7.2.1. Метод капитализации земельной ренты

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных зе-

мельных участков. Условие применения метода – возможность получе-

ния земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий14:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капи-

тализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капита-

лизации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на

дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой

или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за

равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины

земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на

определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализа-

ции.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рас-

считываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на услови-

ях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации

являются:

• метод рыночной выжимки (деление величины земельной ренты

по аналогичным земельным участкам на цену их продажи), дан-

ный метод рассмотрен в разделе 4.1. настоящего учебного посо-

бия;

• метод увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала

в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается

ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (на-

пример, ставка доходности по депозитам банков высшей категории на-

дежности или ставка доходности к погашению по государственным цен-

ным бумагам).

Метод прямой капитализации предполагает деление годового

рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результа-

те чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основа-

ны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = —————————————

В зависимости от целевого назначения земельного участка в каче-

стве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и

лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на

застроенный земельный участок;

• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель

поселений;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый

при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный

кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ко-

эффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации,

используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной

части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В на-

стоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капи-

тализации, первоначально разработанных в мировой практике для капи-

тализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход – это рас-

смотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и

соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характе-

ристик денежного рынка на дату проведения оценки. Критерием эффек-

тивности вложения капитала выступает процентная ставка по инвести-

циям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинст-

ве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются

не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки

высокой категории надежности.

Рентный доход

Коэффициент капитализации

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском

хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать

ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам (Мето-

дические рекомендации по кадастровой оценке стоимости сельскохо-

зяйственных угодий. – М.: ВНИЭТУСХ, 1997. )

Второй подход – условная капитализация исходя из установленно-

го государством индекса. Этот метод широко применяется во многих

странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде

всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной

кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого вос-

производится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее

время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Ка-

дастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается

путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от произ-

водства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного

фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки дре-

весины на 50 лет.

Третий подход – расчет коэффициента капитализации методом ку-

мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки

капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации

включает следующие составные части:

• безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Мос-

комзема при расчете стартовой стоимости права заключения до-

говора аренды в качестве безрисковой ставки используют годо-

вую процентную ставку установленную ЦБ РФ по межбанков-

ским депозитам для твердой валюты;

• региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не-

движимость, находящуюся в конкретном регионе, характери-

зующемся определенным экономическим и социальным поло-

жением. Для Москвы региональный риск составляет 3-5%, одно

из минимальных значений по России;

• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения

потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточ-

ной развитости, несбалансированности или неустойчивости

рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной

аренды на московском земельном рынке составляет около 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или

анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фи-

нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без досто-

верной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену

продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчиты-

вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для

получения достоверных значений ставки капитализации.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы

распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка ка-

питализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой

системы и правового регулирования земельного рынка. Использование

доходного подхода требует проведения широких экономических и ры-

ночных исследований для определения значений ставки капитализации,

а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретро-

спективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые

можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, не-

обходимое при расчетах, – потоки денежных средств от использования

оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определять-

ся на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на

основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе

прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое отно-

сится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся

неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой

разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участ-

ков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесооб-

разно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или

равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация зе-

мельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе-

мельного участка арендодателем во временное владение и/или пользо-

вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на

определенный срок.

Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая

за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохо-

да земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в

стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации

арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в

долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управ-

ления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находя-

щуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по

территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициен-

тов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местопо-

ложения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная

плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = А6 · Кд · Кр· S,

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

А6 – базовая ставка арендной платы за 1 м2;

К – коэффициент вида деятельности арендатора;

130

К – коэффициент коммерческой ценности местоположения зе-

мельного участка;

X – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой

ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного зе-

мельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельно-

сти арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при

анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогич-

ных оцениваемому, и величинах арендной платы.