16.3. Недвижимость: покупать или продавать?

Недвижимость будет дешеветь – из-за резкого обеднения населения, дополнительный импульс которому даст обвальная девальвация рубля, а также из-за фактического прекращения ипотечного кредитования, которое в условиях массовых злоупотреблений монопольным положением строителей способствовало раздуванию цен, а не росту предложения.

Сжатие деловой активности создаст избыток предложения и на рынке коммерческой недвижимости; значительная часть построенных в последнее время офисных центров сначала лишится арендаторов, а затем, чтобы не обанкротиться, будет вынуждена резко снизить арендную плату. В силу сложностей с поиском платежеспособных арендаторов многие из них уже сейчас продают офисные площади, а не сдают их в аренду.

Земля перестала быть привлекательным объектом инвестирования еще в сентябре. Единственное, что по-прежнему вызывает некоторый интерес, – земля под коттеджную застройку (или под строительство индивидуальных домов) в курортных местах, причем в первом ряду на берегу моря, озера или реки. Даже аналогичные земли сельхозназначения, которые легко перевести в иную категорию, не находят спроса как такового.

Удешевление недвижимости будет идти тем быстрее, чем ниже уровень монополизации соответствующих рынков. Поэтому в Москве ее скорость минимальна, в Санкт-Петербурге выше, а в не очень развитых регионах максимальна. В регионах, где развивается обвальное сокращение производства и сжатие деловой активности, часть построенной в «нефтяные годы» недвижимости оказывается вообще не востребованной – никем, ни за какие, сколь угодно малые деньги.

Важно, что в Москве основная часть снижения цен производится неформально, в виде разного рода скидок, предоставляемых каждому покупателю якобы на индивидуальной основе. Официально публикуемые индексы цен на недвижимость часто ориентируются на заявленные цены, а не на реальные суммы сделок; кроме того, часть этих индексов рассчитывается под влиянием строительных и девелоперских компаний и отражает действительность с существенным учетом их интересов.

При этом в первую очередь падение цен будет касаться новостроек, хозяевам которых надо расплачиваться с кредитами. Вторичный рынок жилья будет снижать цены намного медленнее, так как владельцы «инвестиционных» квартир, как правило, имеют сбережения и не испытывают категорической необходимости продавать «как можно быстрее и по любой цене».

Если Вы твердо намерены продавать недвижимость – делайте это как можно скорее, чтобы успеть до обвальной девальвации рубля, или же отложите продажу, готовясь ждать минимум три года (чтобы рынок успел восстановиться после этой девальвации) с не очень понятным финансовым результатом.

Покупать погодите хотя бы до лета, а лучше до завершения обвальной девальвации рубля. Правда, на рынке появляются и будут постоянно появляться «панические» квартиры и дома, хозяева которых готовы продавать дешево, так как им категорически нужны деньги для выплаты долгов (или которые боятся будущего, еще большего обесценивания). Их будет немного, но они будут, и покупка такой квартиры представляется большой потребительской удачей.

Вместе с тем нет гарантий, что Ваша покупка даже «панического» объекта будет удачной, так как цена может продолжить падение и до более низкого уровня: рынок недвижимости будет «смотреть вниз» как минимум до девальвации, а скорее всего и некоторое время после нее.

Вторая проблема «панических» объектов заключается в том, что нужная продавцу быстрота проведения сделки может не позволить в полной мере проверить юридическую чистоту объекта и, соответственно, создать угрозу неразберихи, а то и мошенничества.

Наконец, многие объекты, построенные в 2000-е годы, отличаются чудовищно низким уровнем качества; при стремительной покупке выявить технологические проблемы приобретаемого объекта также может оказаться попросту невозможно.

Интересным через некоторое время может оказаться покупка дешевой недвижимости в не очень знаменитом курортном местечке (например, в 2006–2007 годах в рамках этой стратегии было скуплено почти все побережье Азовского моря). Однако при этом следует обращать пристальное внимание на степень вменяемости местных властей, от которой зависит не только простота оформления сделки, но и конкретные обстоятельства Вашего последующего владения Вашей собственностью. Нужно учитывать также и местную культуру, ибо, если власти разумны, а основная часть жителей нет, – власть может быть заменена прямо на ближайших выборах, и Вы можете столкнуться с серьезными проблемами.

Приобретение недвижимости за границей при сегодняшней конъюнктуре имеет смысл с точки зрения либо эмиграции, либо сугубо потребительских качеств (например, все мы мечтаем о домике у моря, хотя на стоимость самого дешевого домика можно десятки раз съездить на самые разнообразные моря).

Инвестиционная привлекательность возникнет лишь по мере выхода соответствующих национальных экономик из депрессии – сначала в США, потом в Великобритании и лишь затем в странах континентальной Европы.

Правда, в США цены на дома и квартиры, выставляемые на аукционы в связи с невозвратом ипотечного кредита, в ряде случаев упали уже до вполне привлекательного уровня. Однако при принятии конкретного решения надо обязательно учитывать главный фактор при покупке любой недвижимости: район, так как в депрессивном регионе цены могут так и не вырасти вообще.

Кроме того, так как недвижимость придется некоторое время «придерживать» в ожидании роста цен на нее, следует рассмотреть возможность сдачи ее в аренду, потенциальный доход от такой сдачи (за вычетом налогов, высоких в Европе), а также простоту и стоимость сопутствующих процедур.

Недвижимость будет дешеветь – из-за резкого обеднения населения, дополнительный импульс которому даст обвальная девальвация рубля, а также из-за фактического прекращения ипотечного кредитования, которое в условиях массовых злоупотреблений монопольным положением строителей способствовало раздуванию цен, а не росту предложения.

Сжатие деловой активности создаст избыток предложения и на рынке коммерческой недвижимости; значительная часть построенных в последнее время офисных центров сначала лишится арендаторов, а затем, чтобы не обанкротиться, будет вынуждена резко снизить арендную плату. В силу сложностей с поиском платежеспособных арендаторов многие из них уже сейчас продают офисные площади, а не сдают их в аренду.

Земля перестала быть привлекательным объектом инвестирования еще в сентябре. Единственное, что по-прежнему вызывает некоторый интерес, – земля под коттеджную застройку (или под строительство индивидуальных домов) в курортных местах, причем в первом ряду на берегу моря, озера или реки. Даже аналогичные земли сельхозназначения, которые легко перевести в иную категорию, не находят спроса как такового.

Удешевление недвижимости будет идти тем быстрее, чем ниже уровень монополизации соответствующих рынков. Поэтому в Москве ее скорость минимальна, в Санкт-Петербурге выше, а в не очень развитых регионах максимальна. В регионах, где развивается обвальное сокращение производства и сжатие деловой активности, часть построенной в «нефтяные годы» недвижимости оказывается вообще не востребованной – никем, ни за какие, сколь угодно малые деньги.

Важно, что в Москве основная часть снижения цен производится неформально, в виде разного рода скидок, предоставляемых каждому покупателю якобы на индивидуальной основе. Официально публикуемые индексы цен на недвижимость часто ориентируются на заявленные цены, а не на реальные суммы сделок; кроме того, часть этих индексов рассчитывается под влиянием строительных и девелоперских компаний и отражает действительность с существенным учетом их интересов.

При этом в первую очередь падение цен будет касаться новостроек, хозяевам которых надо расплачиваться с кредитами. Вторичный рынок жилья будет снижать цены намного медленнее, так как владельцы «инвестиционных» квартир, как правило, имеют сбережения и не испытывают категорической необходимости продавать «как можно быстрее и по любой цене».

Если Вы твердо намерены продавать недвижимость – делайте это как можно скорее, чтобы успеть до обвальной девальвации рубля, или же отложите продажу, готовясь ждать минимум три года (чтобы рынок успел восстановиться после этой девальвации) с не очень понятным финансовым результатом.

Покупать погодите хотя бы до лета, а лучше до завершения обвальной девальвации рубля. Правда, на рынке появляются и будут постоянно появляться «панические» квартиры и дома, хозяева которых готовы продавать дешево, так как им категорически нужны деньги для выплаты долгов (или которые боятся будущего, еще большего обесценивания). Их будет немного, но они будут, и покупка такой квартиры представляется большой потребительской удачей.

Вместе с тем нет гарантий, что Ваша покупка даже «панического» объекта будет удачной, так как цена может продолжить падение и до более низкого уровня: рынок недвижимости будет «смотреть вниз» как минимум до девальвации, а скорее всего и некоторое время после нее.

Вторая проблема «панических» объектов заключается в том, что нужная продавцу быстрота проведения сделки может не позволить в полной мере проверить юридическую чистоту объекта и, соответственно, создать угрозу неразберихи, а то и мошенничества.

Наконец, многие объекты, построенные в 2000-е годы, отличаются чудовищно низким уровнем качества; при стремительной покупке выявить технологические проблемы приобретаемого объекта также может оказаться попросту невозможно.

Интересным через некоторое время может оказаться покупка дешевой недвижимости в не очень знаменитом курортном местечке (например, в 2006–2007 годах в рамках этой стратегии было скуплено почти все побережье Азовского моря). Однако при этом следует обращать пристальное внимание на степень вменяемости местных властей, от которой зависит не только простота оформления сделки, но и конкретные обстоятельства Вашего последующего владения Вашей собственностью. Нужно учитывать также и местную культуру, ибо, если власти разумны, а основная часть жителей нет, – власть может быть заменена прямо на ближайших выборах, и Вы можете столкнуться с серьезными проблемами.

Приобретение недвижимости за границей при сегодняшней конъюнктуре имеет смысл с точки зрения либо эмиграции, либо сугубо потребительских качеств (например, все мы мечтаем о домике у моря, хотя на стоимость самого дешевого домика можно десятки раз съездить на самые разнообразные моря).

Инвестиционная привлекательность возникнет лишь по мере выхода соответствующих национальных экономик из депрессии – сначала в США, потом в Великобритании и лишь затем в странах континентальной Европы.

Правда, в США цены на дома и квартиры, выставляемые на аукционы в связи с невозвратом ипотечного кредита, в ряде случаев упали уже до вполне привлекательного уровня. Однако при принятии конкретного решения надо обязательно учитывать главный фактор при покупке любой недвижимости: район, так как в депрессивном регионе цены могут так и не вырасти вообще.

Кроме того, так как недвижимость придется некоторое время «придерживать» в ожидании роста цен на нее, следует рассмотреть возможность сдачи ее в аренду, потенциальный доход от такой сдачи (за вычетом налогов, высоких в Европе), а также простоту и стоимость сопутствующих процедур.