5.2. Метод валовой ренты

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего ме-

тода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке

наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и со-

ответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта

взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как

отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты

применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на

рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта

недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может

использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной

цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действи-

тельному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генери-

руемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к це-

не продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого

объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по

аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по

формуле

Ц ПВД ВРМ ПВДоб Ц ПВД m

ОБ ОБ А i A i A ( / ) /

0 ⎥⎦

⎤

⎢⎣

⎡

⋅ = ⋅ = Σ=

⋅ ⋅ (5.1)

где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Пример_________. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в

150000 $ В банке данных имеются сведения о недавно проданных анало-

гах (табл. 5.5).

Таблица 5.5.

Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог Цена продажи, $ ПВД ВРМ

800000

950000

650000

160000

175000

135000

5,43

4,8

МВР (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

Цоб = 150000 $ • 5 = 750000 $

МВР не корректируют на удобства или другие различия между

объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его рас-

чета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в ко-

торых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного

рынка недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах воз-

врата капитала между объектом оценки и его сопоставимым

аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых опера-

ционных доходах сравниваемых объектов.