацию о зда­ниях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредст­венно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состо­ит из трех подразделов: подраздел 1 представляет собой описа­ние объекта недвижимого имущества; подраздел II содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) пра­вообладателя, подраздел III — записи об ограничениях (обре­менениях) права собственности и других вещных правах на объект недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав во всех субъектах Фе­дерации ведется на русском языке и каждый его подраздел — на отдельном листе. Листы подразделов II и III идентифици­руются номером регистрации.

Номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и запи-

1 СЗ РФ. 199Н. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Сг. 6416.

Глава в. Управление в сфере использования и охраны земель              467

сывается следующим образом: номер субъекта Федерации — номер регистрационного округа — номер книги учета входя­щих документов — порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Внутри подразделов I и II листы, содержащие записи, ну­меруются порядковыми номерами. В подразделе III, состоя­щем из специальных частей для регистрации аренды, ипотеки, сервитутов, сделок, арестов и прочих ограничений (обремене­нии), самостоятельная порядковая нумерация ведется для ка­ждой части.

Каждый лист раздела Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта недви­жимого имущества. При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный но­мер, присваиваемый учреждением юстиции по регистрации прав. При прекращении права иди ограничении соответству­ющая запись Единого государственного реестра прав погаша­ется.

В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указывают­ся фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отноше­нии юридических лиц, указываются полное наименование, ин­дивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистраци­онного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

В ст. 19 Закона о государственной регистрации перечисле­ны основания для приостановления государственной регист­рации прав. Всего таких оснований три. Во-первых, государ­ственная регистрация прав может быть приостановлена не бо­лее чем на месяц (не считая срока, когда регистратор извеща­ет заявителя о целесообразности представления дополнитель­ных доказательств наличия у него оснований для регистрации (п. 1 ст. 17 Закона)) при направлении представленных доку­ментов на подтверждение их подлинности. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем ре­шении приостановить государственную регистрацию заявлен­ных прав и об основаниях такого решения. Если в течение указанных сроков не будут устранены причины, препятствую­щие государственной регистрации, регистратор обязан отка-

468          Земельное право современной России

зать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Во-вторых, государственная регистрация прав может быть приостановлена по инициативе самого правообладателя. Срок такого приостановления — не более чем три месяца. Основа­нием является заявление правообладателя в письменной фор­ме или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении должны быть указаны причины, послужившие основанием для приос­тановления государственной регистрации прав, и срок, необ­ходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерыва­ет течение срока, установленного п. I ст. 17 Закона. Срок, ис­текший до подачи указанного заявления, в новый срок не за-считывается.

В-третьих, в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановле­на на основании определения или решения суда. Приостанов­ление государственной регистрации прав сопровождается вне­сением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государст­венной регистрации прав содержится в ст. 20 рассматриваемого Закона о государственной регистрации. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в тех случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государствен­

ной регистрации которого просит заявитель, не является

правом, подлежащим государственной регистрации прав в

соответствии с данным Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обрати­

лось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регист­

рацию прав, по форме или содержанию не соответствуют

требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или органа местного самоуп­

равления о предоставлении прав на недвижимое имуще­

ство признан недействительным с момента его издания в

соответствии с законодательством, действовавшим в мес­

те его издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              469

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными

условиями, составило документ без указания этих усло­

вий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимо­

го имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя

прав на данный объект недвижимого имущества.

При принятии решения об отказе в государственной реги­страции прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмо­трения заявления, направляется сообщение о причине отказа, копия указанного сообщения помешается в дело правоустана­вливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд.

Особо следует подчеркнуть, что отсутствие или незакончен­ность работ по кадастровому учету земельного участка либо наличие судебного спора о границах земельного участка не яв­ляется основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В первом случае государственная регистрация права собственности (или иных прав) на земельный участок должна быть проведена на основании плана земельного участ­ка, который имеется в комитете по земельным ресурсам и зе­млеустройству. Во втором случае спор о границах земельного участка рассматривается как основание приостановления госу­дарственной1 регистрации.

Специальные нормы регулируют вопросы исправления тех­нических ошибок, допущенных при государственной регист­рации прав (ст. 21 Закона). Технические ошибки в записях должны быть исправлены в трехдневный срок по решению ре­гистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявле­ния об ошибке в записях. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осущест­вляется в том случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полага­лись на соответствующие регистрационные записи. В случаях если есть основания считать, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы названных лиц, исправление производится по решению суда или арбитражного суда.

470          Земельное право современной России

Такова характеристика общих правил государственной ре­гистрации права собственности на земельный участок и сделок с ним.

Особенности данной процедуры применительно к случаям государственной регистрации прав на предприятие как имуще­ственный комплекс и сделок с ним урегулированы в ст. 22 За­кона о государственной регистрации. Таких особенностей две. Во-первых, государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в со­став предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов. Во-вторых, госу­дарственная регистрация прав на предприятие как имущест­венный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учре­ждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица.

Зарегистрированное право на предприятие как имущест­венный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный ре­естр прав в месте нахождения объекта.

Таким образом, в отношении земельного участка, входяще­го в состав предприятия, как и иных объектов недвижимости, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр прав. Основанием для внесения таких записей является государственная регист­рация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Государственная регистрация прав на недвижимое имуше­ство, в том числе на земельный участок, и сделок с ним в кон­доминиумах проводится в соответствии с Законом о государ­ственной регистрации и Федеральным законом "О товарище­ствах собственников жилья", Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кон­доминиумах одновременно является государственной регист­рацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 Закона о государ­ственной регистрации).

Особенности государственной регистрации права обшей собственности на недвижимое имущество (земельный участок) урегулированы в ст. 24 Закона о государственной регистрации. Так, при продаже доли в праве обшей собственности посто-

Глава 8. Управление я сфере использования и охраны земель              471

роннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются доку­менты, подтверждающие, что продавец доли известил в пись­менной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других ус­ловий, на которых продает ее. К заявлению могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в ор­гане, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводит­ся независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если к заявлению о государственной регистрации не при­ложены документы, подтверждающие отказ остальных участ­ников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли осталь­ных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возник­шие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Некоторые особенности режима общей собственности на земельные участки, имеющие непосредственное отношение к вопросу о государственной регистрации права общей собст­венности, предусмотрены в земельном законодательстве. На­пример, Федеральный закон "О садоводческих, огородниче­ских и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 30) предусматривает, что садовые, огородные и дачные зе­мельные участки, находящиеся в общей совместной собствен­ности супругов, могут быть разделены между ними. Однако зе­мельные участки общего пользования садоводческого, огород­нического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат. Раздел садового, огородного или дачного земель­ного участка возможен только с согласия члена садоводческо­го, огороднического или дачного некоммерческого объедине­ния или в судебном порядке. При этом образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участ­ка, установленного нормативными правовыми актами субъек­тов Федерации.

472          Земельное право современной России

В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации отраже­на особенность государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. Эта особенность выражается в том, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого иму­щества в установленных случаях, на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих опи­сание объекта незавершенного строительства.

Особенность государственной регистрации права аренды заключается в том, что если в аренду сдается земельный уча­сток (участок недр) или его часть, к договору аренды, предста­вляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его час­ти, сдаваемой в аренду (п. 2 ст. 26 Закона).

Статья 27 Закона посвящена государственной регистрации сервитутов. Такая регистрация проводится в Едином государ­ственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого устано­влен сервитут, при наличии у последнего соглашения о серви­туте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Еди­ном государственном реестре прав. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера дей­ствия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на кото­ром отмечена сфера действия сервитута. Когда сервитут отно­сится ко всему земельному участку, предоставления плана зе­мельного участка не требуется.

Статья 28 Закона посвящена государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Права на не­движимое имущество, в частности на земельный участок, ус­тановленные решением суда, подлежат государственной реги­страции на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Важным является требование За­кона о том, что регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистра­ции права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые

Глава 8. Управление в сфере использования и охраны земель              473

регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистратор прав или правообладатель при нали­чии в письменной форме заключения регистратора вправе за­просить суд о порядке исполнения данного решения. Если права на недвижимое имущество (земельный участок) оспари­ваются в судебном порядке, регистратор прав должен сделать запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Закон о государственной регистрации устанавливает прави­ло о том, что вступившие в силу решения и определения су­дов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными ор­ганами в учреждение юстиции по регистрации прав. Анало­гичное требование адресовано органам, наложившим арест на недвижимое имущество, которые обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав.

В статье 29 Закона урегулированы общие условия государ­ственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя по­сле государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К этому заявлению залогодателя должен быть приложен договор об ипотеке вместе с указанны­ми в договоре документами.

В Законе определены основания отказа в государственной регистрации ипотеки. Так, в регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недви­жимого имущества (земельного участка) не допускается в со­ответствии с законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обес­печенного ипотекой обязательства или данные о порядке и ус­ловиях определения этой стоимости. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержа­теля и заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступив­шего в силу решения суда, арбитражного суда или третейско­го суда. Особенности государственной регистрации ипотеки

474          Земельное право современной Росши

нашли свое отражение также в статьях 19—28 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".