7.2.7. Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке

незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стои-

мость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участ-

ки, которые затем будут проданы.19

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из-

держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом

определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо-

лее эффективным использованием является разделение земельного мас-

сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на

отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку

способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп-

ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется

при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производ-

ственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огром-

ное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и сте-

пени их благоустройства исходя из юридических и физических возмож-

ностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоуст-

ройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам

данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляет-

ся или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были

аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и документов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной

подготовке земли;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных

и коммунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета за-

трат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой

денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освое-

ние и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск,

связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также

величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной сум-

мы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и

предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных

участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо-

нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дач-

ных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки разме-

ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного

благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку

земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к

настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления от-

несены к концу соответствующего месяца. Административные расходы,

включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от

продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планирует-

ся продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена

в 15%.

Решение.

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков

составит: 2 • 8000 долл. = 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 – (16000 • 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 • 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680 • 20,62423) – 60000 = 98394 долл.

20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 меся-

ца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 =

= 2050

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке

незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стои-

мость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участ-

ки, которые затем будут проданы.19

Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все из-

держки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом

определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наибо-

лее эффективным использованием является разделение земельного мас-

сива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на

отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку

способствует более эффективному использованию земли. Проблема оп-

ределения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется

при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производ-

ственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огром-

ное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и сте-

пени их благоустройства исходя из юридических и физических возмож-

ностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоуст-

ройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам

данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляет-

ся или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были

аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и документов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной

подготовке земли;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных

и коммунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета за-

трат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой

денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освое-

ние и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск,

связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также

величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной сум-

мы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и

предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных

участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Пример.

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зо-

нированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дач-

ных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки разме-

ром 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного

благоустройства за 8000 долл. Затраты на проектирование, подготовку

земли и. подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к

настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления от-

несены к концу соответствующего месяца. Административные расходы,

включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от

продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планирует-

ся продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена

в 15%.

Решение.

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков

составит: 2 • 8000 долл. = 16000 долл.

2. Валовой доход: 16000 – (16000 • 20%) = 12800 долл.

3. Стоимость двух участков: 12800 – (12800 • 40%) = 7680 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680 • 20,62423) – 60000 = 98394 долл.

20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 меся-

ца при ставке дохода в 15%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: (98394 /12)/4 =

= 2050