Глава 10. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,

но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимо-

сти, полученных на базе различных методов, должно определяться

обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взве-

шивания стоимостей, определенных использованием двух и более мето-

дов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимо-

сти объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необ-

ходимо осуществить:

• проверку полученных данных о величине стоимости;

• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных

полнотой и достоверностью использованной информации;

• выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший

вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является

ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное

взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе

математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную

стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешива-

ние. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и не-

достатков каждого метода, а также на анализе количества и качества

данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессио-

нальный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рам-

ках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать

следующие факторы:

􀂾 Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- назначению оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

􀂾 Какая степень достоверности и достаточности исходных дан-

ных, используемых в каждом из подходов.

􀂾 Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения

характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

􀂾 Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в

используемых подходах.

􀂾 Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом

из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешива-

ние, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

Пример.

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке бы-

ли получены следующие результаты:

Таблица 10.1.

Подход

Рыночная стоимость

объекта в рамках подхода

к оценке, руб.

Доходный подход

1 500 000

Сравнительный подход

1 620 000

Затратный подход

1 100 000

На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта

Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на

вес значения каждого подхода.

Таблица 10.2.

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравнитель-

ный

Доходный

1 Степень соответствия каж-

дого из примененных под-

ходов:

1.1 назначению оценки

1.2 цели оценки

1.3 функциональному назна-

чению объекта оценки

в меньшей

степени

1.4 оцениваемым правам

отдаленно

соответствует

абсолютно

соответствует

соответст-

вует

2 Какая степень достоверно-

сти и достаточности ис-

ходных данных, исполь-

зуемых в каждом из под-

ходов

Достаточно

достоверная

информация,

позволяющая

достаточно

точно рассчи-

тать стоимость

нового строи-

тельства, а на-

Достаточная

информация,

поскольку ис-

пользовались

цены предло-

жения по про-

даже домов с

земельными

участками в

Достаточ-

ная инфор-

мация, по-

скольку ис-

пользова-

лись цены

предложе-

ния по

аренде за-

196

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравнитель-

ный

Доходный

копленный из-

нос позволяет

учесть отно-

шение рынка к

объекту

сельской мест-

ности

городных

домов

3 Какова предпочтитель-

ность каждого из подходов

с точки зрения характери-

стик рынка и местополо-

жения объектов оценки

Не отражает

реальную ры-

ночную стои-

мость объекта,

которую готов

заплатить по-

купатель, т.е.

нормативная

стоимость

строительства

высокая, а от-

даленность от

города присут-

ствует

Цены аналогов

складываются

на рынке пред-

ложения с уче-

том всех поло-

жительных и

отрицательных

характеристик

объекта (отда-

ленность, от-

сутствие ком-

муникаций,

ухоженность

земли)

Стоимость

аренды

объекта ис-

кусственно

завышается

на рынке,

т.к. изна-

чально ори-

ентирована

на аренда-

торов из

Москвы и

Москов-

ской облас-

ти

4 Какова надежность расче-

тов и процедур анализа,

проведенных в используе-

мых подходах

Расчеты на-

дежны, т.к. ис-

пользована ут-

вержденная

методика. Есть

сомнения в

правильном

определении

строительного

объема и вы-

боре нужной

таблицы

УПВС, ввиду

того, что экс-

перт в данной

отрасли не

привлекался

Достаточно на-

дежны, соот-

ветствуют ут-

вержденным

методикам

Достаточно

надежны,

соответст-

вуют ут-

вержден-

ным мето-

дикам

5 Каков удельный вес экс-

пертных оценок и сужде-

ний в каждом из приведен-

ных подходов

нет есть, но не-

большой в про-

цессе внесения

поправок в це-

ны аналогов

нет

197

Таблица 10.3

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравни-

тельный

Доход-

ный

1 Степень соответствия

каждого из применен-

ных подходов:

1.1 назначению оценки 2 10 8

1.2 цели оценки 4 10 8

1.3 функциональному

назначению объекта

оценки

8 10 8

1.4 оцениваемым правам 4 10 6

2 Какая степень достовер-

ности и достаточности

исходных данных,

используемых в каждом

из подходов

8 8 8

3 Какова предпочтитель-

ность каждого из

подходов с точки зрения

характеристик рынка и

местоположения

объектов оценки

4 10 4

4 Какова надежность

расчетов и процедур

анализа, проведенных в

используемых подходах

10 8 8

5 Каков удельный вес

экспертных оценок и

суждений в каждом из

приведенных подходов

10 9 10

Ранг, баллы 50 75 60

Коэффициент весомости

каждого из подходов, отн.ед

0,270 0,405 0,325

Рыночная стоимость, полу-

ченная в рамках каждого из

подходов, руб.

1 100 000 1 620 000 1 500 000

Согласованная рыночная

стоимость, руб.

= 1 100 000 * 0,270 + 1620 000 * 0,405 +

+ 1500 000 * 0,325 = 1 440 600

После согласования результатов Оценщик получил рыночную

стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1 440 600

рублей.

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,

но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимо-

сти, полученных на базе различных методов, должно определяться

обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взве-

шивания стоимостей, определенных использованием двух и более мето-

дов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимо-

сти объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необ-

ходимо осуществить:

• проверку полученных данных о величине стоимости;

• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных

полнотой и достоверностью использованной информации;

• выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший

вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является

ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод математического взвешивания;

- метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное

взвешивание.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе

математического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную

стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешива-

ние. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и не-

достатков каждого метода, а также на анализе количества и качества

данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессио-

нальный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рам-

ках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать

следующие факторы:

􀂾 Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- назначению оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта оценки;

- оцениваемым правам.

􀂾 Какая степень достоверности и достаточности исходных дан-

ных, используемых в каждом из подходов.

􀂾 Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения

характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

􀂾 Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в

используемых подходах.

􀂾 Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом

из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешива-

ние, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

Пример.

При проведении оценки и применении трех подходов к оценке бы-

ли получены следующие результаты:

Таблица 10.1.

Подход

Рыночная стоимость

объекта в рамках подхода

к оценке, руб.

Доходный подход

1 500 000

Сравнительный подход

1 620 000

Затратный подход

1 100 000

На основании всех имеющихся данных, профессионального опыта

Оценщик произвел следующую оценку факторов, которые влияющих на

вес значения каждого подхода.

Таблица 10.2.

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравнитель-

ный

Доходный

1 Степень соответствия каж-

дого из примененных под-

ходов:

1.1 назначению оценки

1.2 цели оценки

1.3 функциональному назна-

чению объекта оценки

в меньшей

степени

1.4 оцениваемым правам

отдаленно

соответствует

абсолютно

соответствует

соответст-

вует

2 Какая степень достоверно-

сти и достаточности ис-

ходных данных, исполь-

зуемых в каждом из под-

ходов

Достаточно

достоверная

информация,

позволяющая

достаточно

точно рассчи-

тать стоимость

нового строи-

тельства, а на-

Достаточная

информация,

поскольку ис-

пользовались

цены предло-

жения по про-

даже домов с

земельными

участками в

Достаточ-

ная инфор-

мация, по-

скольку ис-

пользова-

лись цены

предложе-

ния по

аренде за-

196

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравнитель-

ный

Доходный

копленный из-

нос позволяет

учесть отно-

шение рынка к

объекту

сельской мест-

ности

городных

домов

3 Какова предпочтитель-

ность каждого из подходов

с точки зрения характери-

стик рынка и местополо-

жения объектов оценки

Не отражает

реальную ры-

ночную стои-

мость объекта,

которую готов

заплатить по-

купатель, т.е.

нормативная

стоимость

строительства

высокая, а от-

даленность от

города присут-

ствует

Цены аналогов

складываются

на рынке пред-

ложения с уче-

том всех поло-

жительных и

отрицательных

характеристик

объекта (отда-

ленность, от-

сутствие ком-

муникаций,

ухоженность

земли)

Стоимость

аренды

объекта ис-

кусственно

завышается

на рынке,

т.к. изна-

чально ори-

ентирована

на аренда-

торов из

Москвы и

Москов-

ской облас-

ти

4 Какова надежность расче-

тов и процедур анализа,

проведенных в используе-

мых подходах

Расчеты на-

дежны, т.к. ис-

пользована ут-

вержденная

методика. Есть

сомнения в

правильном

определении

строительного

объема и вы-

боре нужной

таблицы

УПВС, ввиду

того, что экс-

перт в данной

отрасли не

привлекался

Достаточно на-

дежны, соот-

ветствуют ут-

вержденным

методикам

Достаточно

надежны,

соответст-

вуют ут-

вержден-

ным мето-

дикам

5 Каков удельный вес экс-

пертных оценок и сужде-

ний в каждом из приведен-

ных подходов

нет есть, но не-

большой в про-

цессе внесения

поправок в це-

ны аналогов

нет

197

Таблица 10.3

№

п/п

Критерий

согласования

Затратный Сравни-

тельный

Доход-

ный

1 Степень соответствия

каждого из применен-

ных подходов:

1.1 назначению оценки 2 10 8

1.2 цели оценки 4 10 8

1.3 функциональному

назначению объекта

оценки

8 10 8

1.4 оцениваемым правам 4 10 6

2 Какая степень достовер-

ности и достаточности

исходных данных,

используемых в каждом

из подходов

8 8 8

3 Какова предпочтитель-

ность каждого из

подходов с точки зрения

характеристик рынка и

местоположения

объектов оценки

4 10 4

4 Какова надежность

расчетов и процедур

анализа, проведенных в

используемых подходах

10 8 8

5 Каков удельный вес

экспертных оценок и

суждений в каждом из

приведенных подходов

10 9 10

Ранг, баллы 50 75 60

Коэффициент весомости

каждого из подходов, отн.ед

0,270 0,405 0,325

Рыночная стоимость, полу-

ченная в рамках каждого из

подходов, руб.

1 100 000 1 620 000 1 500 000

Согласованная рыночная

стоимость, руб.

= 1 100 000 * 0,270 + 1620 000 * 0,405 +

+ 1500 000 * 0,325 = 1 440 600

После согласования результатов Оценщик получил рыночную

стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1 440 600

рублей.