2.3. Методы и процедура анализа рынка недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин-

терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке,

а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении

общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с

изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о

том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость

оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использо-

ваться для определения варианта оптимального использования, динами-

ки спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую

объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спро-

са и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в

будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным

потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимо-

сти позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнитель-

ные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объ-

екта недвижимости. Понимание влияния

экономических условии на состояние рынков позволит оценщику

получить важнейшую информацию, необходимую для определения

стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих

объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оце-

ниваемым объектом для объективной корректировки цены продажи ана-

логичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуа-

цией.

Затратный подход предполагает использование рыночной ин-

формации о текущих строительных затратах и рыночных условиях при-

менения методов. Данная информация позволяет оценщику определить

размер предпринимательской прибыли, доходность строительных орга-

низаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функ-

ционального устаревания недвижимости с момента завершения строи-

тельства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор-

мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы,

эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также

конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зави-

сят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчи-

ка. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные

анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно вы-

делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает

рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной

недвижимости;

2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положению

дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и дохо-

де населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об

объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает

критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На ос-

нове сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспек-

тивах сохранения ситуации.

2 шаг – анализ вероятного альтернативного использования недви-

жимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на

стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические ха-

рактеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод

– заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого

объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи-

нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, кото-

рые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкрет-

ном рынке.

1 шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и

местных характеристик недвижимости, что позволит определить потен-

циальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей,

арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и

предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изу-

чаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступно-

го и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного

равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших

факторов (изменение численности, доходности и занятости населения,

объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использова-

ния недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной

поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного

вида пользования, соответствующего оптимальному использованию не-

движимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба пре-

следуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной

поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной

экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект

оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две

взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект

конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости

помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, кон-

курентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его

разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения

конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недви-

жимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие

на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро-

ятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка,

совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе

анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих

объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих

факторов.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

• размер

• число арендных договоров

• потенциальные арендаторы и пользователи

• физическое состояние объекта

• проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку

рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный,

городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорай-

она города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят не-

движимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но

представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбирае-

мые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом,

что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территори-

альному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не-

движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта

при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например,

наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с

офисным или торговым зданием.)

Итог – наложение характеристик оцениваемого объекта на соот-

ветствующий территориальный и функциональный сегмент рынка не-

движимости для определения конкурирующей массы и объема предло-

жения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и по-

купательной способности потребителей. Основная задача оценщика –

выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости

(покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую оче-

редь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу,

предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке

гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жите-

лей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о нали-

чии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта не-

движимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из тради-

ционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имею-

щие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно

скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европей-

ской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существую-

щих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инве-

стиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необ-

ходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а оп-

ределенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной

борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости

следует учитывать следующие факторы:

• текущее предложение объектов недвижимости (количество и

качество конкурирующих объектов недвижимости);

• динамика коэффициентов загрузки;

• объем нового строительства (проекты в стадии планирования и

в стадии строительства);

• реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

• наличие свободных земельных участков;

• динамика цен на строительную продукцию, услуги девелоп-

мента, земельные участки;

• соотношение объектов недвижимости, предназначенных для

сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

• особые экономические условия и обстоятельства;

• влияние законодательных и нормативных ограничений (строи-

тельные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в

краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости

и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и

арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высо-

кой длительности и сложности строительного процесса. Таким

образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка

равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости

усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще

больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками

дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и

отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок

называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние мо-

гут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок – это рынок

покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое

падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупате-

ли данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок.

Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно,

активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами

подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние крат-

косрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от

изменений характеристик текущей занятости, численности населения и

уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от дос-

тупности альтернативных источников финансирования, уровня незаня-

той недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на

рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при от-

сутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимо-

сти, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития

региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характе-

ром рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономи-

ческой перспективой того или иного района. Некоторые районы нахо-

дятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности

перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии

застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности,

например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой деста-

билизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структур-

ных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием фак-

торов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в

целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политиче-

скую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи меж-

ду факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отра-

зить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»8 (рис. 2.1).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1. нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи

недвижимости;

1.2. налоговое законодательство, регулирующее сделки с не-

движимостью;

1.3. отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с

недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация.

2.1. производство национального дохода;

8 «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Мо-

сква, «Финансы и статистика», 2005

2.2. объем промышленного производства;

2.3. занятость трудоспособного населения;

2.4. ставки доходности финансовых активов;

2.5. платежный баланс страны;

2.6 состояние торгового баланса;

2.7 притоки капитала;

2.8 оттоки капитала;

2.9 рост доходов населения;

2.10 индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация.

3.1 экономическое развитие региона;

3.2 диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 экономические перспективы развития региона;

3.4 притоки капитала в регион;

3.5 оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 отношение к частному капиталу;

4.3 отношение к иностранному капиталу;

4.4 устойчивость политики администрации региона;

4.5 уровень безработицы в регионе;

4.6 популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе.

5.1 экологическое положение в регионе;

5.2 наличие развитой инфраструктуры.

2 2.1 1

2.6 2.2 1.2 1.1

2.5 2.3

2.7

2.8 2.4 1.3

2.9 2.10

рынок недвижимости

3.1 4.1

3.3 4.4 5.1

4.2

3.2 3.4 4.5

5.2

3.5 4.3 4.6

3 4 5

Рис. 2.1. Причинно-следственные связи между факторами,

воздействующими на рынок недвижимости

Как видно на рис. 2.1, решающая роль принадлежит макроэконо-

мическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, обще-

экономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состоя-

ние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэко-

номическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним

влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и регио-

нальной экономической конъюнктуры;

• изменения в денежной политике правительства и политике ком-

мерческих банков, определяющих доступность средств финансирования

сделки купли-продажи недвижимости;

• изменения в законодательстве по регулированию рынка недви-

жимости и в налоговом законодательстве;

• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабиль-

ности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфля-

ции и инфляционных ожиданий.