Земельні ресурси в майновому обороті

В.ЄРМОЛЕНКО

(Національний аграрний університет)

М

етою земельної реформи в Україні є прива­тизація земельних ресурсів, що перебували у державній і колективній власності. Поява зна­чної кількості приватних власників передбачає по­стійний перерозподіл земельної власності, тобто включення земельних ділянок у майнові цивіль­ний та господарський обороти. Земельні ділянки є особливим, специфічним майном, процес відчу­ження яких також відзначається своїми особливо­стями. Нині Україна перебуває напередодні вини­кнення і становлення ринку земель сільськогос­подарського призначення, які займають 69,3% загальної площі земельного фонду держави. Тому всі наукові дослідження даної проблеми набува­ють неабиякої актуальності, що пов'язано з про­блемою безболісного включення земельних ресур­сів у ринковий обіг.

Завданнями цієї статті є насамперед розмежу­вання понять категоріального апарату, які харак­теризують обіг земельних ресурсів, і визначення безпосереднього об'єкта майнового обороту в зе­мельних відносинах. Крім того, необхідно дослі­дити стан сучасного обороту земель, зокрема сіль­ськогосподарського призначення.

Земельні ділянки вже давно стали предметом купівлі-продажу, тобто товаром. Земельне законо­давство не забороняє купівлю-продаж або інші види відчуження земель несільськогосподарсько-го призначення. Поряд з цим з моменту розпо­всюдження режиму приватної власності на землю ведуться наукові та політичні спори про можли­вість відчуження земель сільськогосподарського призначення, оборот яких обмежено мораторієм. Протилежні погляди щодо ринкового обігу земе­льних ресурсів України, зокрема сільськогоспо­дарського призначення, досить детально проана­лізував В.Семчик, результатом чого став інтегру­ючий висновок, що світова практика свідчить як про ефективність монопольного права державної власності на землю, так і про ефективність госпо­дарювання на землях приватної власності. Тому він запропонував у питанні приватизації і вклю­чення земель в ринковий обіг виходити з реалій сьогодення, коли Україна намагається вступити до європейського співтовариства, де ринкові засади розповсюджуються і на землю[1]. З цією думкою не можна не погодитись. Правовий режим прива­тної власності на землю припускає вільне і повне здійснення власником всіх правомочностей, зок­рема розпорядження. Глобалізація світових проце­сів розвитку людського суспільства ставить перед Україною проблему інтегрування до світового

© В.Єрмоленко, 2004

співтовариства. Проте, при цьому, не слід забува­ти про національну безпеку і не втрачати націона­льної самобутності як в культурному, так і в еко­номічному розвитку.

Розмежування об'єктів правового регулюван­ня залежить від ступеня формування понятійно­го апарату, що визначає чіткість розуміння право­вих категорій. Тому необхідно насамперед визна­чити, що буде виступати об'єктом майнового обо­роту, який нині як при доктринальному тлумачен­ні, так і при легальному застосуванні визначається в одних випадках як «земля», у інших — як «земе­льні ділянки» або «земельні ресурси». При цьому, найбільшого застосування, особливо фахівцями неюридичних галузей, досягло перше з названих понять.

Категорії «земля», «земельні ресурси» та «зе­мельні ділянки» співвідносяться як загальне, осо­бливе і одиничне. Поняття «земля» дуже широке і на загальному рівні розуміється як планет,- ~ її ноосферою та частини її поверхні як вже освоєні людством, так і ті, що перебувають у первісному, неосвоєному стані. Такий підхід знаходить своє застосування в різних галузях науки та освіти: гео­графії, геології, соціології, економіці, землеустрої, землеробстві тощо. Широта поняття «земля» зав­жди тягне за собою невизначеність стосовно кон­кретних ділянок земної поверхні, тому його засто­сування при характеристиці об'єктів правового регулювання є недоцільним, адже право визнача­ється досить високим ступенем конкретизації явищ, на який воно чинить свій вплив. Крім того, досить часто застосування широкого поняття не відповідає вимогам ситуації, бо закриває собою багато нюансів, які були б помітні у більш вузь­кому розумінні.

Більш вузьким є поняття «земельні ресурси», яке виступає стосовно «землі» як особливе. Осо­бливість даного терміна полягає в більшому сту­пені конкретизації щодо ділянок земної поверхні. Але при цьому на увазі мається загальна, потен­ційна здатність земельних ресурсів щодо відпоиі-дності певним суспільним вимогам. У етимологі­чному значенні слово «ресурс» визначається як засоби, запаси, джерела чогось[2]. Земельні ресур­си складають вже освоєні людством поверхні зе­мельних ділянок, які задовольняють певні потреби людей та надають можливість досягти певного соціального ефекту. Як фактично не зношуваний та самовідтворювальний засіб ділянки земної по­верхні володіють реальною чи потенційною здат­ністю задовольнити як існуючі, так і можливі, ще нереалізовані вимоги соціуму. Застосування по-

ISSN 0132-1331. ПРАВО УКРАЇНИ, 2004, № 6

43

В.Єрмоленко

няття земельні ресурси завжди носить відносно визначений характер. Відносність виявляється у прив'язуванні до конкретної географічної точки. Так, при розгляді можливості використання до­сить великої кількості земельних ділянок завжди йдеться про земельні ресурси певного регіону. При цьому не конкретизуються певні ділянки зе­мної поверхні, а до уваги береться їх потенційна здатність задовольнити певні потреби людей.

Застосування поняття «земельна ділянка», яке виступає одиничним стосовно вищеназваних по­нять, найбільш конкретизує площу земної поверх­ні як об'єкт правового регулювання. Тому, при укладенні угод по відчуженню земельних ресурсів необхідно завжди застосовувати категорію «земе­льні ділянки». Розділом IV Земельного кодексу України «Набуття і реалізація права на землю» поряд із застосуванням терміна «земля» у загаль­ному, невизначеному розумінні при врегулюван­ні конкретних угод у випадках передачі права вла­сності або окремих його правомочностей для ви­значення об'єкта такої передачі застосовується поняття «земельні ділянки». З методологічної то­чки зору, на основі вищенаведеного, уявляється недоцільним для характеристики об'єктів право­вої уваги застосування узагальнюючого поняття «земля», замість якого доцільно використовувати термін «земельні ресурси» за умови відносної не­визначеності об'єктів правового впливу. При ви­значеності об'єкта застосуванню підлягає термін «земельна ділянка». Наведене дає всі підстави без­посереднім об'єктом майнового обороту вважати виключно земельні ділянки.

Процес відчуження земель несільськогоспо-дарського призначення включає в себе як пряме набуття земельних ділянок для певних потреб, так і похідне. Особливість останнього полягає в тому, що чинне земельне законодавство рецепіювало норми радянського законодавства щодо переходу права власності на земельну ділянку при набутті права власності на нерухомість, яка на ній знахо­диться. Так, ст. 120 Земельного кодексу передба­чає перехід права на земельну ділянку при пере­ході права на будівлю і споруду, які на ній розмі­щені. Це могло бути правильним за радянських часів, коли земля не мала ціни. Нині кожна земе­льна ділянка має свою вартість, тому ціна предме­та у договорах відчуження нерухомості повинна включати насамперед ціну на земельну ділянку.

В Україні сьогодні створено прошарок прива­тних власників земель сільськогосподарського призначення, серед яких 6,8 млн. громадян влас­ників земельних часток (паїв) та понад 43 тис. фермерських господарств. Чинним земельним за­конодавством України встановлено мораторій на відчуження земель сільськогосподарського при­значення на період до 1 січня 2005 р. Відповідно до п. 15 Перехідних положень Земельного кодек­су України визначено, що власники не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом

відчужувати належні їм земельні ділянки та земе­льні паї, крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Практика свідчить, що випадки вилучення земель сільськогосподарського призначення для суспільних потреб є поодинокими і не набули масового характеру. За даними Держкомзему України станом на 1 січня 2004 р. було успадко­вано 709,1 тис. та обміняно 1,6 тис. земельних часток. При спадкуванні земельні ділянки не на­бувають ознак товару. Найбільш реальним і поте­нційним замінником купівлі-продажу в майново­му обороті земельних ділянок до відміни морато­рію виступає договір міни. Незважаючи на віднос­но невелику кількість укладених договорів на по­чаток року нині обмін земельних ділянок набирає розмаху. За своєю правовою природою міна на­ближається до купівлі-продажу, однією з істотних умов яких є ціна предмета договору. Тому саме при здійсненні міни можливе виникнення пору­шень і недотримання вимог законодавства.

Окремі науковці відзначають, що укладення договору міни можливе тільки при обміні однієї земельної ділянки на іншу[3]. Дане твердження уявляється досить спірним. Цивільний кодекс України не встановлює обов'язковість обміну пе­вного майна на однотипне. Так, ч. 1 ст. 715 ЦК визначає, що за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар без їх конкретизації. Частиною 5 названої статті вста­новлено, що договором може бути передбачено обмін майна також на роботи (послуги). Отже, предмет договору міни можна обміняти на інший предмет, роботи та послуги. Особливістю є те, що закон в одному випадку предметом договору міни визначає товар, а в іншому — майно. Слід підкре­слити, що категорії «товар» і «майно» нерівнозна­чні. Майно не завжди виступає товаром, проте товар завжди носить ознаки майна. Виходячи з економічного змісту товару, характерним для останнього с його зовнішнє спрямування для про­дажу або міни, тоді як при відчуженні майна мо­жна застосувати й інші цивільно-правові угоди: дарування, спадкування тощо. Крім того, майно може задовольняти потреби власника за рахунок його наявності і безпосереднього використання, а товар — ні, бо тоді нівелюється його економічний зміст. Відчуження майна є лише одним із різно­видів здійснення власником своїх повноважень, тоді як товар розрахований тільки на відчуження шляхом продажу або обміну. До складу майна згі­дно з ст. 190 ЦК, крім речей та їх сукупностей, включаються майнові права і обов'язки. Уявляєть­ся досить сумнівним бачити у ролі товару майнові обов'язки, що додатково свідчить про більш ши­роке за обсягом охоплення в економічному та юридичному значеннях поняття майна порівняно з товаром, який є складовою частиною першого. Вищенаведене дозволяє зробити наступний ви-

44

ISSN 0132-1331. ПРАВО УКРАЇНИ, 2004, № 6

Земельні ресурси в майновому обороті

сновок про співвідношення категорій «товар» і «майно»: товаром є майно, що підлягає відчужен­ню шляхом продажу або обміну. Очевидно зако­нодавець ототожнює названі поняття щодо пред­мета договорів міни саме у такому значенні.

Таким чином, законодавство дозволяє обмін земельної ділянки на будь-який інший товар за домовленістю сторін, зокрема (а не виключно) на інші земельні ділянки. Відповідно до ст. 716 ЦК до договору міни застосовуються загальні поло­ження про купівлю-продаж, положення про дого­вір поставки, договір контрактації або інші дого­вори, елементи яких містяться у договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. Загаль­ні вимоги до ціни договорів всіх названих видів містяться у ч. 1 ст. 632 ЦК, де зазначено, що ціна у договорі встановлюється за домовленістю сторін. Режим застосування вільних цін у господарських договорах передбачається і ст. 190 Господарсько­го кодексу України, за винятком тих видів проду­кції, робіт і послуг, на які встановлено державні ціни. Публічно-правове регулювання цін на окре­мі об'єкти, які виступають предметом договору міни, застосовується тільки у випадках, визначе­них законом. Саме таким предметом виступають земельні ділянки, стосовно яких встановлюється законодавче регулювання нормативної ціни, яка визначає нижню межу ціни земельних ділянок. Так, відповідно до ч. З п. 4 Декрету Кабінету Мі­ністрів України «Про приватизацію земельних ді­лянок» від 26 грудня 1992 р. № 15-92 продаж зе­мельної ділянки провадиться за ціною, встановле­ною угодою сторін, але ця ціна не може бути ме­ншою за нормативну ціну землі[4], яка становить 100 розмірів плати за землю.

Отже, застосування договору міни власника­ми земельних ділянок передбачає два варіанти: обмін земельних ділянок одна на одну або обмін земельної ділянки на інше майно. При цьому не виникає питань при міні рівнозначних ділянок. При обміні нерівнозначних ділянок можлива до­плата грошима за ділянку кращої якості. Це ви­кликає цілу низку проблем, пов'язаних з оцінкою якості землі, віддаленістю від населених пунктів та ринків збуту сільськогосподарської продукції тощо, тобто з економічною оцінкою земельних ділянок, яка виступає основним ціноутворюючим чинником. Аналогічні проблеми виникають і при обміні земельних ділянок на інші цінності, зокре­ма на інше майно, роботи та послуги. Якщо рин­кова ціна останніх відома, то ринкова ціна землі ще не встановилась. Слід відзначити, що при укладенні договорів міни земельної ділянки на інше майно, роботи та послуги можуть постраж­дати інтереси селян власників земельних паїв, яким досить тяжко оцінити дійсну вартість нале­жних їм земельних ділянок.

Практика свідчить, що нині іде доволі інтен­сивний процес набуття права власності на земель­ні ділянки сільськогосподарського призначення

саме через застосування договорів міни, причому відбувається обмін земельних ділянок на цінні папери, побутову техніку, продуктивних сільсько­господарських тварин тощо. Іноді в договорах фіктивно проставляється товар, на який обміню­ється земельна ділянка, а сплачуються гроші. Слід зазначити, що у переважній більшості випадків міни вимоги законодавства щодо нормативної ціни, тобто нижньої межі ціни земельних ділянок, не виконуються. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК названі договори міни визнаються недійсними як такі, що суперечать вимогам закону.

20 січня 2004 р. прийнято рішення спільного засідання колегій Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політи­ки України та президії Української академії агра­рних наук, п. З якого запропоновано звернутися до Верховної Ради України з пропозицією про непродовження мораторію. Це свідчить про реа­льну можливість повного включення земель сіль­ськогосподарського призначення з початку 2005 р. до цивільного обороту. Не важко спрогнозувати ситуацію, коли за відсутності устояного ринкового механізму і його дійового правового регулювання первісна пропозиція перевищить попит і ринкова ціна сільськогосподарських земель впаде до межі знецінення. Це може викликати появу крупних латифундій, не зважаючи на існуюче до 1 січня 2010 р. обмеження мати у власності землі сільсь­когосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів.

З метою врегулювання названих проблем і формування дійового правового поля ринку зе­мель сільськогосподарського призначення необ­хідно прийняти у поточному році закони України «Про ринок земель», «Про оцінку земель сільсь­когосподарського призначення», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обме­жень», «Про державний земельний кадастр», «Про державну землевпорядну експертизу», Про іпоте­чні цінні папери», «Про іпотечні установи» тощо.

Включення земель сільськогосподарського призначення в господарський оборот в силу вище­названих причин поки що має досить обмежений характер. До 1 січня 2005 р. забороняється внесен­ня права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств. Використання абсолютної більшості земельних паїв здійснюється шляхом передачі їх у оренду аграрним підприєм­ствам різних форм власності та організаційно-правових форм. Строк договору оренди варіюсіь-ся залежно від специфіки регіонів, але середній строк в цілому по Україні складає 4—5 років. Вра­ховуючи той фактор, що договори на оренду земе­льних ділянок переукладались переважно в 2000 р. після створення масиву нових аграрних підпри­ємств на базі реформованих колективних сільсь­когосподарських підприємств, можна зробити висновок, що більшість договорів укладено з роз­рахунку закінчення строку їх дії до початку

ISSN 0132-1331. ПРАВО УКРАЇНИ, 2004, № 6

45

В.Жушман, В.Уркевич

2005 р., тобто дати зняття мораторію на відчужен­ня земель сільськогосподарського призначення. Це означає, що власники земельних паїв, знаючи про можливість створення ринку землі, свідомо обрали тривалість строку оренди, щоб мати сво­боду вибору вирішення подальшої долі своєї земе­льної власності.

Розмір орендної плати як одна з істотних умов договору оренди встановлюється на парите­тних засадах, проте має нижню межу в розмірі 1% від грошової оцінки земельної ділянки, встанов­леної за методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України 23 березня 1995 р. Обов'язковий мінімальний розмір орендної плати встановлено указом Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пен-сіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15 грудня 1998 р. Цим же указом визна­чено форми плати за оренду земельних ділянок: грошову, натуральну чи відробіткову. Станом на 1 лютого 2004 р. в структурі розрахунків за орен­ду землі в цілому по Україні грошова частка скла­ла 11%, натуральна — 80%, надання послуг — 9%. Негативним фактором є існування заборгованості з орендної плати, що складає 19% від нарахованої.

Однією з причин наявності заборгованості є те, що цивільно-правова відповідальність за неви­конання умов договору оренди земельних ділянок не досить дійова через невеликий розмір неспла-ченої орендної плати у розрізі окремих орендода­вців, низькі рівні правових знань сільського насе-

лення та юридичного забезпечення земельної ре­форми через відсутність кваліфікованих юристів — аграрників на місцях. Встановлення нижньої межі орендної плати носило адміністративний характер, тому можливо доцільним було б передбачити тим­часово на перехідний період до становлення ринку землі поряд з цивільно-правовою і адміністрати­вну відповідальність орендарів за несвоєчасність оплати за оренду земельних ділянок за кожен ви­падок несплати.

Вищенаведене дозволяє зробити наступні висновки: 1) об'єктом майнового обороту висту­пають земельні ділянки; 2) поняття «земля» і «зе­мельні ресурси» повинні застосовуватися в юри­дичній теорії та легальних визначеннях залежно від ступеня конкретизації щодо певних площ зе­мної поверхні; 3) при застосуванні договору міни земельних ділянок необхідно дотримуватись вимог законодавства щодо їх нормативної ціни, що в переважній більшості випадків не виконується, тому відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК названі дого­вори можна визнати недійсними як такі, що супе­речать вимогам закону; 4) доцільним було б вста­новити тимчасово адміністративну відповідаль­ність орендарів за несвоєчасність оплати за оренду земельних ділянок за кожен випадок несплати.

Результати досліджень, отриманих у статті, можна застосувати в подальшому розвитку теорії майнового обороту, а також у практиці правоза-стосування при укладенні легітимних цивільно-правових та господарсько-правових угод по відчу­женню земельних ділянок.

Використана література:

Організаційно-правові питання аграрної реформи в Україні: Монографія / Кол. авторів. За ред.

В.І.Семчика. - К., 2003. - С 33-36.

Словник іншомовних слів: 23 000 слів та термінологічних словосполучень / Уклад. Л.О.Пустовіт

та ін. - К., 2000. - С 802.

Земельне право України: Підручник / М.В.Шульга (кер. авт. кол.), Г.В.Анісімова, Н.О.Багай,

А.П.Гетьман та ін.; За ред. М.В.Шульги. — К., 2004. — С 209—210.

Відомості Верховної Ради України. — 1993. — № 10. — Ст. 79.

Правове регулювання майнових аспектів діяльності фермерських господарств за новим законодавством України: окремі проблеми

В.ЖУШМАН

кандидат юридичних наук, професор,

В.УРКЕВИЧ

кандидат юридичних наук

(Національна юридична академія України ім. Ярослава Мудрого)

З

акон України «Про фермерське господарство», прийнятий Верховною Радою України 19 че­рвня 2003 р.[1] (далі — Закон), врегулював право-

© В.Жушман, В.Уркевич, 2004

ві, економічні та соціальні засади створення та ді­яльності фермерських господарств як прогресив­ної форми підприємницької діяльності громадян у галузі сільського господарства України. Чи не

46

ISSN 0132-1331. ПРАВО УКРАЇНИ, 2004, № 6