6.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого

объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без

учета накопленного) износа и соотнесенная к дате проведения оценки.

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости заме-

щения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объ-

екте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство в текущих

ценах на действительную дату проведения оценки точной копии оцени-

ваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты

и проект.

Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах

на действительную дату проведения оценки объекта одинаковой полез-

ности с использованием современных материалов, стандартов, проектов

и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизвод-

ства, поскольку в противном случае определяются затраты на строи-

тельство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характери-

стикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий

носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если

у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что

снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа-

теля.

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости

замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и

сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в се-

бестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные за-

траты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строи-

тельством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводит-

ся в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету

себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных по-

становлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры

и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инже-

нерш сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к

строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затра-

ты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для соз-

дания общих условий строительного производства, его организации и

обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расче-

та приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины на-

кладных расходов при определении пон мости строительной продукции,

разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход,

представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с

реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете стоимости вос-

производства (стоимости замещения)

1. Строительно-монтажные работы

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций

рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации.

нормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой

торговли соответствующего региона на дату проведения оценки

1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно;

процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом

среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов

в данном регионе

1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг,

эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и

пр.

1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных соору-

жений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5. Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6. Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строитель-

но-монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования

3. Косвенные затраты инвестора

3.1. Инвестиции в землю

3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций

3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и

продажей объекта

3.5. Прочие затраты

3.6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО

4. Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕ-

ЩЕНИЯ)

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета

существует несколько способов определения стоимости воспроизводст-

ва (стоимости замещения):

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимо-

сти замещения).