1.3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Теоретической основой процесса оценки является система оце-

ночных принципов. В мировой практике принято выделять четыре груп-

пы оценочных принципов7 (рис. 1.3):

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенци-

ального собственника;

2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооруже-

ний;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной сре-

ды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо-

вания.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного

объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу

несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь-

шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа-

цией.

полезность

замещение

ожидание

остаточная продуктивность

вклад

прогрессия и регрессия

сбалансированность

экономическая величина

экономическое разделение

зависимость

соответствие

предложение и

спрос

конкуренция

изменение

2. Связанные с

землей, зданиями и

сооружениями

Лучшее и наиболее эффективное использование

3. Обусловленные

рыночной средой

1. С позиции

потенциального

собственника

Рис. 1.3. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях потенциального

собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи-

мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его

полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она

полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нуж-

на для реализации определенной экономической функции, например,

для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не-

движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить

арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полез-

ность – это способность недвижимости удовлетворять потребности

пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В

случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно-

стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде пото-

ка доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного

количества однородных (по полезности или доходности) объектов не-

движимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с

наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше

минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же по-

лезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест-

вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью

может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших

затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость соб-

ственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по ко-

торой может быть приобретена другая собственность с эквивалент-

ной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом ве-

личины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использо-

вания объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере-

продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный прин-

цип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак-

теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы

и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую

чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи

ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина,

качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов.

Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. На-

пример, мнение людей о конкретной собственности может повлиять та-

кое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регио-

нального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооруже-

ниями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад,

прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы),

сбалансированность, экономическую величину и экономическое разде-

ление.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четы-

рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из

чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и пред-

принимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что

сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток

дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая

теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо

ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других

факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне-

сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал

и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля

позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за-

траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или доби-

ваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или

уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от

него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного

фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в

результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические

затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость

недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты,

хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Напри-

мер, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать

его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не

соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по

отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого после-

дующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на

создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не-

движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных

составляющих элементов. Например, издержки на устройство подзем-

ной автостоянки в сумме 100 000 долл. могут увеличить стоимость мно-

гоэтажного жилого дома на 250 000 долл.

Принцип вклада часто используется для определения излишних

или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффек-

тивного использования.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих

и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к

основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться

растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие до-

ходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замед-

ление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится

меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколь-

ко интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Напри-

мер, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли

для застройки различной плотности:

Число домов Прибыль на дом

(в долл.)

Общая прибыль

(в долл.)

0 0 0

1 10000 10000

2 15000 30000

3 12000 36000

4 10000 40000

5 8000 40000

6 6000 36000

7 4000 28000

Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10 000

долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше до-

мов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако

рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет

снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка

земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастаю-

щими темпами за счет «экономии на масштабе». Затем, хотя прибыль в

расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки

вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет.

Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять

общую прибыль.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования

соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства,

при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то

она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В

обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с

принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении

друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что мак-

симальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле

четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000

долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же

прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то прин-

цип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут опти-

мальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами

риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же

суммы прибыли, меньше.

Принцип сбалансированности применим также к региону. Для

достижения баланса между частным и государственным секторами

должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное

планирование, продуманное применение норм зонирования.

Принцип экономической величины предусматривает существо-

вание определенного размера земли, необходимого для достижения оп-

тимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными

условиями в данном местоположении.

Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями

рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли

с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слиш-

ком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на

рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным ме-

стом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник-

нут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для об-

служивания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная

земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.

Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансирован-

ности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная

стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее чис-

ло мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого

превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участ-

ков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15

000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то но-

вый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость со-

ставит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А – 15000

Минус: стоимость лота Б – 10000

Приростная стоимость $ 8000

Экономический размер – это количество земли, необходимое для

достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с

рыночными условиями в данном местоположении.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективно-

сти использования объекта недвижимости необходимо учитывать прин-

цип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип экономического разделения означает, что физические

элементы недвижимости и имущественные права на них можно разде-

лять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимо-

сти объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущест-

венных прав на них возможны следующие варианты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное

пространство, на почвенный слой земли, на подземное про-

странство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос,

разбиение земельного массива на отдельные участки, разделе-

ние здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограничен-

ное использование, ипотека, внесение в уставные фонды пред-

приятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосроч-

ная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизнен-

ное владение, право хозяйственного ведения, оперативного

управления.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкурен-

цию и изменение.

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объек-

та недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и ве-

личину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов,

влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зави-

сит от того, насколько физические параметры участка соответствуют

принятому в данном районе типу землепользования, а также от его бли-

зости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составля-

ют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта зем-

лепользования и экономической среды по крайней мере на четырех

уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностя-

ми, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окре-

стности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землеполь-

зования, например для крупных предприятий обрабатывающей про-

мышленности, уровни зависимости могут существовать в общенацио-

нальном или международном масштабе.

Если в окружающей системе землепользования или в экономиче-

ской среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может

повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружаю-

щей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предпри-

ятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как пози-

тивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого

влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а

также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к

обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной

цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или

денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. На-

пример, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная

связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с

живописным видом и другим – без такового.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектур-

ный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли,

отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее

всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из

квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если

арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнат-

ных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухком-

натная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. По-

этому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, воз-

можно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу

землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все

дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не ме-

нее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользова-

ния. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в

квартале, застроенном домами деревенского типа.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про-

грессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается пере-

груженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, ес-

ли дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие

дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более доро-

гого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Про-

дажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрес-

сия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов

повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торго-

вой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти

стоимость всех магазинов зоны.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимо-

сти изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью

для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полез-

ность не является единственным фактором, влияющим на стоимость.

Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложе-

ние – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по

определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных

покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирова-

ния, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и

спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собствен-

ника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность уча-

стников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также

играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относитель-

но эффективными факторами в определении направления ценовых из-

менений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения

и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости.

Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля

над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки

влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор-

ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы,

вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток

спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном

плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это озна-

чает, что для увеличения предложения требуется планирование на дол-

госрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя

увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недви-

жимости. Если было создано слишком много объектов одного конкрет-

ного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении

продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возмож-

ность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими

или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недоста-

точно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем

предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объ-

ема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных

предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спро-

са в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена

обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные це-

ны выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые

объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если

рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще ос-

тановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных

цен.

Принцип конкуренции. Обострение конкуренции приведет к

росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости

данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли

могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще

исчезнут.

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для

оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкурен-

ция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых

доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стои-

мость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение

сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо дру-

гой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью.

В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов.

Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной

прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно

не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открыва-

ются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется

под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де-

нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают

новые возможности. Международные события влияют на стоимость

сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают

новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает

потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и

вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит

через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и

многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой до-

лей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие

в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оце-

нить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо

тщательно выверять базовые предположения относительно будущей вы-

ручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются,

оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят

оценку на конкретную установленную дату.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из

возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается

тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные воз-

можности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант

применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализи-

руя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после-

дующим прогнозированием данной динамики и таким образом может

определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие

строения находятся на нем на дату проведения оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри-

дическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охра-

ны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по

охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегаю-

щей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участ-

ка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реа-

лизовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируе-

мого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий

капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обяза-

тельства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижи-

мости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка

как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучше-

ниями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объ-

ект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градострои-

тельных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспек-

тив развития района.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием ры-

ночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земель-

ного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием

может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого пита-

ния или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на

которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости

недвижимости и строится заключение об ее величине.

Существующие сегодня в России административные ограничения

и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка

недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участ-

ка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно

взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объ-

екта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспо-

могательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки

стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундамен-

тальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и

затратный.