2.2. Сегментация рынков недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются ви-

дом использования имущества, местоположением, потенциалом прино-

симого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестици-

онной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе

обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономиче-

ского, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегмента-

ции рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий

и сооружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования

объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой

недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок много-

функциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приносить доход (рынок до-

ходной и недоходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок про-

дажи);

• первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо вы-

делять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная,

складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой

имеют общую черту – по своему функциональному назначению они

предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой

собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-

оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимо-

сти такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения

ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высо-

кой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, ре-

гионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с

вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав

преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств,

рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по оп-

ределенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от

которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или

иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инве-

сторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в

зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщи-

ку, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима класси-

фикация объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

• незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из на-

значения недвижимости и ее привлекательности для различных участ-

ников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в

соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые

влияют социальные, экономические, государственные и экологические

факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по

таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и

предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимо-

сти.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводит-

ся в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка,

инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического

функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном,

особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сег-

ментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам про-

цедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оценивае-

мой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объек-

та недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома,

квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производст-

венно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы,

рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия,

здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го-

родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, запо-

ведники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие

ограничения по их использованию в силу специфики конструк-

тивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы

и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи-

мости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последую-

щей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для после-

дующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способ-

ности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь,

может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сег-

ментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от-

ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохо-

да, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так,

рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на

рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных зе-

мель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более

крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка

обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в само-

стоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками

оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения

различных предпочтений покупателей и продавцов относительно разме-

ра, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографиче-

ские, социально-экономические, психологические и производственные

характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и

региональной ситуации.