Глава 7.7. Доход от аренды

Каждый месяц, когда деньги уходят на платежи по закладной, по налогам, счетам за ремонт и коммунальным услугам, они также и приходят. (Это предполагает, что владелец должен быть удачлив не только в плане поиска арендаторов, но и взимания с них арендной платы). Несмотря на то, что доход от аренды маленьких зданий скорее всего не будет покрывать затраты владельца на первых порах, в более долгосрочном периоде арендная плата повышается быстрее, чем затраты на содержание здания ( особенно если владелец имеет закладную с фиксированной процентной ставкой). В раннем периоде владелец может показывать прибыль от здания, потому что:

Налоговые льготы

Процентные платежи по закладным (и другим ссудам на модернизацию собственности) не облагаются федеральным налогом на доход собственника. Такая же ситуация с налогами на собственность и расходами по содержанию собственности, сдающейся в аренду (типа инструментов Эндрю). Что наиболее важно, так это то что существуют скидки на износ. ИРС исходит из предположения, что строение, любое строение, изнашивается и теряет свою стоимость с течением времени. На этом основании владелец имеет право вычитать часть первоначальной стоимости здания каждый год как потери связанные с износом. Потери эти существуют только на бумаге. Даже если здание разрушается, то совсем не обязательно это влечет за собой потерю наличности из кармана владельца - и может на самом деле расти в цене в зависимости от места расположения.

Вычет процентов по закладной, амортизация и другие налоговые моменты связанные с недвижимостью, регулируется нормативными документами. Инвестор должен поговорить со своим налоговым консультантом о налогообложении разнообразных аспектов расходов и доходов, связанных с недвижимостью.

Финансовый рычаг и удорожание стоимости.

Финансовый рычаг это следствие операций с недвижимостью, обусловленное фактом, что большинство людей не покупают собственность за наличные. Если вы покупаете собственность за 100 000 , вы можете выложить 10 000 долларов и взять закладную на оставшуюся сумму. Если стоимость собственности начинает расти на 10% в год в течение 2 лет, вы можете продать ее за 120 000 долларов. Прибыль, которую вы получаете равна не 20, а 200%, так как ваш изначальный вклад – 10 000 долларов (Это упрощенный пример, так как владение зданием в течение 2 лет и его последующая продажа тоже будут вам что-то стоить; но даже и так, финансовый рычаг существенно увеличит вашу возможную прибыль).

Но этот рычаг может работать и против вас. Если вы собираетесь продать вашу на 100 000 собственность и видите, что можете получить за нее лишь те же 100 000, а до того вы потратили 10 000 долларов чтобы отремонтировать ее, вы теряете 100% вашего вложения, даже если ваша собственность стоит сейчас столько же, сколько вы за нее заплатили. Если цены на недвижимость снижаются, вы можете попасть в катастрофическое положение.

Исторически, стоимость недвижимости в большинстве регионов поднималась наравне с уровнем инфляции, если не быстрее. Во время бума недвижимости в 70-х, когда цены на недвижимость резко опередили уровень инфляции, финансовый рычаг и рост стоимости недвижимости работали рука об руку на богатство владельцев собственности. Инвестор должен был купить собственность стоимостью 100 000$, скажем с 10 000$ платежом наличными и 90 000$ -й закладной. Год спустя, когда ценность собственность составляла 120 000$ , он должен был взять ссуду на 20 000$ под эту возросшую стоимость. Эти 20 000 долларов он мог использовать для того, что бы осуществить платежи наличными за другую собственность или две. Когда их стоимость возрастала он мог повторить все сначала. Начав с платежа в 10 000 долларов наличными, он мог закончить владельцем дюжины единиц собственности.

Пока цены на недвижимость росли, это была очень прибыльная игра. Как и все Великие истины прошлого, предпосылка «вы не можете потерять деньги, покупая недвижимость» привлекала толпы последователей - и тогда оправдывала ожидания. Затем цены упали. Те, кто не успел вовремя сойти с эскалатора пострадали.

В наши годы, как известно, не так легко поймать удачу имея всего 10 000 долларов. Тем не менее удорожание недвижимости и финансовый рычаг (а так же сколачивание собственного капитала, которое получается просто путем платежей по закладной), могут по прежнему дать возможность умному и решительному инвестору получить деньги под одну собственность, для покупки другой и создать скромную пирамиду империи недвижимости, хотя и более медленно чем в стремительных 70-х.

Тем не менее, в бизнесе с недвижимостью нет гарантии удачи. Рынок может прийти в упадок. Арендаторы могут обнищать. И существуют еще несколько штрихов в бизнесе с недвижимостью, которые не специфичны для бизнеса с ценными бумагами:

Недвижимость не ликвидна. Вы сможете в любой момент продать акции. Вы не сможете в любой момент найти покупателя на здание. 

Комиссионные от продажи недвижимости являются неэластичными, обычно они составляют 6% (и 10% от продажи необработанной земли). За дом стоимостью в 100 000 долларов , за который вы заплатили 10% наличными, 6 000 долларов комиссионных составляют 60 % вашего начального взноса. Вы просто обязаны сделать приличную прибыль при продаже, чтобы перекрыть это. 

Амортизация не является только бухгалтерским понятием: здания действительно разрушаются. Техническое обслуживание является постоянной и требующей затрат необходимостью и должно быть тщательно просчитано при калькуляции нормы прибыли на инвестированные деньги. Вы можете стать счастливчиком с вечно горящим очагом, но можете - и несчастным обладателем вечно текущих труб. 

Инвестирование в недвижимость в большей степени напоминает начало собственного бизнеса, нежели то , что большая часть людей привыкла считать «инвестициями». Вы не сидите и не читаете доклады; вы прогуливаетесь вокруг фундаментов с сигнальными огнями и покупаете штучки в магазинах скобяных изделий. Потому, прямые инвестиции в недвижимость - специфический вкус. Некоторым людям это нравится, некоторым нет. Чтобы определить, нужно ли вам вкладывать деньги в недвижимость, спросите себя, есть ли у вас желание и способности заниматься строениями. Конечно, вы всегда можете нанять кого-либо, чтобы он взял на себя практически все обязанности, но оплата «кого-то еще» съест всю прибыль от вашей инвестиции.

Вы должны уметь вести переговоры с громадным количеством людей - коммивояжеров и ремонтных рабочих, арендаторов и представителей местной администрации.

Еще одно условие - резерв наличных денег. Когда вы покупаете акцию, никто не попросит у вас денег дополнительно. Но когда вы покупаете здание, вы можете испытать необходимость в дополнительных деньгах. Да, у вас есть доход от аренды и страховки, но внезапно вам может потребоваться купить то или это или нанять кого-либо, чтобы он заботился о чем либо. Лучше вам быть готовым оплатить эти счета.

И, наконец, запомните, что рынок недвижимости значительно «ограниченнее» чем рынок ценных бумаг. Там вы всегда можете продать зарегистрированную акцию, особенно если вы собираетесь снизить цену, в случае же с недвижимостью возможно будет сложно найти покупателя. Вам может быть придется значительно урезать цену. И даже если вы найдете покупателя, процесс продажи может затянуться на недели, так что вы не сможете быстро получить наличные путем продажи недвижимости.

Есть определенное удовлетворение в том, чтобы купить акцию за 10 и наблюдать как цена ее вырастает до 20 долларов в течение последующих 5 лет, но для некоторых людей нет большего удовольствия в том, чтобы найти полу развалившееся здание, договариваться о его покупке, перепланировать и ремонтировать его, находить арендаторов, договариваться об арендной плате, заниматься лоббированием в местном комитете по контролю за арендной платой, изучать проблемы жильцов, посетить бар-митцва арендаторского сына, ремонтировать трубы, писать книги, наблюдать район, раскинувшийся вокруг - и начать все сначала.

Если вам понравится быть столь активно вовлеченным в процесс ваших инвестиций, займитесь недвижимостью. Если чтение финансовых полос и телефонные звонки вашему брокеру являются для вас достаточной степенью участия в судьбе ваших вложений, наверное вы не захотите становится магнатом недвижимости после всего вышесказанного.

Каждый месяц, когда деньги уходят на платежи по закладной, по налогам, счетам за ремонт и коммунальным услугам, они также и приходят. (Это предполагает, что владелец должен быть удачлив не только в плане поиска арендаторов, но и взимания с них арендной платы). Несмотря на то, что доход от аренды маленьких зданий скорее всего не будет покрывать затраты владельца на первых порах, в более долгосрочном периоде арендная плата повышается быстрее, чем затраты на содержание здания ( особенно если владелец имеет закладную с фиксированной процентной ставкой). В раннем периоде владелец может показывать прибыль от здания, потому что:

Налоговые льготы

Процентные платежи по закладным (и другим ссудам на модернизацию собственности) не облагаются федеральным налогом на доход собственника. Такая же ситуация с налогами на собственность и расходами по содержанию собственности, сдающейся в аренду (типа инструментов Эндрю). Что наиболее важно, так это то что существуют скидки на износ. ИРС исходит из предположения, что строение, любое строение, изнашивается и теряет свою стоимость с течением времени. На этом основании владелец имеет право вычитать часть первоначальной стоимости здания каждый год как потери связанные с износом. Потери эти существуют только на бумаге. Даже если здание разрушается, то совсем не обязательно это влечет за собой потерю наличности из кармана владельца - и может на самом деле расти в цене в зависимости от места расположения.

Вычет процентов по закладной, амортизация и другие налоговые моменты связанные с недвижимостью, регулируется нормативными документами. Инвестор должен поговорить со своим налоговым консультантом о налогообложении разнообразных аспектов расходов и доходов, связанных с недвижимостью.

Финансовый рычаг и удорожание стоимости.

Финансовый рычаг это следствие операций с недвижимостью, обусловленное фактом, что большинство людей не покупают собственность за наличные. Если вы покупаете собственность за 100 000 , вы можете выложить 10 000 долларов и взять закладную на оставшуюся сумму. Если стоимость собственности начинает расти на 10% в год в течение 2 лет, вы можете продать ее за 120 000 долларов. Прибыль, которую вы получаете равна не 20, а 200%, так как ваш изначальный вклад – 10 000 долларов (Это упрощенный пример, так как владение зданием в течение 2 лет и его последующая продажа тоже будут вам что-то стоить; но даже и так, финансовый рычаг существенно увеличит вашу возможную прибыль).

Но этот рычаг может работать и против вас. Если вы собираетесь продать вашу на 100 000 собственность и видите, что можете получить за нее лишь те же 100 000, а до того вы потратили 10 000 долларов чтобы отремонтировать ее, вы теряете 100% вашего вложения, даже если ваша собственность стоит сейчас столько же, сколько вы за нее заплатили. Если цены на недвижимость снижаются, вы можете попасть в катастрофическое положение.

Исторически, стоимость недвижимости в большинстве регионов поднималась наравне с уровнем инфляции, если не быстрее. Во время бума недвижимости в 70-х, когда цены на недвижимость резко опередили уровень инфляции, финансовый рычаг и рост стоимости недвижимости работали рука об руку на богатство владельцев собственности. Инвестор должен был купить собственность стоимостью 100 000$, скажем с 10 000$ платежом наличными и 90 000$ -й закладной. Год спустя, когда ценность собственность составляла 120 000$ , он должен был взять ссуду на 20 000$ под эту возросшую стоимость. Эти 20 000 долларов он мог использовать для того, что бы осуществить платежи наличными за другую собственность или две. Когда их стоимость возрастала он мог повторить все сначала. Начав с платежа в 10 000 долларов наличными, он мог закончить владельцем дюжины единиц собственности.

Пока цены на недвижимость росли, это была очень прибыльная игра. Как и все Великие истины прошлого, предпосылка «вы не можете потерять деньги, покупая недвижимость» привлекала толпы последователей - и тогда оправдывала ожидания. Затем цены упали. Те, кто не успел вовремя сойти с эскалатора пострадали.

В наши годы, как известно, не так легко поймать удачу имея всего 10 000 долларов. Тем не менее удорожание недвижимости и финансовый рычаг (а так же сколачивание собственного капитала, которое получается просто путем платежей по закладной), могут по прежнему дать возможность умному и решительному инвестору получить деньги под одну собственность, для покупки другой и создать скромную пирамиду империи недвижимости, хотя и более медленно чем в стремительных 70-х.

Тем не менее, в бизнесе с недвижимостью нет гарантии удачи. Рынок может прийти в упадок. Арендаторы могут обнищать. И существуют еще несколько штрихов в бизнесе с недвижимостью, которые не специфичны для бизнеса с ценными бумагами:

Недвижимость не ликвидна. Вы сможете в любой момент продать акции. Вы не сможете в любой момент найти покупателя на здание. 

Комиссионные от продажи недвижимости являются неэластичными, обычно они составляют 6% (и 10% от продажи необработанной земли). За дом стоимостью в 100 000 долларов , за который вы заплатили 10% наличными, 6 000 долларов комиссионных составляют 60 % вашего начального взноса. Вы просто обязаны сделать приличную прибыль при продаже, чтобы перекрыть это. 

Амортизация не является только бухгалтерским понятием: здания действительно разрушаются. Техническое обслуживание является постоянной и требующей затрат необходимостью и должно быть тщательно просчитано при калькуляции нормы прибыли на инвестированные деньги. Вы можете стать счастливчиком с вечно горящим очагом, но можете - и несчастным обладателем вечно текущих труб. 

Инвестирование в недвижимость в большей степени напоминает начало собственного бизнеса, нежели то , что большая часть людей привыкла считать «инвестициями». Вы не сидите и не читаете доклады; вы прогуливаетесь вокруг фундаментов с сигнальными огнями и покупаете штучки в магазинах скобяных изделий. Потому, прямые инвестиции в недвижимость - специфический вкус. Некоторым людям это нравится, некоторым нет. Чтобы определить, нужно ли вам вкладывать деньги в недвижимость, спросите себя, есть ли у вас желание и способности заниматься строениями. Конечно, вы всегда можете нанять кого-либо, чтобы он взял на себя практически все обязанности, но оплата «кого-то еще» съест всю прибыль от вашей инвестиции.

Вы должны уметь вести переговоры с громадным количеством людей - коммивояжеров и ремонтных рабочих, арендаторов и представителей местной администрации.

Еще одно условие - резерв наличных денег. Когда вы покупаете акцию, никто не попросит у вас денег дополнительно. Но когда вы покупаете здание, вы можете испытать необходимость в дополнительных деньгах. Да, у вас есть доход от аренды и страховки, но внезапно вам может потребоваться купить то или это или нанять кого-либо, чтобы он заботился о чем либо. Лучше вам быть готовым оплатить эти счета.

И, наконец, запомните, что рынок недвижимости значительно «ограниченнее» чем рынок ценных бумаг. Там вы всегда можете продать зарегистрированную акцию, особенно если вы собираетесь снизить цену, в случае же с недвижимостью возможно будет сложно найти покупателя. Вам может быть придется значительно урезать цену. И даже если вы найдете покупателя, процесс продажи может затянуться на недели, так что вы не сможете быстро получить наличные путем продажи недвижимости.

Есть определенное удовлетворение в том, чтобы купить акцию за 10 и наблюдать как цена ее вырастает до 20 долларов в течение последующих 5 лет, но для некоторых людей нет большего удовольствия в том, чтобы найти полу развалившееся здание, договариваться о его покупке, перепланировать и ремонтировать его, находить арендаторов, договариваться об арендной плате, заниматься лоббированием в местном комитете по контролю за арендной платой, изучать проблемы жильцов, посетить бар-митцва арендаторского сына, ремонтировать трубы, писать книги, наблюдать район, раскинувшийся вокруг - и начать все сначала.

Если вам понравится быть столь активно вовлеченным в процесс ваших инвестиций, займитесь недвижимостью. Если чтение финансовых полос и телефонные звонки вашему брокеру являются для вас достаточной степенью участия в судьбе ваших вложений, наверное вы не захотите становится магнатом недвижимости после всего вышесказанного.