6.2.3 Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод количественного обследования основан на детальных ко-

личественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных

компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме рас-

чета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат,

составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования – база для использования

вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она

дает и более точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он

является н более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен

иметь определенную теоретическую подготовку и значительный прак-

тический опыт.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется ве-

личиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость

строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных

проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумм

денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии

с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капи-

тальных вложений, финансирования строительства, а также формирова-

на свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

• проект и рабочая документация;

• действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а

также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

• отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления.

Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в норматив-

но-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять

индивидуальные сметные нормы.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

• строительные работы;

• работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

• затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели

и инвентаря;

• прочие затраты.

Для определения сметной стоимости строительства составляется

сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных смет-

ных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных

расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимо-

сти строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые со-

ставляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружени-

ям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной ра-

бочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позво-

ляют формировать сводные (договорные) цены на строительную про-

дукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются

на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат

и состоят из 12 глав:

1) подготовка территории строительства;

2) основные объекты строительства;

3) объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4) объекты транспортного хозяйства и связи;

5) объекты энергетического хозяйства;

6) наружные сети и сооружения;

7) благоустройство территории строительства;

8) временные здания и сооружения;

9) прочие работы и затраты;

10) содержание структуры дирекции (технический надзор);

11) подготовка эксплуатационных кадров;

12) проектные и изыскательские работы.

Нормативно-информационная база в системе ценообразования и

сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы,

правила (часть 4 СниП) и другие сметные нормативные документы.

Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного

количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида

работ, и, как следствие, их стоимостных показателей.

Методы определения полных затрат при составлении смет.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться раз-

личными методами в зависимости от договорных условий и общей эко-

номической ситуации.

При составлении сметной документации следует использовать

сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в

действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем Госстроем

России, однако практикующими оценщиками также используется и

сметно-нормативная (нормативно-информационная) база 1984 г., при-

влекательность использования которой вызвана наиболее детальной раз-

работкой,

Стоимость строительства в сметной документации инвестора сле-

дуя приводить в двух уровнях цен:

• в базисном (постоянном) уровне – на основе действующих на

момент разработки сметных норм и цен;

• в текущем или прогнозном уровне – на основе цен, сложивших-

ся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду

осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях

инвестиционного процесса, исходя из текущего (прогнозного) уровня

цен, следует использовать систему текущих и прогнозных индексов,

дифференцированную по элементам технологической структуры капи-

тальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции.

Указанные индексы подробно изложены в Методических рекомендаци-

ях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. № 12-133).

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвесто-

ра и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следую-

щие методы расчета затрат:

• ресурсный;

• ресурсно-индексный;

• базисно-индексный;

• базисно-компенсационный;

• на основе банка данных о стоимости ранее построенных или за-

проектированных объектов-аналогов. Рассмотрим подробнее

данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тари-

фах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в мате-

риалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, приме-

няемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и

способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей

на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и

их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсный метод рынка приобретает приоритетное значение и

применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10

ноября № БФ-926/12).

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете сметной стоимо-

сти ресурсным методом.

1. Строительно-монтажные работы

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций

рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации.

нормативными материалами и на основе данных предприятий ото вой

торговли соответствующего региона на дату проведения оценки

1.2. Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно;

процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом

среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов

в данном регионе

1.3. Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг,

эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и

пр.

1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5. Накладные расходы

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6. Прибыль подрядчика

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строитель-

но-монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования

3. Косвенные затраты инвестора

3.1. Инвестиции в землю

3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций

3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты

3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и

продажей объекта

3.5. Прочие затраты

3.6. Налоги

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО

4. Прибыль инвестора

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА (СТОИМОСТЬ ЗАМЕ-

ЩЕНИЯ)

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с

системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, оп-

ределяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показа-

телей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенк-

латуре ресурсы.

Из множества возможных разновидностей данного метода реко-

мендуется к применению метод определения сметной стоимости строи-

тельства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложен-

ный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы

из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Принципы использования данного метода приведены в Методических

рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993

г. №12-133.

Например, приведение прямых затрат (ПЗ), исчисленных в базис-

ном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 1999 г. производится сле-

дующим образом:

П3"99 = М"91 • КМ"99 + ЗГГ91 • Кзп"99 + ЭМ и М"91 •

• КЭМ и М"99 , (6.3)

где П3"99 – прямые затраты, приведенные к текущему уровню

1999 г.;

М"91 – материалы в ценах 1991 г.;

КМ"99 – индекс пересчета для материалов к текущему уровню

1999 г.;

ЗП"91 – заработная плата в ценах 1991 г.;

К "99 – индекс пересчета заработной платы к уровню 1999 г.;

ЭМ и М"91 – эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;

КЭМиМ"99 – индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню

1999 г.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости,

исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчета-

ми дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на

используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации эконо-

мической ситуации и формирования соответствующих рыночных струк-

тур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости яв-

ляются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности

экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный ме-

тод расчета сметной стоимости.