2.1. Особенности рынка недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо-

действие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся

прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижи-

мости является составной частью рынка инвестиций и представляет его

реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансо-

вых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения

капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капита-

ла и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с не-

движимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и тре-

буют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с

которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость соверша-

ются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продав-

цов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не-

движимости является анализ особенностей функционирования рынка

недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток до-

ходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную

цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем,

являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет

специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить

текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину

стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного

подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности

недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказыва-

ется потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сег-

мента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему вырабо-

тать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других

объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и про-

чих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) по-

зволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки не-

движимости отличаются от других рынков экономическими характери-

стиками и эффективностью по таким наиболее существенные парамет-

рам, как:

• товар;

• формирование цены;

• способы финансирования сделки;

• степень ликвидности;

• баланс спроса и предложения;

• число потенциальных покупателей;

• информированность участников сделки;

• методы регулирования;

• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте

товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, от-

личаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в

экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогич-

ными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных

участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их

места создания, длительным процессом создания, большой единичной

стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы

инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ог-

раничен. На рынке недвижимости цена также является результатом

взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активно-

сти, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по по-

требительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой

отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабиль-

ность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на

объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно-

зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются

объективными предпосылками использования для сделок заемных

средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на эко-

номически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижи-

мости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инст-

румент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это

связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затрата-

ми, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным ис-

точникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксиро-

ванное местоположение, поэтому предложение не может быстро адап-

тироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения,

обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается

редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от

рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой не-

движимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность

и длительный срок строительного процесса может привести к возникно-

вению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если

спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предло-

жение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избы-

точное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная

рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов,

каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка,

чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время

на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой

диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число

покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уро-

вень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко

реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень

и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми-

грация и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, по-

ведении других участников рынка, рыночной активности, качестве това-

ра и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной

недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже

уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт

сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупате-

ли настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой

характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, осно-

ванное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости ре-

гулируются федеральными, региональными и местными законами отно-

сительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовер-

шенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сде-

лать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок не-

движимости специфичен по своему функционированию, в первую оче-

редь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характе-

ристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стои-

мость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного

взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена

имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления

его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц

или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью

осуществления операций с недвижимостью:

• покупатели;

• продавцы;

• арендаторы;

• арендодатели;

• кредитные учреждения;

• заемщики;

• девелоперы;

• строители;

• менеджеры;

• владельцы;

• инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами

достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участ-

ник может выступать посредником от группы. Действия всех участников

рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнози-

руемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недви-

жимость, различаются по целям инвестирования и используемым источ-

никам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития. Способы финанси-

рования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.