2.3.2.3. Аренда имущества гостиниц

По отношению к имуществу, находящемуся на балансе, гостиницы обязаны нести необходимые расходы.

Гражданское законодательство (ст. 210 Гражданского кодекса РФ) определяет обязанности по содержанию имущества и капитальному ремонту (если иное не установлено законодательством или договором).

Финансовое законодательство предусматривает:

-начисление амортизации

-исчисление налога на имущество

-исчисление налога на землю

-ведение расходов на содержание и ремонт инженерных систем и мест общего пользования зданий

-ведение расходов на обеспечение предоставления (или предоставление) коммунальных услуг

-ведение учета доходов и расходов от эксплуатации имущества (требования налогового законодательства к ведению раздельного учета по доходам, расходам и формированию финансового результата по разным видам деятельности.

Заключение договоров аренды исключительно комитетами по управлению имуществом не соответствует гражданскому законодательству, так как оно основано на положениях ст. 3 Указа Президента РФ от 14.10.92 № 1230, который утратил силу с введением в действие части первой ГК РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ).

Правомерна практика, при которой арендодатель -муниципальное предприятие, в ведении которого находится недвижимость. Это не исключает возможности закрепления в договоре аренды условий, согласно которым арендатор перечисляет арендную плату (ее часть) непосредственно собственнику (Комитету по управлению имуществом). Однако состав платежа арендатора требует детального рассмотрения.

При решении вопроса о распределении арендной платы и других платежей арендатора между собственником и предприятием-аредодателем необходимо учитывать соответствующие положения Гражданского кодекса.

Ст. 614, п. 2 гласит, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно

-установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества

-предоставления арендатором определенных услуг

-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных и иных форм оплаты аренды.

В ст. 295 п. 1 приведена норма получения собственником части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Кроме того, согласно ст. 616 п. 1 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность проведения капитального ремонта, (если иное не установлено в договоре с арендатором). Эта норма корреспондируется со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

Основываясь на совокупности рассмотренных положений закона, можно сделать обоснованный вывод, что структура и состав платежей арендатора должны отражать следующие обстоятельства:

-собственник (Комитет по управлению имуществом) имеет право на получение части прибыли

-предприятие, на балансе которого находится недвижимость, несет установленные нормами действующего финансового законодательства расходы и затраты, связанные со сдачей в аренду или эксплуатацией соответствующих объектов.

Таким образом, доход от аренды недвижимости должен направляться не только собственнику, но и на покрытие расходов предприятий, в хозяйственном ведении которого находится имущество. Услуга по сдаче недвижимого имущества должна быть прибыльна для предприятия.

Арендатор обязан перечислять организации, на балансе которой находятся помещения (в т.ч. нежилые помещения) суммы, необходимые для содержания этих помещений.

В договоре аренды, заключаемом между балансодержателем нежилых помещений - ЖЭО (арендодатель), органом (или представителем органа) местного самоуправления (собственник нежилых помещений) и предприятием-арендатором, определяется обязательная для арендатора структура арендной платы и следующие платежи:

1. Платеж собственнику (КУМИ) за право аренды помещения (арендная плата), определяемый в установленном собственником порядке. По решению собственника часть средств от этого платежа может оставаться у ЖЭО или передаваться ему как доходы от арендной платы или для уменьшения бюджетного финансирования по установленной органом местного самоуправления смете (в настоящее время данный вариант практикуется в отношениях между собственником - органом местного самоуправления и ЖЭО - балансодержателем нежилых помещений).

2. Платеж арендодателю (ЖЭО) на возмещение расходов, связанных с содержанием соответствующих помещений (арендная плата), по расчету ЖЭО в соответствии с порядком, согласованным с органом местного самоуправления. Собственник имеет право на часть средств арендной платы в размере начисленной амортизации по нежилым помещениям.

3. Платеж арендодателю (ЖЭО) на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией помещения и мест общего пользования зданий. Орган местного самоуправления устанавливает сумму оплаты, исходя из стоимости обслуживания и ремонт 1 кв.м. площади занимаемых помещений (в зависимости от общей эксплуатируемой площади зданий).

4. Платежи арендодателю (ЖЭО) за коммунальные услуги (оплата коммунальных услуг) по расчету ЖЭО или по тарифам, утвержденным в установленном порядке органом местного самоуправления. Оплата производится в зависимости от функции ЖЭО в отношении арендатора: либо как организации, непосредственно предоставляющей услуги, либо как организации-арендодателя (в этом случае платежи включаются в состав платы за аренду (см. второй платеж).

Третий и четвертый виды платежей целесообразно вывести из состава договора аренды и включить в условие другого договора, заключаемого между ЖЭО и арендатором на оказание соответствующих услуг. При этом платежи арендатора должны сразу распределяться по получателям: первый платеж - на расчетный счет собственнику или арендодателю (либо доля тому и другому) в зависимости от установленного органом местного самоуправления порядка, а остальные платежи - арендодателю (ЖЭО) с разбивкой по суммам и их назначениям.

Установленные таким образом правовые и финансовые отношения всех сторон договора аренды нежилых помещений позволят исключить прямые, непокрываемые убытки жилищно-эксплуатационных предприятий, связанные с содержанием на балансе нежилых помещений.

С целью прикрыть сделки по аренде недвижимого имущества используют так называемый "договор хранения".

В соответствии со ст. 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Служебные кабинеты, коридоры, а также машинные отделения лифтов не являются самостоятельными вещами, поскольку составляют неотъемлемую часть здания, а следовательно, выступать в качестве объекта хранения не могут. Передать на хранение коридор и машинное отделение лифтов невозможно еще потому, что они являются местами общего пользования.

Гражданским законодательством закреплена обязанность хранителя принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи (ст. 891 ГК РФ). К примеру, Для осуществления данной обязанности хранитель может привлечь лиц, занимающихся охранной деятельностью.

Кроме того, на основании ст. 892 ГК РФ хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам за исключением случая, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения, то должен быть заключен договор возмездного оказания услуг, который регламентируется ст. 779 ГК РФ, особенно если в договоре на хранение обозначено вознаграждение и возмещение расходов (ст. 896, 897 ГК РФ). Договор хранения, согласно которому хранитель имеет право пользоваться вещью, также можно рассматривать как договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Основным отличительным признаком этих договоров является цель передачи вещи (части здания, помещения, шахты лифта и другой недвижимости), которая определяет правоотношения сторон, а также отражение этого факта в бухгалтерском учете и налогообложении. Недопустимо отождествление понятий "хранение" и "принятие вещи (объекта) на охрану". В последнем случае право владения вещью не передается хранителю, а сохранность объекта регламентируется иными правовыми актами.

Независимо от причин заключения подобных договоров (незнание законодательства или, как чаще всего бывает, стремление таким образом прикрыть сделку по аренде недвижимости) судебными органами такие сделки признаются притворными. Желание скрыть свои реальные намерения связано со стремлением сторон избежать регистрации договора аренды и права аренды. Также причина, по которой стороны стремятся обойти закон, заключая подобные договоры, может быть связана с тем, что юридическое лицо обладает особым правовым статусом (например, не- движимое имущество закреплено за этим юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, а собственник не дает согласия на сдачу его в аренду).

Приказ Минфина РФ от 09.12.98 № 60 н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98" предусматривает отражение в бухгалтерском учете хозяйственной деятельности, исходя не столько из правовой формы, сколько из экономического содержания условий хозяйствования (требования приоритета содержания перед формой). Кроме того, активы и обязательства организации существуют обособленно от активов и обязательств собственников этой организации и активов и обязательств других организаций (допущение имущественной обособленности).

Пунктами 2 и 9 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о формировании финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 (с последующими изменениями), предусмотрена плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей), а также отражение амортизационных отчислений на полное восстановление как собственных, так и арендованных основных фондов.

Таким образом, затраты, связанные с управлением производством, допускают эксплуатационные расходы на содержание собственного или арендованного имущества, но не принятого на хранение, даже на условиях его использования. Расходы предприятия-хранителя по принятому на хранение имуществу (часть здания, помещения, лифтовые холлы, шахты и т.д.) должны быть отнесены на счет его собственных источников, т.е. чистой прибыли либо возмещаться поклажедателем. При этом предприятие должно обеспечить раздельный учет по основной деятельности и расходам по договору хранения (возмездного, безвозмездного оказания услуг).

По отношению к имуществу, находящемуся на балансе, гостиницы обязаны нести необходимые расходы.

Гражданское законодательство (ст. 210 Гражданского кодекса РФ) определяет обязанности по содержанию имущества и капитальному ремонту (если иное не установлено законодательством или договором).

Финансовое законодательство предусматривает:

-начисление амортизации

-исчисление налога на имущество

-исчисление налога на землю

-ведение расходов на содержание и ремонт инженерных систем и мест общего пользования зданий

-ведение расходов на обеспечение предоставления (или предоставление) коммунальных услуг

-ведение учета доходов и расходов от эксплуатации имущества (требования налогового законодательства к ведению раздельного учета по доходам, расходам и формированию финансового результата по разным видам деятельности.

Заключение договоров аренды исключительно комитетами по управлению имуществом не соответствует гражданскому законодательству, так как оно основано на положениях ст. 3 Указа Президента РФ от 14.10.92 № 1230, который утратил силу с введением в действие части первой ГК РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 1.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ).

Правомерна практика, при которой арендодатель -муниципальное предприятие, в ведении которого находится недвижимость. Это не исключает возможности закрепления в договоре аренды условий, согласно которым арендатор перечисляет арендную плату (ее часть) непосредственно собственнику (Комитету по управлению имуществом). Однако состав платежа арендатора требует детального рассмотрения.

При решении вопроса о распределении арендной платы и других платежей арендатора между собственником и предприятием-аредодателем необходимо учитывать соответствующие положения Гражданского кодекса.

Ст. 614, п. 2 гласит, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно

-установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества

-предоставления арендатором определенных услуг

-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных и иных форм оплаты аренды.

В ст. 295 п. 1 приведена норма получения собственником части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Кроме того, согласно ст. 616 п. 1 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность проведения капитального ремонта, (если иное не установлено в договоре с арендатором). Эта норма корреспондируется со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

Основываясь на совокупности рассмотренных положений закона, можно сделать обоснованный вывод, что структура и состав платежей арендатора должны отражать следующие обстоятельства:

-собственник (Комитет по управлению имуществом) имеет право на получение части прибыли

-предприятие, на балансе которого находится недвижимость, несет установленные нормами действующего финансового законодательства расходы и затраты, связанные со сдачей в аренду или эксплуатацией соответствующих объектов.

Таким образом, доход от аренды недвижимости должен направляться не только собственнику, но и на покрытие расходов предприятий, в хозяйственном ведении которого находится имущество. Услуга по сдаче недвижимого имущества должна быть прибыльна для предприятия.

Арендатор обязан перечислять организации, на балансе которой находятся помещения (в т.ч. нежилые помещения) суммы, необходимые для содержания этих помещений.

В договоре аренды, заключаемом между балансодержателем нежилых помещений - ЖЭО (арендодатель), органом (или представителем органа) местного самоуправления (собственник нежилых помещений) и предприятием-арендатором, определяется обязательная для арендатора структура арендной платы и следующие платежи:

1. Платеж собственнику (КУМИ) за право аренды помещения (арендная плата), определяемый в установленном собственником порядке. По решению собственника часть средств от этого платежа может оставаться у ЖЭО или передаваться ему как доходы от арендной платы или для уменьшения бюджетного финансирования по установленной органом местного самоуправления смете (в настоящее время данный вариант практикуется в отношениях между собственником - органом местного самоуправления и ЖЭО - балансодержателем нежилых помещений).

2. Платеж арендодателю (ЖЭО) на возмещение расходов, связанных с содержанием соответствующих помещений (арендная плата), по расчету ЖЭО в соответствии с порядком, согласованным с органом местного самоуправления. Собственник имеет право на часть средств арендной платы в размере начисленной амортизации по нежилым помещениям.

3. Платеж арендодателю (ЖЭО) на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией помещения и мест общего пользования зданий. Орган местного самоуправления устанавливает сумму оплаты, исходя из стоимости обслуживания и ремонт 1 кв.м. площади занимаемых помещений (в зависимости от общей эксплуатируемой площади зданий).

4. Платежи арендодателю (ЖЭО) за коммунальные услуги (оплата коммунальных услуг) по расчету ЖЭО или по тарифам, утвержденным в установленном порядке органом местного самоуправления. Оплата производится в зависимости от функции ЖЭО в отношении арендатора: либо как организации, непосредственно предоставляющей услуги, либо как организации-арендодателя (в этом случае платежи включаются в состав платы за аренду (см. второй платеж).

Третий и четвертый виды платежей целесообразно вывести из состава договора аренды и включить в условие другого договора, заключаемого между ЖЭО и арендатором на оказание соответствующих услуг. При этом платежи арендатора должны сразу распределяться по получателям: первый платеж - на расчетный счет собственнику или арендодателю (либо доля тому и другому) в зависимости от установленного органом местного самоуправления порядка, а остальные платежи - арендодателю (ЖЭО) с разбивкой по суммам и их назначениям.

Установленные таким образом правовые и финансовые отношения всех сторон договора аренды нежилых помещений позволят исключить прямые, непокрываемые убытки жилищно-эксплуатационных предприятий, связанные с содержанием на балансе нежилых помещений.

С целью прикрыть сделки по аренде недвижимого имущества используют так называемый "договор хранения".

В соответствии со ст. 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Служебные кабинеты, коридоры, а также машинные отделения лифтов не являются самостоятельными вещами, поскольку составляют неотъемлемую часть здания, а следовательно, выступать в качестве объекта хранения не могут. Передать на хранение коридор и машинное отделение лифтов невозможно еще потому, что они являются местами общего пользования.

Гражданским законодательством закреплена обязанность хранителя принять все предусмотренные договором хранения меры для того, чтобы обеспечить сохранность переданной на хранение вещи (ст. 891 ГК РФ). К примеру, Для осуществления данной обязанности хранитель может привлечь лиц, занимающихся охранной деятельностью.

Кроме того, на основании ст. 892 ГК РФ хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам за исключением случая, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения, то должен быть заключен договор возмездного оказания услуг, который регламентируется ст. 779 ГК РФ, особенно если в договоре на хранение обозначено вознаграждение и возмещение расходов (ст. 896, 897 ГК РФ). Договор хранения, согласно которому хранитель имеет право пользоваться вещью, также можно рассматривать как договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Основным отличительным признаком этих договоров является цель передачи вещи (части здания, помещения, шахты лифта и другой недвижимости), которая определяет правоотношения сторон, а также отражение этого факта в бухгалтерском учете и налогообложении. Недопустимо отождествление понятий "хранение" и "принятие вещи (объекта) на охрану". В последнем случае право владения вещью не передается хранителю, а сохранность объекта регламентируется иными правовыми актами.

Независимо от причин заключения подобных договоров (незнание законодательства или, как чаще всего бывает, стремление таким образом прикрыть сделку по аренде недвижимости) судебными органами такие сделки признаются притворными. Желание скрыть свои реальные намерения связано со стремлением сторон избежать регистрации договора аренды и права аренды. Также причина, по которой стороны стремятся обойти закон, заключая подобные договоры, может быть связана с тем, что юридическое лицо обладает особым правовым статусом (например, не- движимое имущество закреплено за этим юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, а собственник не дает согласия на сдачу его в аренду).

Приказ Минфина РФ от 09.12.98 № 60 н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98" предусматривает отражение в бухгалтерском учете хозяйственной деятельности, исходя не столько из правовой формы, сколько из экономического содержания условий хозяйствования (требования приоритета содержания перед формой). Кроме того, активы и обязательства организации существуют обособленно от активов и обязательств собственников этой организации и активов и обязательств других организаций (допущение имущественной обособленности).

Пунктами 2 и 9 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о формировании финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 (с последующими изменениями), предусмотрена плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей), а также отражение амортизационных отчислений на полное восстановление как собственных, так и арендованных основных фондов.

Таким образом, затраты, связанные с управлением производством, допускают эксплуатационные расходы на содержание собственного или арендованного имущества, но не принятого на хранение, даже на условиях его использования. Расходы предприятия-хранителя по принятому на хранение имуществу (часть здания, помещения, лифтовые холлы, шахты и т.д.) должны быть отнесены на счет его собственных источников, т.е. чистой прибыли либо возмещаться поклажедателем. При этом предприятие должно обеспечить раздельный учет по основной деятельности и расходам по договору хранения (возмездного, безвозмездного оказания услуг).