3.2. Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

(на примере московского рынка недвижимости)

А. Внутренняя информация (информация об объекте недви-

жимости)

Технические и прочие документы.

• Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально —

выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

• Экспликация объекта недвижимости.

• Поэтажный план объекта недвижимости.

• Имеющаяся документация по техническим системам объекта

недвижимости.

• Бизнес-план развития объекта недвижимости.

• Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недви-

жимости.

Б. Общая информация

Б.1. Общеэкономические источники.

• Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтин-

ги, обзоры, прогнозы).

• Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

• Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

• Региональные печатные издания.

• Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

• Российской Гильдии Риэлторов;

• Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

• Российского Общества Оценщиков;

• Виртуального клуба риэлторов;

• Виртуального клуба оценщиков;

• Центра анализа рынков недвижимости;

• Информационного портала «Русская недвижимость»;

• Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости;

• Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;

• Объединенного российского сервера недвижимости;

• RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недви-

жимости).

Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», ин-

тернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.

Обзоры управляющих компаний:

• NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на

сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и

норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

• АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рын-

ку недвижимости Аnghevelt-Research);

• СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры,

включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной

ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

• РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно

краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижи-

мости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным

подходом

В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.

• СНиПы (строительные нормы и правила).

• ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

• СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

• ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

• Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается:

Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж обо-

рудования – Сводный сметный расчет.

В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям сто-

имости.

• УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости

зданий и сооружений для переоценки основных фондов по от-

раслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по

отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных

отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитально-

сти здания и территориальные пояса застройки. Стоимость при-

ведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

• УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В

ценах 1969 года.

• УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий

и сооружений). В ценах 1969 года.

• УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости пред-

приятий и комплексов). В ценах 1969 года.

• ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стои-

мость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

• секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах

1969 года.

• ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и

культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена сто-

имость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как сум-

марные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены об-

щеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому дан-

ное здание было построено. В ценах 1984 г.

• Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания).

Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема

– 1 куб. м. В ценах 1997 г.

В.3. Индексы стоимости строительства

• 1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г.

№ 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимо-

сти СМР по отраслям народного хозяйства».

• 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-

Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации:

региональные центры по ценообразованию в строительстве).

В.4. Расчет физического износа.

• Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта

на здание или сооружение.

• Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в

строительной компании).

• Таблицы расчета физического износа по элементам на основе

удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания

или сооружения (УПВС).

В.5. Оценка земельного участка.

• Данные региональных земельных комитетов по предложениям

на продажу и результатам торгов правами на земельные участ-

ки.

• Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная

цена земли (Земельный кадастр).

• База данных бюллетеня RWaу.

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнитель-

ным подходом

Г.1. Данные о совершившихся сделках.

• Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры на-

много охотнее стали давать консультации и комментарии по

уже совершенным сделкам).

• Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недви-

жимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные ин-

формационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу.

• Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-

ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS,

ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для

бизнеса», бюллетень RWay.

• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос-

ковных агентств недвижимости).

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости акту-

альны примерно полгода.

Д. Информационная база оценки недвижимости доходным

подходом

Д.1. Информация для расчета арендной ставки.

• Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-

МЦБН и др.

• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS,

ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA

SAWYER.

• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта не-

движимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для

бизнеса», бюллетень RWaу.

• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос-

ковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки,

нормы недозагрузки.

• Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов

рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компа-

ний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.

• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта не-

движимости.

• Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компа-

нии, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудова-

ние).

• Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью

(данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализа-

ции.

• Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и перио-

дических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

• Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбиз-

несконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант

о размере доходности по государственным ценным бумагам.

• Данные технической и строительной документации о норматив-

ном сроке жизни объекта недвижимости.

(на примере московского рынка недвижимости)

А. Внутренняя информация (информация об объекте недви-

жимости)

Технические и прочие документы.

• Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально —

выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

• Экспликация объекта недвижимости.

• Поэтажный план объекта недвижимости.

• Имеющаяся документация по техническим системам объекта

недвижимости.

• Бизнес-план развития объекта недвижимости.

• Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недви-

жимости.

Б. Общая информация

Б.1. Общеэкономические источники.

• Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтин-

ги, обзоры, прогнозы).

• Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

• Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

• Региональные печатные издания.

• Генеральные планы развития регионов, городов.

Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

• Российской Гильдии Риэлторов;

• Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

• Российского Общества Оценщиков;

• Виртуального клуба риэлторов;

• Виртуального клуба оценщиков;

• Центра анализа рынков недвижимости;

• Информационного портала «Русская недвижимость»;

• Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости;

• Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;

• Объединенного российского сервера недвижимости;

• RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недви-

жимости).

Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», ин-

тернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау.

Обзоры управляющих компаний:

• NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на

сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и

норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

• АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рын-

ку недвижимости Аnghevelt-Research);

• СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры,

включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной

ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

• РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно

краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижи-

мости).

В. Информационная база оценки недвижимости затратным

подходом

В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы.

• СНиПы (строительные нормы и правила).

• ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

• СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

• ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

• Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается:

Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж обо-

рудования – Сводный сметный расчет.

В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям сто-

имости.

• УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости

зданий и сооружений для переоценки основных фондов по от-

раслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по

отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных

отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитально-

сти здания и территориальные пояса застройки. Стоимость при-

ведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

• УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В

ценах 1969 года.

• УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий

и сооружений). В ценах 1969 года.

• УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости пред-

приятий и комплексов). В ценах 1969 года.

• ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стои-

мость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

• секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах

1969 года.

• ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и

культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена сто-

имость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как сум-

марные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены об-

щеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому дан-

ное здание было построено. В ценах 1984 г.

• Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания).

Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема

– 1 куб. м. В ценах 1997 г.

В.3. Индексы стоимости строительства

• 1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г.

№ 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимо-

сти СМР по отраслям народного хозяйства».

• 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-

Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации:

региональные центры по ценообразованию в строительстве).

В.4. Расчет физического износа.

• Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта

на здание или сооружение.

• Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в

строительной компании).

• Таблицы расчета физического износа по элементам на основе

удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания

или сооружения (УПВС).

В.5. Оценка земельного участка.

• Данные региональных земельных комитетов по предложениям

на продажу и результатам торгов правами на земельные участ-

ки.

• Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная

цена земли (Земельный кадастр).

• База данных бюллетеня RWaу.

Г. Информационная база оценки недвижимости сравнитель-

ным подходом

Г.1. Данные о совершившихся сделках.

• Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры на-

много охотнее стали давать консультации и комментарии по

уже совершенным сделкам).

• Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недви-

жимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные ин-

формационные бюллетени).

Г.2. Предложения на продажу.

• Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-

ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS,

ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для

бизнеса», бюллетень RWay.

• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос-

ковных агентств недвижимости).

Г.3. Собственные базы данных оценщика.

При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости акту-

альны примерно полгода.

Д. Информационная база оценки недвижимости доходным

подходом

Д.1. Информация для расчета арендной ставки.

• Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-

МЦБН и др.

• Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS,

ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA

SAWYER.

• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта не-

движимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

• Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для

бизнеса», бюллетень RWaу.

• База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмос-

ковных агентств недвижимости).

Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки,

нормы недозагрузки.

• Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов

рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компа-

ний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек.

• Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта не-

движимости.

• Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компа-

нии, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудова-

ние).

• Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью

(данные управляющих компаний).

Д.4. Информация для построения коэффициента капитализа-

ции.

• Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и перио-

дических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

• Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбиз-

несконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант

о размере доходности по государственным ценным бумагам.

• Данные технической и строительной документации о норматив-

ном сроке жизни объекта недвижимости.