9.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного

возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соот-

ветствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток

как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов.

Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Т ок) по формуле:

Т ок = Т 1 + НС/ДДП, (9.4)

где

Т 1 – число лет, предшествующих году;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости.

Пример. Объект недвижимости «Восток» требует вложений в

размере 2000, доходы составят: в первый год – 450, во второй – 500, в

третий – 600, в четвертый – 800, в пятый 900. Ставка дисконтирования –

5%.

Таблица 9.1

Расчет срока окупаемости

Период, год

0 1

2

3

4

5

Денежный поток

(2000)

450

500

600

800

900

Дисконтированный

денежный поток

(2000)

429

454

518

658

705

Накопленный дис-

контированный

денежный

поток

–2000

–1561

–1117

–599

+59

Ток =3 + 599/658 = 3,9 года.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвести-

ции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного

проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим

сроком окупаемости.

Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по

объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости

должен быть меньше периода пользования заемными средствами, уста-

навливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важ-

но в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, на-

пример при вложении временно свободных денежных средств. Недос-

татки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предла-

гаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтер-

нативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если огра-

ничиваться применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного

портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемо-

сти инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как про-

стая средняя величина.

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного

возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соот-

ветствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток

как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов.

Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Т ок) по формуле:

Т ок = Т 1 + НС/ДДП, (9.4)

где

Т 1 – число лет, предшествующих году;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток года окупаемости.

Пример. Объект недвижимости «Восток» требует вложений в

размере 2000, доходы составят: в первый год – 450, во второй – 500, в

третий – 600, в четвертый – 800, в пятый 900. Ставка дисконтирования –

5%.

Таблица 9.1

Расчет срока окупаемости

Период, год

0 1

2

3

4

5

Денежный поток

(2000)

450

500

600

800

900

Дисконтированный

денежный поток

(2000)

429

454

518

658

705

Накопленный дис-

контированный

денежный

поток

–2000

–1561

–1117

–599

+59

Ток =3 + 599/658 = 3,9 года.

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвести-

ции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного

проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости.

При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим

сроком окупаемости.

Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по

объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости

должен быть меньше периода пользования заемными средствами, уста-

навливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важ-

но в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, на-

пример при вложении временно свободных денежных средств. Недос-

татки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предла-

гаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтер-

нативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если огра-

ничиваться применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного

портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемо-

сти инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как про-

стая средняя величина.