Глава 5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижи-

мости является принцип замещения, согласно которому рациональный

покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму

больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не-

движимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о не-

давних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недви-

жимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с

оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необ-

ходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит не-

достаточно, то применение данного подхода становится нецелесообраз-

ным.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод ва-

ловой ренты представляет собой частный случай метода сравнения про-

даж.

В отдельных учебниках фигурирует метод с использованием об-

щего коэффициента капитализации, но, на наш взгляд, данный метод яв-

ляется расчетом стоимости объекта недвижимости методом капитализа-

ции дохода с коэффициентом капитализации, рассчитанным методом

рыночной выжимки (см. раздел 4.1. настоящего пособия).