6.1. Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необ-

ходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще-

ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств

соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли

пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может сто-

ить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем

улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в сущест-

вующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода –

точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (анало-

гичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения

оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин-

вестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректиров-

ки восстановительной стоимости на износ с последующим уве-

личением полученной величины на стоимость земельного

участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход

к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за-

траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в

издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив созда-

ваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта де-

лается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результа-

тов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и

приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщи-

ка, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и

единственно возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее

эффективного использования земли;

• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового

строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (зда-

ние, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

Методика оценки стоимости недвижимости на основе затратного

подхода отражены на рис. 6.1

= – - + +

Рис. 6.1.Процедура оценки стоимости недвижимости затратным

подходом

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необ-

ходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще-

ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств

соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли

пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может сто-

ить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем

улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в сущест-

вующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода –

точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (анало-

гичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения

оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин-

вестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректиров-

ки восстановительной стоимости на износ с последующим уве-

личением полученной величины на стоимость земельного

участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход

к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за-

траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в

издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив созда-

ваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта де-

лается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результа-

тов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и

приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщи-

ка, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и

единственно возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее

эффективного использования земли;

• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового

строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (зда-

ние, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

Методика оценки стоимости недвижимости на основе затратного

подхода отражены на рис. 6.1

= – - + +

Рис. 6.1.Процедура оценки стоимости недвижимости затратным

подходом