Глава 9. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимо-

сти необходима, если инвестиционный проект является либо самостоя-

тельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, вы-

деляемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием,

интеллектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

• определить срок, требуемый для возврата первоначально инве-

стированной суммы;

• рассчитать реальный прирост активов от приобретения собст-

венности,

• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного по-

тока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлека-

тельности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может

быть оценена по множеству факторов:

􀂾 ситуация на рынке инвестиций;

􀂾 состояние финансового рынка;

􀂾 профессиональные интересы и навыки инвестора;

􀂾 финансовая состоятельность проекта;

􀂾 геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвести-

ционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ

на вопросы:

- Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

- Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в

анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его ис-

пользования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые ре-

зультаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сро-

ку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать

информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соот-

ветствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска не-

определенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки,

основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы

расчета экономической эффективности капитальных вложений преду-

сматривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капиталь-

ных вложений (Эо)

Э0 = П / К (9.1)

где П – годовая прибыль;

К – капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т = П / К (9.2)

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс),

основанный на минимизации приведенных затрат,

Эс = С + Ен·К, (9.3)

где К – капитальные вложения по каждому варианту;

С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вло-

жений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирова-

ние различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учи-

тывать.

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для фи-

нансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что

потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане,

несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затра-

ты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на

момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому

проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности.23 Инвестицион-

ная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравне-

нии с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной

привлекательности с учетом временного фактора основана на использо-

вании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта использова-

ние, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при

расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого пока-

зателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сто-

ронах инвестиций, поэтому только позволит принять правильное реше-

ние.