9.6. Ставка доходности финансового менеджмента

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлека-

тельности проектов требует объективного анализа эффективности ис-

пользования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью.

Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя

из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уро-

вень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении

временно свободных средств, предназначенных для основного проекта;

кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, спе-

циалист, определяющий финансовую политику на стадии получения до-

ходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую,

ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента

(СДФМ).

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту кви-

тированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от ана-

лизируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке

доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента

по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного пото-

ка (п. 5).

Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471. Определим

будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если круговая ставка

доходности равна 10%.

500ּ (1+0,1)3 =500ּ 1,331 = 665,5

600ּ (1+0,1)2 = 600ּ 1,21 = 726

700ּ (1+0,1)3 = 700ּ 1,1 = 770

800ּ (1+0,1)0 = 800ּ 1 = 800

665,5 + 726 + 770 + 800 = 2961,5

Результаты расчета приведены в табл. 9.7.

Таблица 9.7

Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Период, год

0 1 2 3 4 5

Денежный поток

Модифицированный

денежный поток

(800)

1555

(800)

500

600

700

800

2961,5

СДФМ, %

17,5

Расчет внутренней ставки доходности проекта для денежного по-

тока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяе-

мой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к пото-

ку доходов).

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проек-

тов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом

различной стоимости денег во времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости до-

ходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих

различные стороны экономической эффективности проекта.

1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном

периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учи-

тывает динамику доходов в последующий период.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост

активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель суще-

ственно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитыва-

ет затраты по проекту.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта от-

ражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу

затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дискон-

тирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочно-

сти» проекта, так как по экономическому содержанию – это ставка дис-

контирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по про-

екту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о ре-

инвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике не-

возможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет

множество решений.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по про-

ектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому сво-

бодные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в

последующие периоды можно временно инвестировать в другие проек-

ты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку вто-

ростепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в

инвестициях в Начальный период будет уменьшена исходя из уровня

безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента доходы, полу-

чаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов,

имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю,

или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину

накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для

корректировки потока затрат и потока доходов используются различные

ставки, максимально приближенные к действительности.