6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды

износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости

износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко-

номический). Физический и функциональный износ может быть устра-

нимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустра-

ним.

Рис. 6.3. Классификация износа объектов недвижимости

Износ считается устранимым, если его устранение физически воз-

можно и экономически целесообразно.

ИЗНОС

Физический

• устранимый

• неустранимый

Функциональный

• устранимый

• неустранимый

Внешний

как правило,

неустранимый

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ

объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объ-

екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных

элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс-

плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ-

ных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

• экспертный;

• нормативный (или бухгалтерский);

• стоимостной;

• метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экс-

пертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определе-

ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору-

жения.

Пример.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных эле-

ментов здания экспертным методом.

Таблица 6.2

Конструк-

тивные

элементы

здания

Характеристика

материалов

здания

Выявленные дефекты

конструктивного

элемента

Оценка

физиче-

ского

износа, %

Фундамент Железобетонный Признаки неравномер-

ной осадки,

незначительные

трещины

Стены и

перегород-

ки

Железобетонные

панели

признаков продол-

жающейся неравно-

мерной осадки не на-

блюдается; качество

материалов вполне

удовлетворительное,

местами незначитель-

ная сырость стен.

Перекры-

тие

Железобетонные

плиты

Трещины в стыках,

мелкие трещины

Кровля Рулонная Общий износ, мелкие

повреждения, материал

вполне удовлетвори-

тельный

Полы Плиточные Стирание поверхности

в ходовых местах

Конструк-

тивные

элементы

здания

Характеристика

материалов

здания

Выявленные дефекты

конструктивного

элемента

Оценка

физиче-

ского

износа, %

Проемы Оконные: двойные

створные, двери:

филенчатые

Оконные – гнили нет,

рамы исправны, окра-

ска в порядке;

Двери – полотна впол-

не исправны

Отделка улучшенная шту-

катурка с высоко-

качественной ок-

раской

Частичное осыпание

штукатурки

Санитар-

но-техни-

ческие и

электро-

техниче-

ские уст-

ройства

Центральное ото-

пление, вентиля-

ция, водопровод,

канализация, элек-

троосвещение

Общий износ, нагрева-

тельные и другие при-

боры всей системы в

исправности и на мес-

те; изолировка местами

повреждена; водопро-

вод – в трубопроводе

имеются следы мелкого

ремонта; функциони-

рование правильное,

утечки воды не наблю-

дается;

Прочие

работы

Отмостки Трещины 40

Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.3:

Таблица 6.3

Конструктивные

элементы здания

Удель-

ный вес

в общей

стоимо-

сти, %

Фактический

физический

износ

элемента, %

Доля физического

износа элемента в

общем физическом

износе здания, %

(Уд.вес эл-та *

*Ифиз эл-та)/100

Фундамент 5 30 1,5

Стены и

перегородки

14 30 4,2

Перекрытие 25 30 7,5

Кровля 6 20 1,2

Полы 8 30 2,4

Проемы 10 10 1

Конструктивные

элементы здания

Удель-

ный вес

в общей

стоимо-

сти, %

Фактический

физический

износ

элемента, %

Доля физического

износа элемента в

общем физическом

износе здания, %

(Уд.вес эл-та *

*Ифиз эл-та)/100

Отделка 9 20 1,8

Санитарно-

технические и

электротехниче-

ские устройства

21 30 6,3

Прочие работы 2 40 0,8

Физический износ

здания

26,7

Нормативный метод расчета физического износа основан на ис-

пользовании различных нормативных инструкций межотраслевого или

ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред-

ко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос-

становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя-

ется процент износа каждого элемента здания, который затем перево-

дится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для

определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным мето-

дом приведен в табл. 6.4.

Таблица 6.4

Элементы

здания

Восстановитель-

ная стоимость

элемента,

долл.США

Объективно необ-

ходимые затраты

на ремонт,

долл.США

Износ,

Фундамент 3200 640 20

Подземные и ин- 800 160 20

Сантехника и во- 4000 1200 30

Энергосистема 8000 2800 35

Всего 16000 4800 300

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и зда-

ния в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения

производится на основе разумных фактических затрат на доведение из-

ношенных элементов до «практически нового состояния», результат по

данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода

– обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре-

монта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа,

данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имуще-

ства, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных

решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изго-

товления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между

потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны-

ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об-

новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда-

ния и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа:

• • недостатки, требующие добавления элементов;

• • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• • сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания

и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых

оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар-

там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления

этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо-

стным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, –

позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответст-

вуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопо-

жарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои-

мость существующих элементов с учетом их физического износа минус

стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа сущест-

вующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость воз-

врата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма-

териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до-

рабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие ко-

торых в настоящее время неадекватно современным требованиям ры-

ночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном слу-

чае измеряется как стоимость воспроизводства позиций «сверхулучше-

ний» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик-

видацинная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст-

венник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изме-

нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек-

ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести

перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий.

Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется

текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их

первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом

рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны

как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с

точки зрения типичного пользователя.

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра-

нимого износа.

Таблица 6.5

Показатели Величина,

долл.США

Затраты на необходимый ремонт и отделку

помещений под предполагаемое использование

Затраты на модернизацию:

1) система кондиционирования

2) ……………………………….

18000

12000

Затраты на дополнение отсутствующих элементов:

1) установка охранной системы видеонаблюдения ;

2) ……………………………………………………..

8000

Стоимость устранимого функционального

износа – всего

38000

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими

объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками

оцениваемых зданий относительно современных стандартов строитель-

ства. Признаком неустранимого функционального износа является эко-

номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение

этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату

проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного

соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого

функционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины

арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро-

ванные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выяв-

ленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в

целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необхо-

димо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин-

вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения

стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного

комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается

выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).

Таблица 6.6

Расчетные показатели

Скорректиро-

ванные и

усредненные

(взвешенные)

показатели по

аналогам

Показатели по

оцениваемому

объекту

Годовая арендная плата, $/м2 150 120

Ставка капитализации, % 25 -

Площадь, сдаваемая

в аренду, м2

800

Потери в арендной плате,

$ / м2 в год

Потери в арендной плате,

$/ в год

24000

Капитализированные потери

в арендной плате, $

24000 / 0,25 = 96000

Функциональный износ, $ 96000

Определение обесценения, вызванного неустранимым функцио-

нальным износом по причине устаревшего объемно-планировочного

решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи-

тализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капита-

лизации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для под-

держания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подоб-

ным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо-

го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар-

хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной

платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-ана-

логам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом

капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в

таблице 6.7.

Таблица 6.7

Расчетные показатели

Скорректирован-

ные и усреднен-

ные (взвешенные)

показатели по

аналогам

Показатели по

оцениваемому

объекту

Эксплуатационные расходы, $/м2 30 40

Ставка капитализации, % 25 -

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 400 400

Избыточные эксплуатационные

расходы, $/ м2 в год

Избыточные эксплуатационные

расходы, $ в год

4 000

Капитализированные избыточные

эксплуатационные расходы, $

4000 / 0,25 =

16000

Функциональный износ, $ 16000

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов-

ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней

среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервиту-

тов на определенное использование недвижимости, изменений окру-

жающей инфраструктуры и законодательных решений в области нало-

гообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не уст-

раним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного измене-

ния окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;

• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

• метод парных продаж;

• метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд-

ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по-

терь производится аналогично расчету данными методами функцио-

нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из-

носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна-

ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы-

званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой

информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным

продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи от-

личаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего

износа показан в табл. 6.8.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже-

нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине

устройства в непосредственной близости от него вещевого или продо-

вольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная

продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельно-

го участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной

недвижимости.

Таблица 6.8

Показатели Величина, долл.США

1 Цена продажи объекта А, находящегося

вдалеке от вещевого рынка

500 000

2 Цена продажи объекта В, находящегося

вблизи вещевого рынка

450 000

3 Цена продажи здания объекта А 500000*0,7=350000

4 Цена продажи здания объекта В 450000*0,7=315000

5 Разница, в том числе: 35 000

6 • в физических и других различиях

объектов А и В

7 • в стоимости, вызванной близостью

вещевого рынка

35 000

8 Потеря стоимости, связанная с наличием

фактора внешнего износа

63 000

9 Процент внешнего износа, вызванный бли-

зостью вещевого рынка, %.

35000/350000=0,10

(10%)

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет

определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта

оценки. Усредненная разница между скорректированными восстанови-

тельной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета

стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выраже-

нием накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные

методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель-

ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине

большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной

информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний

износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физи-

ческой) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что

во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно

длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого

фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание

находится в муниципальной собственности. Физический износ оцени-

ваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%.

Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк-

тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности

объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану

перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу

по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие по-

казатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия .внешнего фак-

тора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ : (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) • 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86%

обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля воз-

можного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно

мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ве-

дет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие,

обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью

оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое

здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической

(физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про-

сматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения),

а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка

и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (табл. 6.9).

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются

в главе 7 данного учебного пособия.

Таблица 6.9

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом

№

строки

Расчетные показатели

Величина,

долл.США

1 Стоимость земельного участка 230 000

2 Стоимость воспроизводства 500 000

3 Физический износ 60 000

4 Функциональный износ 0

5 Внешний (экономический) износ 50 000

6 Общий накопленный износ

(стр. 3 + стр. 4 + стр. 5)

110 000

7 Оценка стоимости имущественного

комплекса затратным методом

(стр. 1 + стр. 2 – стр. 6)

620 000

Для повышения точности расчетных процедур как по определению

восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра-

зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате-

лей.

Методы расчета стоимости земельных участков представлены в

главе 7.