7.2.3. Метод остатка

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных зе-

мельных участков. Условие применения метода – возможность застрой-

ки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими до-

ход.

Метод предполагает следующую последовательность действий16:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого

земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта не-

движимости за определенный период времени на основе рыночных ста-

вок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на

улучшения, за определенный период времени как произведения стоимо-

сти воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий

коэффициент капитализации доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого опера-

ционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный

период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на

улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капита-

лизации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого

земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта не-

движимости за определенный период времени на основе рыночных ста-

вок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости пу-

тем капитализации чистого операционного дохода за определенный пе-

риод времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычита-

ния из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости

воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного ва-

лового дохода и операционных расходов. При этом из действительного

валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые,

как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального

валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей

за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно по-

лучить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду

при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земель-

ного участка арендные ставки за пользование единым объектом недви-

жимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы

(наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки

может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются ка-

кие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных

нужд помещений также используются рыночные ставки арендной пла-

ты. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые

за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в

арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыноч-

ных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операци-

онные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уров-

ня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зави-

сящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и рас-

ходы на замещение элементов улучшений со сроком использования

меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов

с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не

входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по об-

служиванию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким

сроком использования производится путем деления суммы затрат на

создание данных элементов улучшений на срок их использования. В

процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать воз-

можность процентного наращивания денежных средств для замены эле-

ментов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных рас-

ходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – соб-

ственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земель-

ного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения

дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улуч-

шений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать

возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими

объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходя-

щегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет

привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет

при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за-

трат на привлечение других факторов приписывается земельному участ-

ку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наибо-

лее эффективного использования земельного участка;

• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном

участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут

быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации

объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, пре-

доставляемого под строительство автозаправочной станции (АЭС) на

пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400

долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному ме-

тоду, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической

жизни – 9 лет, При анализе эксплуатации действующих автозаправоч-

ных станций с аналогичным местоположением получены следующие

данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки про-

дают 28л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других по-

терь АЭС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЭС: 35400 • 5 = 177 000

долл.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:

16% + (100% : 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый соору-

жениями: 177000 • 0,2711 = 47984,7 долл.

4. Определяем чистый операционный доход от АЭС (земельного

участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60480 долл.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся

на земельный участок: 60480 – 47984,7 = 12495,3 долл.

6. Определяем стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 = 78095,63 долл.

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного

под строительство автозаправочной станции, составляет 78096 долл.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда зда-

ния и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или

еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строи-

тельство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также

применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффектив-

ного использования земельного участка.