8.1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Целесообразность использования заемного капитала при соверше-

нии операций с недвижимостью можно рассмотреть как с позиции за-

емщика, так и с позиции кредитора.

Эффективность использования заемного капитала. Привлечение

заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

• заемщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно

превышать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации инвестиционного портфеля

путем вложения в другие объекты недвижимости или иные ин-

вестиционные инструменты за счет капитала, высвобожда-

ющегося при использовании кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору

причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом

недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал

при выборе благоприятных условий финансирования и качест-

венном управлении капиталом;

• кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока по-

гашения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости

является основой возврата суммы основного долга и причита-

ющихся процентов;

в) обязательная государственная регистрация прав на недвижи-

мость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юриди-

ческой гарантией исполнения договорных обязательств заемщи-

ком;

г) гибкая система составления кредитного договора, возможность

включения в него особых условий позволяют кредитору свое-

временно реагировать на уровень рыночной доходности, изме-

нение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние

на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения

срока погашения долга;

д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кре-

дитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и по-

полнять свои кредитные ресурсы.

В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижи-

мости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала

в форме ипотечного кредита.

Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобре-

тения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит

совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и

кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное

имущество, поскольку, сохраняя права владения и пользования, они не

могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект

таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был доста-

точным для:

• погашения основного долга;

• уплаты начисленных процентов;

• уплаты налогов, страховых взносов;

• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в

надлежащем состоянии;

• получения требуемой ставки доходности на собственный капи-

тал.

Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды

ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классифика-

ционным признакам:

• характеру участия в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости –

капитала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и

уплаты процентов в течение анализируемого периода.

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и пе-

ременными платежами.

Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кре-

диты, по которым предусматривается погашение долга и процентов

равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым вели-

чина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием

разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, харак-

тер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ уча-

стия кредитора в доходах инвестора).

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное

погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаро-

вый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «ша-

ровый» платеж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сум-

му накопленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и

уплатой процентов на остаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в остав-

шийся период происходит равномерное погашение долга с уп-

латой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в по-

токе доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие креди-

тора:

• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх по-

гашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена не-

которая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется

либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процен-

тах к чистому операционному доходу или денежным поступле-

ниям;

• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в

приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие

уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возмож-

ность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности.

Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием

рынка, предусматривающее максимальную и минимальную гра-

ницы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные про-

межутки времени («канадский ролл-овер», переговорная

ставка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи недви-

жимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

Первая ипотека – кредит, предоставляемый для финансирования

объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она исполь-

зуется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если

недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ра-

нее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены пере-

продажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет

собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объ-

екта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обяза-

тельства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека – кредит, предоставляемый

продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Дан-

ный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полу-

ченный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного ка-

питала. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том

случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемле-

мых условиях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, из-

менения процентных ставок, установления сроков кредитования, воз-

можность включения в кредитный договор дополнительных пунктов,

влияющих на риск заемщика и кредитора, приводят к существованию

различных условий финансирования. Конкретные условия финансиро-

вания обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнива-

ет их с так называемым типичным финансированием. Типичным финан-

сированием называют сумму кредита, которая может быть предоставле-

на инвестору, и уплачиваемую сумму процентов.

Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным

финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей сто-

роной, а непосредственно продавцом. Если они оцениваются как благо-

приятные, то этот фактор должен быть учтен в цене как соответствую-

щая надбавка к стоимости.

Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимо-

сти, но не изменяют ее стоимость.

Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объ-

ект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной

либо возникнет положительный финансовый рычаг, за счет увеличения

срока кредитования.