5. Ипотечное страхование

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84

Страхование ипотеки представляет собой страхование залога в

виде имущества (недвижимости) при осуществлении ипотечного кредито-

вания. Действующим законодательством83 предусмотрено, что «при отсут-

ствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного

имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в

полной стоимости от рисков утраты и повреждения». В настоящее время в

России реализуется несколько схем ипотечного кредитования, в кото-

рых, как правило, принимают участие следующие участники этого про-

цесса, осуществляющие возложенные на них функции84:

􀂃 заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, за-

ключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями)

или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организация-

ми), по условиям которых полученные в виде кредита средства использу-

ются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по

договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

􀂃 застройщики – юридические или физические лица, осуществляющие

в установленном порядке строительство жилых зданий в рамках программ

долгосрочного ипотечного кредитования;

􀂃 _продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жи-

лые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие

другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

􀂃 кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические

лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке

ипотечные кредиты (займы);

􀂃 операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по

ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организа-

ции, осуществляющие рефинансирование кредиторов на основе установ-

ленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечно-

го кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлече-

ние средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кре-

диторам содействия во внедрении рациональной практики проведения

операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных креди-

тов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредито-

ров;

􀂃 органы государственной регистрации прав на недвижимое имуще-

ство и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государ-

ственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

􀂃 страховые компании – страховые компании, имеющие лицензии,

осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного

жилья), страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой от-

ветственности участников ипотечного рынка;

􀂃 оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на

осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся

предметом залога при ипотечном кредитовании;

􀂃 риэлтерские фирмы – юридические лица, получившие лицензии как

профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья, осуществ-

ляющие: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и про-

давцов жилья, помощь в заключении сделок по купле – продаже, органи-

зующие продажу жилья по поручению других участников рынка жилья, уча-

ствующие в организации проведения торгов по реализации жилья, на кото-

рое обращено взыскание;

􀂃 инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие цен-

ные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредито-

рами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные

фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестицион-

ные фонды и др.;

􀂃 инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования –

нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридиче-

ские консультации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровож-

дение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жи-

тельства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав не-

совершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В зависимости от варианта программы и механизма ипотечного кре-

дитования в этом процессе могут принимать участие и другие субъекты. В

общем виде процесс ипотечного кредитования предусматривает предос-

тавление физическим лицам долгосрочных банковских кредитов под уста-

новленные проценты годовых под залог приобретенных домов или квартир. Сумма кредита перечисляется на счет строительной организации и

используется на оплату долевого участия в строительстве жилья по

адресному жилищному контракту, заключенному заемщиком со строитель-

ной компанией. В банк заемщиком сначала закладывается право на полу-

чение квартиры, а затем, когда заемщик получает документы на владение

квартирой, он отдает ее в залог до погашения кредита. Условия предос-

тавления и возврата кредита вместе с начисленными процентами устанав-

ливаются при принятии программы ипотечного кредитования в конкретном

субъекте Российской Федерации. Одним из условий получения кредита яв-

ляется страхование заложенного имущества на весь срок выплаты креди-

та, а также жизни и здоровья заемщика. Страхование жилья, получаемо-

го по ипотечному договору, осуществляется по стандартным Правилам

страхования имущества на случай следующих рисков: стихийных бедствий,

пожара, злоумышленных действий третьих лиц и т.д. Страхование жизни

и здоровья заемщика осуществляется на условиях страхования от несча-

стных случаев и болезней, основные принципы которого изложены в 4 раз-

деле 4 главы.

Рис. 5.3. Принципиальная схема ипотечного кредитования

В рамках ипотечного страхования осуществляется также страхова-

ние гражданско-правовой ответственности участ-ников процесса

жилищного кредитования и страхование ценных бумаг – закладных

– на вторичном рынке ипотечного кредитования. Страхование граж-

данско-правовой ответственности участников процесса ипотечного креди-

тования предусматривает, как правило, страхование ответственности за

выполнение обязательств по заключенным договорам: договору кредита,

строительства жилья, его оценки, продажи и т.д. Страхование на вторич-

ном рынке ипотечного кредитования при реализации ценных бумаг – за-

кладных – является видом страхования финансовых рисков и может пре-

дусматривать страхование на случай: невыполнения заемщиком своих

обязательств, невозврата кредита, неплатежа.

Ипотечное кредитование в нашей стране находится в стадии своего

становления и развития, в связи с чем виды и условия проводимого в его

рамках страхования будут в дальнейшем изменяться и дополняться.