4.3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости

К оглавлению 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57

Доходный подход применяется при определении лучшего и наи-

более эффективного использования (ЛНЭИ). Рассмотрим применение

метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ.

Пример. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования нежилого помещения.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы-

полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов ис-

пользования следующим критериям:

• законодательная разрешенность;

• физическая осуществимость;

• финансовая осуществимость;

• максимальная эффективность.

Земельный участок не находится в собственности владельца объ-

екта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования

частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соот-

ветственно площади этого помещения по отношению к общей площади

помещений, располагаемых в доме.

Следовательно, текущее использование земельного участка явля-

ется единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее

эффективным.

Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного ис-

пользования нежилого помещения.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, рес-

торан или кафе, магазин.

Физически осуществимое использование: Все варианты являются

физически осуществимыми.

Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположе-

ние и размеры нежилого помещения все три варианта экономически мо-

гут быть целесообразны.

Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффек-

тивности является положительный возврат инвестируемого капитала,

т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на

содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала.

Таблица 4.2.

Вариант использования офис Ресто-

ран/

кафе

магазин

1. Площадь помещения, м2 240 240 240

2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 200 150 126

3. Потенциальный валовый доход, $

стр.1*стр.2

48 000 40 800 30 240

4. Потери от недоиспользования, % 25 20 8

5. Эффективный валовый доход, $

стр.3*(1 – стр.4/100)

36 000 32 640 27 821

6. Операционные расходы, $

для магазина 210$ в месяц, для

офиса и ресторана в % от эффек-

тивного валового дохода

20%

7 200

15%

4 896

2520

7. Чистый операционный доход, $

стр.5 – стр.6

28 800 27 744 25 301

8. Общий коэффициент капитализа-

ции, %

(обычно определяется методом

рыночной выжимки)

19,75 19,75 19,75

9. Расходы на реконструкцию или

ремонт, $

Для магазина необходимо провес-

ти неотложный ремонт, оцененный

в 2000 $,

Для офиса и ресторана необходимо

провести полную реконструкцию,

оцененную 120 и 100 $/ м2

28 800 24 000 2 000

10. Стоимость собственности, $

стр.7/стр.8 – стр.9

117 022 116 476 126106

В большей степени финансовая осуществимость зависит от соот-

ношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют

такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, поте-

ри и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта

использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Использование нежилого помещение в качестве магазина является

экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку пе-

репрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению аренд-

ных ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время

ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недо-

загрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта

оценки: использование в качестве магазина.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого поме-

щения в рамках доходного подхода будем исходить из использования

объекта оценки в качестве магазина.

Рассмотрим применение метода дисконтированных денежных по-

токов в рамках оценки доходным подходом рыночной стоимости объек-

та недвижимости.

Прогнозный период равен 4 годам, дата проведения оценки – 1 ян-

варя 2005 года. Денежные потоки будем рассчитывать в течение про-

гнозного периода 2005-2008гг. и первого года постпрогнозного периода

(2009 год) для определения стоимости будущей перепродажи (реверсии).

Таблица 4.3.

№ Изменение по годам

п/п

Наименова-

ние показа-

теля

Примечание

Единица

измере-

ния 2005 2006 2007 2008 2009

1. Площадь, сда-

ваемая в арен-

ду

по докумен-

там на объ-

ект оценки

м2 240

240 240 240 240

2. Арендная

плата

по данным

рынка

в год

$/м2

126 127,3 128,5 129,8 131,1

3. Увеличение

арендной пла-

ты в год

по данным

рынка

%/год 1,0 1,0 1,0 1,0

4. Потенциаль-

ный валовый

доход

стр.1*стр.2 $/год 30240 30552 30840 31152 31464

5. Скидка на за-

полняемость

и неуплаты

по данным

рынка , скид-

ка выше при

поиске

арендатора,

далее ста-

бильна

%/год 10 5 5 5 5

6. Действитель-

ный валовый

доход

стр.4*(1-

- стр.5/100)

$/год 27216 29024 29298 29594 29891

7. Амортизаци-

онные отчис-

ления

по данным

бухгалтерии

$/год 740 740 740 740 740

№ Изменение по годам

п/п

Наименование

показателя Примечание

Единица

измере-

ния 2005 2006 2007 2008 2009

8. Остаточная

балансовая

стоимость

по данным

бухгалтерии

$ 51 282 50 542 49 802 49 062 48 322

9. Налог на соб-

ственность

1,00 % от

балансовой

стоимости

$/год 513 505 498 491 483

13. Эксплуатаци-

онные расходы

за месяц

по данным

объекта

$/месяц 210

14. Изменение

эксплуатаци-

онных расхо-

дов

по данным

рынка, по

данным

объекта

%/год 5,0 4,0 3,0 3,0

15. Эксплуатаци-

онные расходы

стр.13*12*

*(1+стр.14/

/100)

$/год 2520 2646 2621 2596 2596

16. Неотложный

ремонт

на основании

сметы

ремонта

$/год 2000

17. Чистый опера-

ционный до-

ход

стр.6– стр.9 –

– стр.15 –

–стр.17

$/год 22183 25873 26179 26508 26812

18. Ставка дис-

конта (Ст.д.)

методом ку-

мулятивного

построения

% Безрисковая ставка –7%

(депозит Сбербанка),

премия за вложения в недвижимость

– 2.2% (по данным Ингосстраха),

премия за низкую ликвидность

(2.5 % экспертно),

премия за инвестиционный

менеджмент – 2.5% (экспертно)

Ставка дисконта = 7 + 2,2 + 2,5 + 2,5

=14,2% или 0,142 ( для расчетов)

19. Коэффициент

дисконтирова-

ния

1/(1+Ст.д.)п 0,8757 0,7668 0,6714 0,5879 0,5148

20. Текущая стои-

мость денеж-

ных потоков

прогнозного

периода

Стр.17*

*стр.19

$ 19425 19839 17578 15585

Наименова-

ние показате-

ля

Примечание Единица

измер-

ния

№ Изменение по годам

п/п

2005 2006 2007 2008 2009

21. Ставка капи-

тализации

(Ст.к)

рассчитана

методом

рыночной

выжимки

19,75

22. Стоимость ре-

версии

Рассчитана

методом

капитализа-

ции дохода

ЧОД2009/Стк

$ 135757

23. Текущая стои-

мость ревер-

сии

Стр.23*

*стр.19

$ 69893

24. Рыночная

стоимость объ-

екта

Сумма

текущей

стоимости

денежных

потоков

прогнозного

и постпро-

гнозного

периода

(19425 + 19839 + 17578+ 15585) +

+ 69893 = 142 319