7.1. Специфика земельного участка

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фикси-

рованную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие

характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и

документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приноси-

мый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, соору-

жений и других улучшений на земельном участке носит вторичный ха-

рактер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного

участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реа-

лизуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения

имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее

время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и мо-

рально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наибо-

лее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости

по следующим причинам:

1) специфика данного объекта;

2) неразработанность нормативно-правовой базы;

3) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обу-

словлены следующими особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно сво-

бодно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность много-

целевого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и

лесные земли выступают средством производства сырьевых ре-

сурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики,

а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Зем-

ля является пространственным базисом для размещения различ-

ных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды про-

живания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность,

особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех развитых

странах государство регулирует использование земли одновременно как

природного, так и хозяйственного объекта;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости зе-

мельных участков не применяются понятия физического и функцио-

нального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации зе-

мельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и дру-

гих улучшений со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как

основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствую-

щих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка

земель является сложной процедурой, так как должна учитывать воз-

можность их одновременного использования как природного ресурса,

основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, зе-

мельная политика которого должна быть направлена на рациональное

использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия

почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья лю-

дей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию

научно обоснованных решений в области землепользования и градо-

строительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное

землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерацио-

нальную модель городского развития, например размещение в цен-

тральной части промышленных зон, а также экологически вредных

предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования зем-

ли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное ис-

пользование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному зе-

мельному

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому ре-

жиму включает 7 категорий земель:

1. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений)

относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в веде-

нии городских и сельских администраций. Черта поселений – это внеш-

ние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые от-

деляют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в чер-

ту города не влечет прекращения права собственности на землю, права

землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земель, которые представляют, как

правило, отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуж-

даемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучше-

ниями – системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-

дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской ин-

фраструктуры представляют наибольшую сложность для оценки.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито-

рии, используемые соответствующими предприятиями, организациями и

гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их соста-

ве выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополо-

сами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования

сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками

данных земель выступают плодородие и местоположение.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,

обороны и иного специального назначения – это земли, отведенные в

установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениями

и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (произ-

водства, строительства, транспортировки и т.п.).

4. Земли особо охраняемых территорий – земельные участки,

которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное,

эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначе-

ние. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной

власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями

органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из

хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них уста-

новлен особый правовой режим.

5. Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и не покрытые

лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые

для ведения лесного хозяйства.

6. Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, лед-

никами, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидро-

технических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для

использования водных объектов.

7. Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные

муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собствен-

ность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из

хозяйственного оборота в результате консервации. Использование зе-

мель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку

земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участ-

ка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение

кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админист-

ративно-территориальных образований (областей, районов, городов, по-

селков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответст-

вие с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 авгу-

ста 1999 г. Л° 945 Государственному комитету по земельной политике

поручено провести в 1999-2001 гг. государственную кадастровую оцен-

ку всех категорий земель на территории России для целей налогообло-

жения и иных целей, установленных законом. Государственная кадаст-

ровая оценка земель основывается на классификации земель по целево-

му назначению и виду функционального использования. Правилами

проведения государственной кадастровой оценки земель, которые ут-

верждены постановлением Правительства Российской Федерации от

8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной

деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или ка-

кой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату про-

ведения оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми

стандартами и методами оценки.