6.2.1. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости

строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.

Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректиро-

вана на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка,

оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения

умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для оп-

ределения величины затрат обычно используются различные справоч-

ные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стои-

мости строительства; УПВС – укрупненные показатели стоимости вос-

становительной стоимости и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недви-

жимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1

м2 типичного сооружения.

Со =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс , (6.1)

где С о – стоимость оцениваемого объекта;

С1 м2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравне-

ния);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие дан-

ных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвен-

таризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указывать-

ся площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру

здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из

замеров по внешнему периметру объекта);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие ме-

жду оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для

идентичного объекта К.= 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости

строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и

датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор

типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик (класс конструктивных сис-

тем);

• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объек-

тов;

• другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является

стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого

аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость

объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может

служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-

ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информа-

ционно-аналитический бюллетень, из которого можно получить инфор-

мацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения,

строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологиче-

ское оборудование по всем регионам России).

Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости

может быть разработана смета строительства на основе проектной доку-

ментации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информа-

ционной и программной базы. Кроме этого необходимо знать техноло-

гию строительства, поскольку только при разработке смет профессио-

нальными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки

стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения попра-

вок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей

восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки ос-

новных фондов, разработанные ведущими проектными институтами ми-

нистерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 г.

(УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС),

разработанные ведущими проектными институтами министерств и ве-

домств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Гос-

строем СССР.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 ян-

варя 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости

с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному по-

казателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей,

сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях на-

родного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м3 строи-

тельного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной до-

роги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в

зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоуст-

ройства, размера и расположения в том или ином территориальном поя-

се с учетом климатического района, указанного в технической части

Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показате-

лей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накоп-

ления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строи-

тельного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты,

связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-

премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции

строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и

сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км

при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работ-

никам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной

характер работ и др. Сборники укрупненных показателей восстанови-

тельной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народ-

ного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и

сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства –

это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства

конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах

базового региона (Московской области) и включают все прямые затра-

ты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм

и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС – в хо-

рошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных

показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства,

прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимост-

ную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели пре-

дусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содер-

жат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оцен-

щиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты

пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в

среднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18).

Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94

от 11 мая 1983 г. В связи с развитием рыночных отношений, расширени-

ем экономических международных связей, использованием в отечест-

венной строительной практике зарубежных проектных решений в по-

следние годы резко возросла потребность в информации о мировых це-

нах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Меаns, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: Building Cost

People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на

недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной нацио-

нальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при

ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабо-

чими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларо-

вых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необ-

ходима информация о паритете покупательной способности валют на

национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, на-

пример, при создании совместных предприятий, в уставный капитал ко-

торых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку

использование курса доллара США в рублях по данным Банка России

будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской

стороны.

Паритеты покупательной способности валют. Специальное изда-

ние КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» – «Паритеты Покупа-

тельной Способности Валют на национальных строительных рынках» –

дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США,

рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Меаns

Со, Маrshall& Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматри-

ваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R.S. Меаns проводит мониторинг цен в строитель-

стве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на

строительство зданий и их конструктивных элементов. КО-ИНВЕСТ на

основе всемирно известного справочника Means Building Construction

Cost Data подготовлено русское издание – «Сборник расценок на строи-

тельство зданий».